中小型房地產企業經營活動環節財務風險成因分析

[摘 要]文章通過對中小型房地產企業經營活動環節財務風險形成原因分析得出，目前，中小型房地產企業在經營活動的五個環節形成財務風險的原因主要是籌資環節管理不善、投資環節管理不善、營運環節利潤減少、資金回收困難、收益分配不合理。

[關鍵詞] 中小型房地產企業；經營活動環節；財務風險；形成原因

1 引言

據不完全統計，2015年我國中小型房地產企業的比例達90%上。與大型房地產企業相比，中小型房地產企業面臨著更大的財務風險。中小型房地產企業財務風險形成受多方面的影響。文章主要從企業經營活動的籌資、投資、營運、資金回收、收益分配共五個環節，對中小型房地產企業經營活動引起的財務風險的成因進行分析，旨在從實際出發為中小型房地產企業控制財務風險提供參考。

2 經營活動環節財務風險形成原因

2.1籌資環節管理不善

2.1.1 籌資渠道單一，著重于銀行貸款

可供我國房地產公司選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致公司債務籌資風險。中小型房地產企業大部分是非上市公司，不能通過股權融資、債權融資等方式獲得資金，而通過預售房款的方式，我國監管部門又審批嚴格，要求較多。

2.1.2 籌資事前管控不完善

企業在籌集資金之前，應該對企業自身資金需要情況進行充分了解，編制預算來計劃企業籌資方式與籌資規模，不應盲目籌資。中小型房地產企業在籌資之前很少對籌資規模及方式進行分析，沒有對企業未來的資金使用情況進行合理的預估，缺乏科學合理的籌資決策。缺少對其自身舉債的合理性的判斷，造成公司籌資不當、籌資償還期限過短、籌資成本過高等現象，有時需要在中途再次進行籌資計劃，大大加大了籌資難度與人工成本。

2.2投資環節管理不善

2.2.1 房地產項目投資規劃不合理

房地產投資項目主要分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段，前期工作階段，房地產開發建設階段，房地產銷售經營階段[1]。房地產投資項目涉及產業廣，開發時間長，出現問題多，土地資源、原著居民、原材料、投資環境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規劃以及項目中結合實際的調整。如果不對投資的房地產項目不進行合理的規劃，就很可能給企業造成虧損

2.2.2 投資過程中管理松散致使資源浪費嚴重

中小型房地產企業在對項目投資的整個過程中易出現管理松散。比較突出的現象是是企業高層一次性將權力下放到一位管理者的手中，而這對企業來說是致命的。權力集中在一人手中，沒有安排人員對其進行監督，易產生一人獨大、濫用職權的現象，致使企業的人力物力資源浪費嚴重，造成建安成本過高，資金不足，加大了產生爛尾樓的幾率，直接影響企業的利潤。

2.3營運環節利潤減少

2.3.1 住宅開發業務盈利減少

中小型房地產企業主要以住宅產品開發為主導，住宅開發業務成為中小型房地產企業的主要利潤來源[2]。但在整體房產市場并不良好的現在，房屋銷售呈現諸多困難，房價的頻頻上漲，百姓購買能力減弱；我國城鎮化速度放緩，城鎮化催生的住房需求減弱；住房開發市場飽和，一、二線城市房地產多被大型房地產商瓜分占領，三、四線城市住房需求持續下滑。

2.3.2 成本費用控制能力較弱

中小型房地產企業普遍存在成本方面管理并不明確的缺點，若想在新時期房地產企業中占據龍頭位置，就需要對成本費用管理問題多加重視。目前，中小型房地產企業對于成本的管理有些混亂，職能劃分不明確且沒有完善的職能體系，沒有建立合理的成本管理方法，對各項成本費用也沒有嚴格的分類標準，忽視了對于成本方面的管理。這會對企業的盈利能力產生很大影響，加大對中小型房地產企業的財務風險隱患。

2.4資金回收困難

2.4.1 應收賬款大幅增長

中國的房地產行業早已不如十年前的黃金時代，隨著宏觀經濟日漸下行和政策緊縮，房地產市場競爭日益激烈， 房地產行業成為應收賬款暴增的主要行業之一。中小型房地產企業為了搶占市場，擴大銷售量，大多采用“低首付”的營銷方式銷售房產，鼓勵購戶者通過商業貸款或公積金方式購買房產。同時，由于房價不斷攀升，購買房屋的支出越來越大，一般購房者很難做到一次性付款，基本上都是通過銀行或公積金貸款來購買房產。雙方面的原因造成中小型房地產企業應收賬款大幅增長。

2.4.2 應收賬款管理不當

面對大幅增長的應收賬款，大多中小型房地產企業在組織機構中并沒有成立應收賬款管理部門。在實際工作中，有些中小型房地產企業的應收賬款客戶資料由營銷部門負責管理，但營銷部門的主要工作是擴大銷售量，而財務部門又只對應收賬款做臺賬記載，不會對應收賬款做細致分析評價[4]。并且營銷部門與財務部門往往缺乏有效的信息溝通與交流，兩部門的工作職責經常劃分不明、管理混亂。這些原因導致應收賬款管理常游走于兩部門之間，未成立專門的部門和工作人員對其進行有效的管理，導致企業積壓了大量的應收賬款。應收賬款管理不當成了中小型房地產企業管理的一大漏洞，進一步加大了公司的財務風險。

2.5收益分配不合理

收益分配是企業資金循環的最后一個環節，包括留存收益和分配股利兩方面。過低過高分配股利都對企業的發展不利。過高分配股利，一方面，會影響企業的流動資金，不能到期償還債務的風險，降低企業的償債能力；另一方面，導致企業內部籌集資金不足，不利于企業擴大經營。過低分配股利會影響股東的積極性，不利于企業籌資。

3 結束語

企業的各個經營活動環節是一個循環的整體，牽一發而動全身，企業的任何一個環節出現風險都會堵塞整個循環，給企業造成財務危機。通過對目前中小型房地產企業經營活動環節財務風險形成原因分析，中小型房地產企業應該從各個環節繼續加強加大財務風險控制，避免風險持續擴大。

參考文獻：

[1]張錦歌.電子商務在房地產企業中的運用研究[J].現代物業（上旬刊），2012（07）：50-52.

[2]程啟巧.WT地產財務風險評價與控制研究[D].湖南，湖南大學商學院，2014.

[3]江德斌.要重視自有住房空置率高企問題[N].中國審計報， 2014-06-16（006）.

[4]張運賢.淺析房地產企業應收賬款管理問題與建議[J].會計師，2014（22）：24-25.

作者簡介：

楊敏（1989年1月），女，漢，湖南，湘潭大學，學生，研究生，財務會計。