淺析當前形勢下房地產經濟如何發展

摘 要：房地產行業作為資金密集型產業，涉及的關聯行業眾多，能夠吸引大量的投資，同時也為社會提供了大量的就業機會，因此在整個國民經濟體系中的地位十分重要。但我國房地產經濟在發展過程中仍然存在許多問題，這些問題如果未能得到有效解決，會阻礙房地產行業的穩定健康發展，甚至還會影響整個國民經濟的發展質量。針對房價增長不合理、市場發展不成熟、企業融資困難以及中小企業發展阻礙重重等問題，需要從問題的癥結出發，多措并舉，多管齊下，對我國房地產市場進行綜合整治，方能促進我國房地產市場的健康、協調發展。

關鍵詞：房地產行業 國民經濟 發展方向 問題及對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）06-280-02

引言

房地產行業是國民經濟的重要領域，其關聯行業眾多。房地產企業發展的水平對于整個國民經濟的良好發展都具有重要意義。住房問題是百姓生活的基本問題。當前我國房地產行業發展態勢良好，對于整個國民經濟的發展起到了積極的促進作用。但是，目前我國房地產發展中還存在不少問題，房地產開發地區和市場分布不均，房地產開發企業缺乏長遠規劃、企業管理水平落后等均制約著我國房地產企業的長遠發展。本文將通過分析我國目前房地產經濟發展的背景、房地產行業暴露出來的問題，從內外因兩個方面探討我國房地產經濟發展的方向。

一、當前我國房地產經濟發展現狀

當前，我國的國民經濟整體保持良好的增長態勢，房地產行業也呈現快速發展的態勢，成為促進國民經濟發展的重要支撐。房地產行業作為資金密集型行業，涉及的關聯行業眾多，能夠吸引大量的投資，也為社會提供了大量的就業機會，在整個國民經濟體系中的地位也十分重要。因而，房地產行業的穩定發展事關國計民生，與整個國民經濟的穩定運行和人們的生活密切相關。

然而，以美國次貸危機為導火線的全球性的金融危機之后，全球的金融市場都面臨著急劇動蕩，同樣也影響到實體經濟領域。中國作為國際社會一員，在金融危機面前也不能幸免，我國的經濟增長、對外貿易、金融市場、市場價格、國內就業以及企業經營都受到全球金融危機的負面影響。

美國金融危機對中國房地產經濟也有著雙重的影響。就不利影響而言，美國金融危機加劇了對房價下降的預期，使得市場對經濟增長的信心減弱，對房價形成了進一步下調的預期。同時，國內外的經濟形勢不佳也降低了人們的收入能力以及收入的預期，削弱了人們的購房能力。此外，國際金融危機之后，房地產開發企業融資的難度加大，在信用危機的壓力下，投資者市場信心不足，加之地產開發商的資金短缺，使其投資活動受到限制。

然而，在金融危機面前，我國的房地產經濟面臨并不都是危機，也有轉機。國家出臺的宏觀調控政策對房地產經濟發展帶來了轉機。例如，新的信貸政策為房地產市場提供了一個較為寬松的環境，而適度寬松的貨幣政策又有利于房地產市場的穩定，減稅政策也降低了房地產交易成本。再比如，金融危機也促使房地產行業的優勝劣汰。此外，政府加大了對保障性住房的投入，新增了大量的廉租房、經濟適用房和棚戶區改造工程，對房地產消費進行了有效分流，保障性住房的投入對市場穩定起到了重要作用。

二、我國房地產經濟發展遇到的問題

不可否認，當前房地產行業的發展也帶動了國民經濟的增長，尤其與房地產開發相關的建材、鋼筋、機械設備、塑管、玻璃、五金等生產行業。同時，隨著房地產開發的進程，出現了大量的商品房和鋪面，也帶動了衛浴產品、門窗產品和家具商品行業的發展。但我國房地產經濟在發展過程中仍然存在許多問題，這些問題如果未能得到有效解決，最終還會阻礙房地產行業的穩定健康發展，甚至會影響整個國民經濟的發展質量?？傮w而言，當前我國房地產經濟發展暴露出的問題如下：

1.房地產行業快速發展導致房價快速提高。在城鎮化的浪潮下，中國城鎮人口大幅度增長，導致城鎮房屋的需求大大增加。然而我國的房地產行業與市場經濟發展不相符，導致房價快速上升，特別是在人口集中的特大城市，如：北京、上海、廣州、深圳等城市，房價的上漲幅度已經遠遠超過了人們所能負擔的合理幅度。

2.房地產適應市場經濟發展的程度低，市場發展不成熟。由于房地產市場興起時間短、發展尚不健全，因而導致中國房地產經濟發展過程中尚未形成有效的買方市場，從而導致房價在發展的過程中無法真實地反映出市場供需關系。此外，我國房地產經濟發展過程中還存在片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，而中低端的商品房供不應求。這一現象嚴重影響了城鎮居民的基本生活，大大降低了人們的生活質量。

3.與房地產行業相關的金融體系還不夠健全。如前所述，房地產行業是一個資金密集型行業，房地產開發等存在巨額的資金需求。而當前銀行指定的松緊政策對房地產行業有著至關重要的影響，一旦銀行貸款的資金出現問題，房地產開發項目的工程進度都會受到影響。目前，房地產企業融資渠道十分狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業墊資以及銷售回款。融資渠道單一導致融資難，一旦融資不成時，風險加劇等諸多問題便顯現。

4.中小型房地產企業發展阻礙重重。當前我國中小型房地產企業由于自身能力等問題，總體上缺乏戰略規劃，應對市場風險能力弱，由于沒有長期戰略規劃的考慮，也不研究企業經營管理模式、產品及產業周期、宏觀經濟環境等問題，對未來風險防范意識薄弱，經營業績過度依賴單個項目，導致市場波動對房地產企業的經營影響較大。此外，中小企業在企業內部管理上方式較為粗放，沒有完整的管理體系和規章制度，導致內部管理制度滯后，而所開發的房產在配套的物業服務和售后服務上無法跟進，缺乏清晰確定的管理制度和盈利模式，這些對于中小房地產企業的發展也極為不利。

與此同時，中小房地產企業面臨的融資難問題更加嚴重，在我國現有的金融市場上，中小企業根本無力進入正規的資本市場進行直接融資，再加之目前我國的資本市場還沒有對中小企業完全開發，現有的開發流動資金貸款、房地產開發項目貸款以及房地產抵押貸款三種貸款方式期限都很短，所以根本滿足不了房地產實際開發周期長的現實需要。

三、推動我國房地產經濟發展的對策

針對以上提出的房價增長不合理、市場發展不成熟、企業融資困難以及中小企業發展阻礙重重等問題，需要從問題的癥結出發，多措并舉，多管齊下，對我國房地產市場進行綜合整治，方能促進我國房地產市場的健康、協調、可持續發展。

1.強化政府的經濟管理職能，促進我國房地產市場步入成熟發展軌道。目前，雖然我國房地產行業的投資環境尚處于相對繁榮的發展階段，但從市場發展的長期趨勢來看，房地產市場還存在不夠理性之處。由于房地產行業是國民經濟的重要領域，涉及城市基礎建設和百姓生活，加之房地產消費所涉金額較大，屬于長期投資。因此，要強化政府的經濟管理職能，加強對房地產市場的調控，使房地產市場價格更趨合理，市場整體發展更加理性成熟，這也是當前形勢和經濟發展所需。同時，政府要實現對房地產市場的良好調控，需要通過科學規劃、經濟調節和法律法規等手段，促進我國房地產市場步入成熟發展軌道。

2.通過科學的總體規劃，推動房地產市場經濟的健康發展。在房地產開發的過程中，不僅開發商謀取了經濟利益，城市的基礎設施建設也因此煥然一新，城市的整體面貌也得到改善，直接地提升了城市發展的價值。在看到房地產開發對于城市發展的價值的基礎上，政府應該從地方經濟和城市發展的長遠考慮，綜合規范，努力做好現代城市發展建設工作，在深入了解房地產行業發展的內在規律和具體內容的前提下，制定出符合地方實際情況和未來發展方向的科學規劃方案，促使房地產行業能夠朝著科學、合理的方向發展。

3.完善融資體系，為房地產行業的持續發展增添動力。為從根本上解決當前房地產行業融資難的問題，政府應當拓寬融資渠道、降低融資準入門檻，為房地產開發企業，尤其是中小型房地產開發企業提供多樣化的融資途徑，使房地產開發企業的融資問題得到切實解決。例如，政府可以根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場，將房地產市場納入國家整體經濟的發展規劃中，促進房地產市場與資本市場的融合，提高房地產行業的資本化水平。只有這樣才能有效提高整個房地產行業的發展水平。

4.房地產企業應當建立起科學合理的管理機制和運作模式。房地產企業應當注意分析當前市場形勢、盤點自身資源，構建起符合企業自身發展特點的業務模式。在內部管理上，應當強化對產品質量的監控，注重培育企業的營銷體系和市場網絡，并注重發揮用人制度和市場激勵制度的作用，提升企業的管理和服務水平，增強企業的市場競爭力。同時，在企業的發展戰略規劃上，房地產開發企業也應該明確自身定位，找到符合自身優勢和市場需求的定位，堅持差異化經營策略，在特定區域和特定目標群體內建立自己的市場，從而超越市場競爭者。

5.加強企業自身的品牌建設。企業的品牌是企業軟實力的體現，代表企業的規劃、設計、文化、品質、信譽、實力、服務和營銷等多方面的實力。隨著房地產市場的日益規范，客戶需求日益多樣化，企業只有建立起自己的品牌，在市場才有足夠的吸引力和號召力，才能獲得消費者的認可和青睞。

6.借助科技創新，推動企業轉型升級。可持續發展是未來房地產企業發展的方向。在知識經濟日益重要，科技創新日新月異的今天，房地產開發行業不可避免地迎來科技創新的浪潮。因此，房地產開發應當從人居環境的改善、房地產智能化、提高資源利用效率以及綠色環保等方面，探索適合人們居住的住房。

結語

總之，在當前金融危機影響尚存，我國的住房需求分布不均的客觀形勢下，房地產經濟作為一項關乎國民經濟和百姓基本生活的重要領域發展的產業，態勢依然良好，但也面臨了不少發展問題，尤其是中小房地產企業在內部制度建構和公司發展戰略上還存在不足。從外部環境上，政府監管部門應該切實履行經濟職能，拓寬融資渠道，為房地產經濟的健康發展構建一個良好的體制環境。從房地產企業自身而言，不僅要注重總體規劃，使企業自身發展更加滿足市場需求，而且更應該樹立創新意識和品牌意識，加強內部管理，構建科學合理的管理模式，只有這樣，才能促進企業更加符合未來的發展要求。

參考文獻：

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[2] 莫春艷，鄭建萍.試論當前經濟形勢下中小型房地產企業的應對措施及發展對策[J].廣西大學學報（哲學社會科學版），2010（1）

（作者單位：濟源市國土資源局 河南濟源 459000）

[作者簡介：劉曉玲（1963—），女，大專，四川眉山人，經濟師，研究方向：房地產]（責編：玉山）