《物業管理法規》課程設計與教學改革研究

黃曉莉

【摘 要】《物業管理法規》是大學物業管理專業的核心課程之一，課程內容具有極強的規范性和應用性。為了便于非法律專業的學生學習，有必要對教學內容、教學方式等進行設計與改革，以幫助學生全面理解和掌握物業管理法規的應用，為后續課程的學習打好基礎。

【關鍵詞】物業管理法規 課程設計 教學改革

基金項目：校級重點科研項目“我校重點專業與特色專業建設研究——以物業管理專業為例”（項目編號：11-04-A07）；“高等職業教育核心課程開發研究——以我校物業管理專業核心課程開發為例”（項目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A

《物業管理法規》是大學物業管理專業的核心課程之一，在物業管理專業的知識體系構架中處于重要地位，承擔著培養學生法制意識和依法辦事能力的重要任務[1]，該門課程具有極強的理論性、實效性和應用性。對該課程內容的掌握將引導學生深入專業體系，有助于學生全面了解物業管理業務的規范開展，并為后續課程的學習打好基礎。對于非法律專業的學生來說，該課程內容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規和政策的應用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達不到學習目的，所以有必要對課程教學過程進行設計和改革。

課程特點

《物業管理法規》課程內容主要是各種與物業管理相關的法律法規在物業管理活動中的具體應用，它以物業管理業務的開展為主線，規范物業管理各具體業務操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規，在表述法律概念的同時又強調法律的應用性。在物業管理專業體系中，物業管理法律法規的應用是貫穿物業管理業務始終的隱形線索，所以對于物業管理專業的學生來說，掌握課程內容是進行規范的物業管理業務操作的前提，也是全面理解和掌握業務處理的關鍵所在。

在物業管理專業課程體系中，《物業管理法規》是物業管理專業多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續課程，比其他核心課程開設的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學生后續課程的學習，具有極其重要的作用。該課程的設置與學習，對于學生全面了解物業管理行業、掌握物業管理業務會起到非常積極的作用，也會為后續課程的學習打下良好的基礎。因此，對《物業管理法規》課程進行設計與教學改革，有利于強化物業管理專業學生的法律意識、培養學生規范的物業服務意識，同時也符合課程的教學目標與要求，課程教學改革的實施則可以增強學生的職業能力，助力學生的職業發展。

教學內容整合與設計

《物業管理法規》課程的質量會直接影響學生對物業管理行業及業務的認識與理解，而課程質量會在一定程度上取決于教材質量。對于物業管理專業教師來說，一般選用何種教材主要是側重于考慮教材內容是否符合專業教學計劃、課程教學目標以及實際應用效果。教師普遍希望教材內容能夠全面、正確且重點突出，并能關注物業管理專業的新動向、追蹤相關熱點。但是現有的任何一本《物業管理法規》教材都不能說是毫無缺陷的。相關教材編寫的相對滯后其實和物業管理行業的發展狀況及法律法規的頻繁修改相關。我國物業管理行業到目前為止還沒有出臺全國統一的物業管理法，目前應用的諸多法律如《物權法》、《物業管理條例》等和物業管理活動相關聯的一些法律法規及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現有的《物業管理法規》教材內容很難做到與時俱進、確保內容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I管理專業，課程教學都要緊緊圍繞物業管理活動來講法律，該課程首先培養的是物業管理專業人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規的時效性要求教師與時俱進，隨時掌握法制建設動態，不斷補充更新知識，不斷完善教學內容；第三，要注意培養學生的法律應用能力和遵法守法意識，以加強法律應用為重點，突出相關法律法規在物業管理中的全面理解與深刻應用，教學的目的是以法律的靈活應用為主，而不是強調法理和法條意義。最后，有必要對課程內容進行整合與設計，拓展教學內容，在強化教學重點的同時增大教學信息量，擴大學生的視野。

通過對《物業管理法規》課程的設計，可確定課程的核心主要是物業管理活動的三大要素：業主、物業服務企業、物業管理活動。課程的主線是物業管理活動中的雙方主體（業主-物業公司）的法律關系，教學內容以物業管理活動中各個主體的權利與責任為核心來組織，重點內容在于各方主體對權利與責任的認識，以及因權責處理不當而引發糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎是認識物業管理法律法規的模塊，其余模塊分別是物業管理活動雙方主體——物業服務企業、業主自治管理；雙方的關系與責任——物業管理法律關系、物業管理法律責任；雙方關系的起源與確定——物業管理招投標、物業服務合同、物業服務收費；雙方關系中的糾紛與處理——物業交易法律制度、物業質量管理法律制度、物業管理糾紛的處理。在雙方的關系中，貫穿著物權法、民法、行政法等十幾種法律以及物業管理條例等20多條行政法規與政策的應用，所以在具體教學過程中，要處理好各模塊之間內容的銜接與內在聯系，還要注意處理好與后續課程相關內容的區分。

教學方法設計與應用

1.多媒體教學與案例教學相結合

多媒體教學與案例教學相結合，要求教師要提前做好設計，對于課程內容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規的描述和實際物業管理工作的要求，并能考慮到學生的認知特點。

針對課程內容理論性強的特點，可在每節課前設計引導案例，通過案例引出要學的知識。對于課程中的熱點問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或將干澀的法律知識與現實生活中生動的案例結合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調動學生的學習積極性，還可以讓學生感性地理解和掌握法律法規的內容。對于課程中的重點、難點問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點問題討論，讓學生進入角色積極思考，培養學生提出不同見解的能力，讓學生在分析討論中澄清模糊認識，鞏固物業管理相關法律法規知識。而對于一些需要深入探討或者當前有爭議的法律問題，可設計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產權歸屬問題，有些學生主張其產權屬于開發商，有些學生覺得應該屬于業主，還有其他的觀點等，就不同的觀點可讓學生分組展開辯論，最后由教師點評并給出正確意見。

2.項目教學與任務驅動教學相結合

項目教學法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動，是當今國際教育界十分盛行的一種教學法[2]。任務驅動法是由學生組成項目小組，承擔一項或多項工作實踐任務，深入實際，學生在解決問題的同時學習和應用知識，在實踐的第一線提升綜合能力。項目教學與任務驅動教學相結合，是指在教學中把教學內容隱含在每個項目中，以具體項目的實施來完成教學任務的一個過程。這就要求教師教學目的要明確，每個任務都要以項目來引領，項目選擇要圍繞課程重點內容來選取，項目設計要精心；任務設計要有實踐性和創新性，項目實施程序要周密。

項目任務驅動法的突出特點之一，就是合作學習[3]。在完成任務的項目實踐過程中，學生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗成功感和團隊合作的力量，培養分析問題和解決問題的能力。這種教學方法不僅能幫助學生變被動接受知識為主動學習知識，還可以培養學生整合知識和經驗的能力，以及活學活用的能力。例如讓學生主動進社區調研，收集現實中存在的各種物業管理糾紛，或引導學生運用現代網絡和圖書館資料，查閱典型案例，再運用所學法律知識正確進行分析，并選擇適當的途徑解決物業管理糾紛，培養學生在工作、學習中主動發現問題、分析問題的能力以及運用相關法律知識解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學與現場教學相結合

情景模擬教學法讓枯燥晦澀的法律法規學習變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學生分組模擬實際工作場景，在物業管理業務處理模擬與訓練中掌握運用物業管理法規的基本技巧，這種學習的趣味性和主動性，對于培養學生應用法律解決實際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學生分組扮演物業管理人員和業主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設計雙方的臺詞和行為，然后現場演練，其他學生觀看并評價，最后由老師點評作總結。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節合理，問題解決有始有終。而現場教學是讓學生身臨其境，在實際的物業小區或寫字樓參觀、考察或接觸工作崗位，臨時承擔工作任務，聽取物業公司人員講解，與企業人員現場交流或與業主直接打交道，理論和實際工作相聯系，看、聽、學和用同時進行，使學生對物業管理法規知識的學習得到深化。例如有關物業管理收費問題，是當前的焦點問題之一，可以安排學生走訪小區業主順便作訪談，了解收集業主的意見，再參觀物業公司，聽取物業管理人員的觀點，然后要求學生根據所學的物業管理法律法規知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點，最后參照物業管理的現實，檢驗觀點的正確性。

傳統考核方式改革

傳統的考核方式一般是在課程結束后安排理論的筆試考試，通過學生書面答卷的分數來確定學生學習的效果。這種理論考核方式往往忽略了學生平時的成績，容易導致一些學生平時不注重學習，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復習要考的內容；而且就算學生考試及格，但不會運用法律法規的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學生對法律法規的運用情況。這種情況對于《物業管理實務》、《物業經營管理》等后續課程的學習極為不利。如果物業管理法規知識掌握不扎實，那么物業管理的業務操作以及公司運營等是否規范就無從談起，所以學生的后續學習困難就更大，甚至有些學生干脆就會放棄學習。

因此，可以考慮改革傳統的筆試考試方式，從結果考核轉向過程考核，強調學生平時的學習，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現、參觀物業公司等活動的成績，甚至可以設計一些專項考察項目。

結 語

《物業管理法規》課程學習的效果將直接影響物業管理專業知識的掌握與應用，為了提高教學效果，大學教師必須考慮專業特點與培養目標，進行課程設計與教學改革，并將課程改革措施落實于課程教學活動中?！段飿I管理法規》課程因其教學內容的規范性、應用性，對于教學改革有其內在的要求，本文只是在教學內容的整合與設計上、教學方法的設計與應用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續研究還將有待于進一步深入和細化。

參考文獻：

[1]李娜、岳娜：《從行業需求論<物業管理法規>課程的教學改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業管理專業教師論物業管理法規與政策的教學改革》，《經濟研究導刊》2014年第7期。

[3]胡秋月：《教學方法在物業管理課程教學中的整合應用》，《現代科技》2010年7月（7）。

作者單位：陜西廣播電視大學工商管理系 陜西西安