營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

[摘 要]從2016年5月1日開(kāi)始，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推廣營(yíng)改增試點(diǎn)工作，將金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及建筑業(yè)都納入了營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。實(shí)施營(yíng)改增稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著稅制改革的重大變化，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅金交納情況產(chǎn)生深刻的影響。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，從營(yíng)改增稅收改革前后房地產(chǎn)企業(yè)稅收變化入手進(jìn)行分析，研究了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響，并就如何進(jìn)行稅收籌劃提出了具體的建議措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅收籌劃

1 相關(guān)概述

實(shí)施營(yíng)改增之后，面對(duì)可能增加的納稅負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)推測(cè)和結(jié)構(gòu)性減稅政策背景，合理利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，更好地減少營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的不利影響，積極應(yīng)對(duì)稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化、稅收政策變化、新舊稅制銜接等問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)。

2 營(yíng)改增稅收改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅影響分析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，實(shí)施營(yíng)改增稅收改革之后，其納稅影響主要是集中于土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅以及企業(yè)所得稅這幾個(gè)方面。

第一，對(duì)土地增值稅的影響。實(shí)施營(yíng)改增稅收體制改革，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響主要是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上。房地產(chǎn)企業(yè)在之前繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，這一稅率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格影響相對(duì)而言是比較小的。同時(shí)，這一稅種能夠在計(jì)算增值稅時(shí)進(jìn)行抵扣。而實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率變更為11%，并且所繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅來(lái)講不能夠作為抵扣的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行核算，這一稅制的變化在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率，進(jìn)而提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅負(fù)擔(dān)。

第二，對(duì)營(yíng)業(yè)稅及增值稅的影響。我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增稅收改革之后，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了增值稅繳納時(shí)期。當(dāng)前，根據(jù)營(yíng)改增稅收改革要求，在收繳增值稅時(shí)針對(duì)一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率為11%。同時(shí)，按照增值稅管理相關(guān)要求，能夠進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，這一規(guī)定能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)在交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期時(shí)所使用的工程材料成本中負(fù)擔(dān)增值稅稅額，同時(shí)又重復(fù)進(jìn)行征稅的問(wèn)題。

第三，對(duì)企業(yè)所得稅的影響。實(shí)施營(yíng)改增稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅屬于價(jià)外稅，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)增值稅不能夠從企業(yè)的所得稅中進(jìn)行扣除，這在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅負(fù)擔(dān)增加。從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅稅收改革之后，會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生比較大的影響。

3 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易征收稅收籌劃

根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在其銷(xiāo)售2016年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以按照5%稅率進(jìn)行簡(jiǎn)易征收。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)首先要考慮選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

如某房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月準(zhǔn)備開(kāi)工建設(shè)某小區(qū)項(xiàng)目時(shí)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為10億元，其項(xiàng)目建設(shè)總投資為2.3億元，土地成本為4億元，其他相關(guān)抵扣成本為0.7億元，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售對(duì)象為居民個(gè)人。在此情況下需要考慮計(jì)稅方法。在判斷選用簡(jiǎn)易征稅或者普通計(jì)稅方法時(shí)需要首先計(jì)算出稅負(fù)平衡點(diǎn)：

Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%

其中， X表示土地成本， Y表示開(kāi)發(fā)收入。

可以得出，X/Y=21.97%。

即對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，當(dāng)該建設(shè)項(xiàng)目的土地成本在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中占比為21.97%時(shí)，簡(jiǎn)易征收和一般程序征收的稅負(fù)是一樣的。如果超過(guò)這一比重，則采用一般計(jì)稅方法對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)更為有利。

4 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃其他措施分析

第一，強(qiáng)化企業(yè)票據(jù)管理。實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的稅收政策變化和新舊稅制的銜接問(wèn)題，同時(shí)還面臨著稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化和具體業(yè)務(wù)處理等難題。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要積極應(yīng)對(duì)，確保會(huì)計(jì)處理的正確性，減少營(yíng)改增稅制改革可能帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后，其稅負(fù)在很大程度上取決于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，而增值稅專(zhuān)用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)中具有重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化其票據(jù)管理的科學(xué)性。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求供貨方具備正規(guī)的銷(xiāo)售資質(zhì)，并且能夠提供真實(shí)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，這主要是由于假若企業(yè)的供貨方不能提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅就無(wú)法抵扣。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在跟施工企業(yè)進(jìn)行工程決算時(shí)，也應(yīng)當(dāng)確保增值稅專(zhuān)用發(fā)票的真實(shí)性，這一方面不能保證也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅項(xiàng)抵扣時(shí)造成一定的困難。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)有效識(shí)別和防范虛假發(fā)票，減少虛假增值稅發(fā)票對(duì)自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。最后，還應(yīng)當(dāng)確保增值稅發(fā)票的開(kāi)具的真實(shí)性，不能出于節(jié)稅的目的為關(guān)聯(lián)企業(yè)或者子公司虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以此來(lái)有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)精裝房的銷(xiāo)售比例。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后，為更好地降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，一般都會(huì)考慮增加增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行稅款抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)合理制定稅收籌途徑。一般來(lái)講，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)精裝房的銷(xiāo)售比例是比較常見(jiàn)的稅收籌劃方式。這一方式能夠更多地獲得物料和固定資產(chǎn)的增值稅發(fā)票，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可抵扣金額的提升。當(dāng)前，在一二線(xiàn)城市中精裝房銷(xiāo)售比例不斷提高，由于當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依然征收營(yíng)業(yè)稅，而精裝房銷(xiāo)售價(jià)格普遍較高，所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅納稅負(fù)擔(dān)也比較重，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后，其精裝房銷(xiāo)售中所有進(jìn)項(xiàng)都能夠進(jìn)行稅款的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)一般都傾向于開(kāi)發(fā)進(jìn)項(xiàng)稅額比較多的樓盤(pán)，這有助于以精裝房為主要開(kāi)發(fā)類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)獲得納稅優(yōu)勢(shì)。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其開(kāi)發(fā)的商品類(lèi)型一般都是毛坯房，在納稅負(fù)擔(dān)變重的情況下，如果不對(duì)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)進(jìn)行合理的調(diào)整和優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能在面對(duì)營(yíng)改增時(shí)出現(xiàn)比較大的轉(zhuǎn)型壓力，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精裝房銷(xiāo)售策略，加快去化速度都有更高的要求，實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提高去化能力也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，在計(jì)算增值稅時(shí)，一般都是使用銷(xiāo)項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)計(jì)算，因此房地產(chǎn)企業(yè)只有完成不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售才能夠?qū)︿N(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)行計(jì)算，從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)，一般都不會(huì)為了等待房?jī)r(jià)上漲而推遲樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

第三，優(yōu)化業(yè)務(wù)類(lèi)型，進(jìn)一步剝離建筑業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要有效面對(duì)營(yíng)改增稅收改革，確保稅收籌劃的效率和效益，就要確保稅收籌劃方式的科學(xué)性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的重要方式就是進(jìn)一步增加企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣金額。從進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的來(lái)源上講，其上游的建筑安裝業(yè)務(wù)是這一稅額最重要的來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)營(yíng)改增稅收改革，要提高稅收籌劃的質(zhì)量，降低納稅負(fù)擔(dān)，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)，剝離建筑業(yè)務(wù)，進(jìn)行業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略調(diào)整。

建筑業(yè)企業(yè)也被納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，建筑業(yè)的稅率不管高低，只要能夠保證建筑安裝企業(yè)的正規(guī)性，確保其提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票的真實(shí)性，就可以進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。一般來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要包含了三種類(lèi)型：第一是開(kāi)發(fā)商自己自身只負(fù)責(zé)拿地和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，而將樓盤(pán)的建筑和施工業(yè)務(wù)都交由其他企業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)外包；第二種是控股集團(tuán)為代表的建筑企業(yè)，其下設(shè)房地產(chǎn)公司和建筑公司兩種子公司，分別負(fù)責(zé)樓盤(pán)的建設(shè)和房屋不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售；第三種類(lèi)型則是企業(yè)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)并舉，這一建筑企業(yè)通常都是將建筑業(yè)作為自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)，而自身同時(shí)也具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)。針對(duì)這幾種房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，其管理層應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步梳理自身業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化和整合，在提高企業(yè)自身資源使用效益和效率的同時(shí)，更好地圍繞稅收籌劃進(jìn)行管理和業(yè)務(wù)梳理，通過(guò)剝離建筑業(yè)務(wù)，將優(yōu)質(zhì)資源集中到房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，以此來(lái)獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，在實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用稅收政策，科學(xué)尋求稅收籌劃的切入點(diǎn)，合理制定稅收籌劃的方法和策略，尋求稅收籌劃空間，提高稅收籌劃的效益，以此來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，更好地適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和稅收管理要求。與此同時(shí)，伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境也在不斷變化，所承受的競(jìng)爭(zhēng)壓力和管理風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極尋求相關(guān)措施，降低成本，穩(wěn)定發(fā)展，將稅收籌劃作為降低成本的重要途徑，并結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和稅收特征，合理科學(xué)地做好稅收籌劃工作，提升企業(yè)資金配置效率，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。

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