對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的探討

李茂乾+劉暢+吳月

摘 要：科學技術飛速發(fā)展的過程中，營改增政策得到不斷完善與整改，之后在此基礎上其工作機制也得以日漸深化，改革范圍不斷拓寬，房地產(chǎn)行業(yè)領域受到巨大影響，需要順應社會發(fā)展潮流，并不斷前行。房地產(chǎn)行業(yè)以國民經(jīng)濟支柱形式產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)領域發(fā)展與企業(yè)之間和大眾群體生活水平之間密切關聯(lián)，按照稅制改革規(guī)劃內(nèi)容加以分析，房地產(chǎn)行業(yè)領域的營改增必將是未來主流發(fā)展趨向，本文針對當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展特點等，對房地產(chǎn)業(yè)營改增要素進行詳細分析和闡述：

關鍵詞：房地產(chǎn)；行業(yè)；營改增；探討

營改增政策發(fā)展初始階段，上海是試行地區(qū)之一，不同類型稅制改革成效尤為明顯，隨之使得營改增在全國重要城市內(nèi)陸續(xù)施行，旨在深度推動經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟積極轉型，財稅體制改革速度日漸加快，稅收體制改革主要分為經(jīng)濟增長形式變化內(nèi)容和行業(yè)稅負變化內(nèi)容以及產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化內(nèi)容等，房地產(chǎn)行業(yè)領域發(fā)展狀況在一定程度上影響著諸多企業(yè)和部門，居民生活水平此時也會受到相應影響，只有執(zhí)行營改增政策全面覆蓋，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、長足發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策執(zhí)行必要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策執(zhí)行過程中可以有效處理諸多重復增稅問題，此處以不動產(chǎn)銷售案例為例，我國房屋產(chǎn)品出售階段，不同類型環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)重復收稅問題，主要分為房屋產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)分配重復征稅問題和房屋產(chǎn)品流通銷售重復征稅問題。通過數(shù)次分析和調(diào)查可以看出，建筑工程勞務內(nèi)容和購買土地使用權內(nèi)容，二者均適用于正規(guī)營業(yè)稅制度，建筑工程施工階段進行工程物質(zhì)購買時會征收一定額度的增值稅項，但其中存在較為惡劣的重復征稅狀況。屬于非住宅類型的房地產(chǎn)，租賃租金需要進行相關營業(yè)稅繳納，與此同時，不能進行之前階段建筑建造增值稅抵消，非增值稅應稅項目中，增值稅進項稅不能無故抵消，銷售房屋不動產(chǎn)從實際角度而言屬于非增值稅項目，所以增值稅流轉斷裂狀況出現(xiàn)便無法進行進項稅抵消，重復征稅問題較為嚴重。

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)領域中實行營改增要素介入，主要是指可對不同行業(yè)稅制改革加以映襯，其與社會中其他行業(yè)營改增效果之間存在密切關聯(lián)性，最為常見的就是建筑行業(yè)，假設不能進行不動產(chǎn)銷售項目和租賃項目改革，那么最終營改增效果便不能明顯，由于建筑施工項目夠與單位在進行不動產(chǎn)建造時可進行建筑工程材料進項稅抵扣，但不動產(chǎn)銷售過程中若仍舊延續(xù)過往營業(yè)稅征收模式，增值稅進項抵扣便不能順利完成，同一不動產(chǎn)主體適用不同流轉稅政策，以至征管難度持續(xù)攀升，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展便會變得遲緩。通過增值稅征收范圍改善可以進行不動產(chǎn)各個運行環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條鏈接，從工程物資購入到不動產(chǎn)產(chǎn)品銷售，以及維修護理等環(huán)節(jié)，均在統(tǒng)一框架內(nèi)得以正常運行，使得重復征稅狀況得以遏制，征管效率和征管質(zhì)量得到雙向提升。

二、未來發(fā)展建議要點分析

應該了解到，國外房地產(chǎn)行業(yè)領域整增值稅征收方案中，主要涵蓋了免稅法內(nèi)容和征稅法內(nèi)容兩種，西方國家主要對不動產(chǎn)銷售進行免稅法方案執(zhí)行，換個角度而言，也就是對新建不動產(chǎn)和房屋改造維護等方面進行增值稅征收，但是二手房銷售和房屋租賃則允許不征收任何稅項。此種方式有助于降低稅收征管難度，稅負會在此時得到減輕，商業(yè)不動產(chǎn)銷售和商業(yè)不動產(chǎn)租賃免稅，會致使增值稅抵扣鏈條失衡，二手建筑物認定和新型建筑物認定便會出現(xiàn)一系列問題。

較為正確的做法是，可以借鑒征稅法中的相關條例內(nèi)容，將不動產(chǎn)進行商用不動產(chǎn)劃分和民用不動產(chǎn)劃分，前者主要進行增值稅征收，有力保證抵扣鏈條的完整性，后者在進行二次銷售過程中執(zhí)行免稅方案，深度刺激民用二手房市場優(yōu)良運轉，還可在一定程度上避免房地產(chǎn)行業(yè)領域不動產(chǎn)性質(zhì)篡改，地方政府應積極配合，作出政策支持和法律制約。規(guī)定老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅，針對樓房內(nèi)年齡進行稅收項目打折，還有就是可由國家和政府進行可抵扣虛擬進稅項提供，以備不時之需。

按照財稅體制規(guī)定要素細節(jié)，增值稅由中央和地方二者通過比率共享完成目標達到，從實際角度而言，營業(yè)稅歸屬于地方稅范疇內(nèi)，之后在此基礎上成為了地方政府稅收來源之一，營改增政策實施之后，企業(yè)稅負壓力會得到緩解，地方政府財政壓力也會得以緩解，房地產(chǎn)行業(yè)領域營改增政策實施后，地方政府本體增值稅率分享力度加大，過渡期政策便應及時建立，以助力政府和相關機構的財政壓力得到緩解，使得地方稅收結構體系日趨完善。

三、結束語

綜上所述，老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營業(yè)稅可行性相對較小，但是國家和政府進行可抵扣虛擬進稅項提供時，國家政府補貼資金額度相對較多，大力補貼房地產(chǎn)的力度會有所降低，但最終方案如何卻應酌情而定，地方政府和建委等部門均應參與其中，因為房地產(chǎn)業(yè)營改增與其他現(xiàn)代服務行業(yè)領域和金融行業(yè)領域之間存在些許差異，房地產(chǎn)企業(yè)和相應監(jiān)管部門之間應該統(tǒng)一步伐，達成政策一致，從而更好更優(yōu)的促進房地產(chǎn)業(yè)營改增政策的完善與整改。

參考文獻：

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