營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

[摘 要]從2016年5月1日開始，我國在全國范圍內(nèi)全面推廣營改增試點工作，將金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及建筑業(yè)都納入了營改增試點范圍。實施營改增稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著稅制改革的重大變化，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅金交納情況產(chǎn)生深刻的影響。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，從營改增稅收改革前后房地產(chǎn)企業(yè)稅收變化入手進行分析，研究了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響，并就如何進行稅收籌劃提出了具體的建議措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅收籌劃

1 相關(guān)概述

實施營改增之后，面對可能增加的納稅負擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞房地產(chǎn)行業(yè)市場推測和結(jié)構(gòu)性減稅政策背景，合理利用進項稅額抵扣，更好地減少營改增對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的不利影響，積極應(yīng)對稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化、稅收政策變化、新舊稅制銜接等問題，通過科學(xué)合理的稅收籌劃，減輕納稅負擔(dān)。

2 營改增稅收改革對房地產(chǎn)企業(yè)納稅影響分析

對房地產(chǎn)企業(yè)來講，實施營改增稅收改革之后，其納稅影響主要是集中于土地增值稅、營業(yè)稅、增值稅以及企業(yè)所得稅這幾個方面。

第一，對土地增值稅的影響。實施營改增稅收體制改革，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響主要是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上。房地產(chǎn)企業(yè)在之前繳納營業(yè)稅時，其銷售不動產(chǎn)所繳納的營業(yè)稅稅率為5%，這一稅率對房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)銷售價格影響相對而言是比較小的。同時，這一稅種能夠在計算增值稅時進行抵扣。而實施營業(yè)稅改征增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率變更為11%，并且所繳納的增值稅屬于價外稅，對房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅來講不能夠作為抵扣的項目來進行核算，這一稅制的變化在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率，進而提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅負擔(dān)。

第二，對營業(yè)稅及增值稅的影響。我國在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增稅收改革之后，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也進入了增值稅繳納時期。當(dāng)前，根據(jù)營改增稅收改革要求，在收繳增值稅時針對一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率為11%。同時，按照增值稅管理相關(guān)要求，能夠進行增值稅進項稅額的抵扣，這一規(guī)定能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)在交納營業(yè)稅時期時所使用的工程材料成本中負擔(dān)增值稅稅額，同時又重復(fù)進行征稅的問題。

第三，對企業(yè)所得稅的影響。實施營改增稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅屬于價外稅，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)增值稅不能夠從企業(yè)的所得稅中進行扣除，這在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅負擔(dān)增加。從這個角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)實施營業(yè)稅改征增值稅稅收改革之后，會對企業(yè)所得稅產(chǎn)生比較大的影響。

3 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)簡易征收稅收籌劃

根據(jù)營改增試點通知，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，在其銷售2016年4月30日之前的房地產(chǎn)項目時，可以按照5%稅率進行簡易征收。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時首先要考慮選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法。

如某房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月準(zhǔn)備開工建設(shè)某小區(qū)項目時，預(yù)計銷售收入為10億元，其項目建設(shè)總投資為2.3億元，土地成本為4億元，其他相關(guān)抵扣成本為0.7億元，該房地產(chǎn)項目的主要銷售對象為居民個人。在此情況下需要考慮計稅方法。在判斷選用簡易征稅或者普通計稅方法時需要首先計算出稅負平衡點：

Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%

其中， X表示土地成本， Y表示開發(fā)收入。

可以得出，X/Y=21.97%。

即對該房地產(chǎn)開發(fā)公司來講，當(dāng)該建設(shè)項目的土地成本在整個項目開發(fā)成本中占比為21.97%時，簡易征收和一般程序征收的稅負是一樣的。如果超過這一比重，則采用一般計稅方法對該房地產(chǎn)企業(yè)更為有利。

4 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃其他措施分析

第一，強化企業(yè)票據(jù)管理。實施營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的稅收政策變化和新舊稅制的銜接問題，同時還面臨著稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化和具體業(yè)務(wù)處理等難題。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員需要積極應(yīng)對，確保會計處理的正確性，減少營改增稅制改革可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后，其稅負在很大程度上取決于企業(yè)的進項稅額，而增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)中具有重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進一步強化其票據(jù)管理的科學(xué)性。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求供貨方具備正規(guī)的銷售資質(zhì)，并且能夠提供真實的增值稅專用發(fā)票，這主要是由于假若企業(yè)的供貨方不能提供增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進項稅就無法抵扣。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在跟施工企業(yè)進行工程決算時，也應(yīng)當(dāng)確保增值稅專用發(fā)票的真實性，這一方面不能保證也會影響房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅項抵扣時造成一定的困難。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)有效識別和防范虛假發(fā)票，減少虛假增值稅發(fā)票對自身稅務(wù)風(fēng)險的影響。最后，還應(yīng)當(dāng)確保增值稅發(fā)票的開具的真實性，不能出于節(jié)稅的目的為關(guān)聯(lián)企業(yè)或者子公司虛開增值稅專用發(fā)票，以此來有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

第二，進一步擴大房地產(chǎn)企業(yè)精裝房的銷售比例。房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后，為更好地降低企業(yè)納稅負擔(dān)，一般都會考慮增加增值稅進項稅額進行稅款抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)都會在既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)合理制定稅收籌途徑。一般來講，進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)精裝房的銷售比例是比較常見的稅收籌劃方式。這一方式能夠更多地獲得物料和固定資產(chǎn)的增值稅發(fā)票，進而實現(xiàn)可抵扣金額的提升。當(dāng)前，在一二線城市中精裝房銷售比例不斷提高，由于當(dāng)前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依然征收營業(yè)稅，而精裝房銷售價格普遍較高，所承擔(dān)的營業(yè)稅納稅負擔(dān)也比較重，房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后，其精裝房銷售中所有進項都能夠進行稅款的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)一般都傾向于開發(fā)進項稅額比較多的樓盤，這有助于以精裝房為主要開發(fā)類型的房地產(chǎn)企業(yè)獲得納稅優(yōu)勢。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，其開發(fā)的商品類型一般都是毛坯房，在納稅負擔(dān)變重的情況下，如果不對開發(fā)的重點進行合理的調(diào)整和優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能在面對營改增時出現(xiàn)比較大的轉(zhuǎn)型壓力，對于房地產(chǎn)企業(yè)實施精裝房銷售策略，加快去化速度都有更高的要求，實施營改增對房地產(chǎn)企業(yè)提高去化能力也是一個很大的挑戰(zhàn)，在計算增值稅時，一般都是使用銷項稅額減進項稅額來計算，因此房地產(chǎn)企業(yè)只有完成不動產(chǎn)的銷售才能夠?qū)︿N項稅額進行計算，從這個角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)在進行樓盤開發(fā)時，一般都不會為了等待房價上漲而推遲樓盤的開盤時間。

第三，優(yōu)化業(yè)務(wù)類型，進一步剝離建筑業(yè)務(wù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要有效面對營改增稅收改革，確保稅收籌劃的效率和效益，就要確保稅收籌劃方式的科學(xué)性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃的重要方式就是進一步增加企業(yè)的進項稅抵扣金額。從進項稅額抵扣的來源上講，其上游的建筑安裝業(yè)務(wù)是這一稅額最重要的來源，房地產(chǎn)企業(yè)面對營改增稅收改革，要提高稅收籌劃的質(zhì)量，降低納稅負擔(dān)，就應(yīng)當(dāng)進一步優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)，剝離建筑業(yè)務(wù)，進行業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略調(diào)整。

建筑業(yè)企業(yè)也被納入營改增試點范圍，建筑業(yè)的稅率不管高低，只要能夠保證建筑安裝企業(yè)的正規(guī)性，確保其提供增值稅專用發(fā)票的真實性，就可以進行增值稅進項稅額的抵扣。一般來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要包含了三種類型：第一是開發(fā)商自己自身只負責(zé)拿地和開發(fā)銷售，而將樓盤的建筑和施工業(yè)務(wù)都交由其他企業(yè)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)外包；第二種是控股集團為代表的建筑企業(yè)，其下設(shè)房地產(chǎn)公司和建筑公司兩種子公司，分別負責(zé)樓盤的建設(shè)和房屋不動產(chǎn)的銷售；第三種類型則是企業(yè)的樓盤開發(fā)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)并舉，這一建筑企業(yè)通常都是將建筑業(yè)作為自身的主營業(yè)務(wù)，而自身同時也具備了房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)。針對這幾種房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，其管理層應(yīng)當(dāng)進一步梳理自身業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)資源的優(yōu)化和整合，在提高企業(yè)自身資源使用效益和效率的同時，更好地圍繞稅收籌劃進行管理和業(yè)務(wù)梳理，通過剝離建筑業(yè)務(wù)，將優(yōu)質(zhì)資源集中到房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，以此來獲得更多的進項稅額抵扣，降低企業(yè)納稅負擔(dān)。

5 結(jié)束語

總之，在實施營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用稅收政策，科學(xué)尋求稅收籌劃的切入點，合理制定稅收籌劃的方法和策略，尋求稅收籌劃空間，提高稅收籌劃的效益，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力，更好地適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策和稅收管理要求。與此同時，伴隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的不斷強化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境也在不斷變化，所承受的競爭壓力和管理風(fēng)險也在不斷增加，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極尋求相關(guān)措施，降低成本，穩(wěn)定發(fā)展，將稅收籌劃作為降低成本的重要途徑，并結(jié)合自身經(jīng)營特點和稅收特征，合理科學(xué)地做好稅收籌劃工作，提升企業(yè)資金配置效率，確保企業(yè)經(jīng)營利潤的最大化。

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