個人自用房產稅制的改革之路

[摘 要]從最開始針對個人自用房產施行免征稅政策到如今的計劃實施，我國正逐漸吸取西方各國的經驗教訓，發揮房地產稅作為地方政府調節財政收入的重要手段的優勢；從2011年針對上海市、重慶市兩地的試點到2016年舉行的第十二屆全國人大常委會中宣布開始立法房地產稅法，房地產稅逐漸走進了人們的視線，成為了公眾關注的話題之一。依據我國特殊的國情，作為在土地國有制的宏觀環境下，針對對私人住宅征收財產稅的行為在世界上都難以找到先例以作參考。房地產稅征收過程中面臨的問題和難點會是哪些，又該采取怎樣的措施進行應對成了房地產稅立法以及實施過程中的關鍵問題。

[關鍵詞]房地產稅；房產稅改革；財產稅

房產稅屬于地方稅種。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的相關規定，房產稅征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性用房。在這之前對于個人自用房產我國一直給予免稅優惠。2011年曾在上海市、重慶市兩地分別針對增量房（即二套及以上房屋）和高檔住房開展房產稅的試點，在2013年11月召開的中共十八屆三中全會中，會議提出將加快房地產稅立法并適時推進改革。2015年8月，房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規劃， 2016年底召開的第十二屆全國人大常委會中，會議決定正式立法房地產稅。從11年的試點到16年的立法，會議已經將之前試點中提出的“房產稅”改為了“房地產稅”，這預示著政府已經從試點中吸取了經驗，今后不僅僅將針對房屋價值計稅，還會將相關土地稅合并，共同繳納房地產稅。

1 征收房產稅的目的

1.1 征收房產稅可以提高地方政府的財政收入。不少地方政府一直處于“財權少事權多”的被動地位，征收房產稅可使政府在消費環節實施有效的稅收管理、豐富稅制體系。這種征稅行為使得地方政府能夠得到長期且穩定的財政收入，使地方政府擺脫土地財政的死循環，進而成為市場中的主導者，實現地方的可持續發展。

1.2 這一征稅行為同時也能改善地方財政的陋習。自施行分稅制后地方財政為緩解經濟壓力，完成民生任務，通過向民眾出讓土地使用權的形式獲取資金。數據顯示，照這種情形獲得的資金占據了大多數地方政府收入的38%以上，更有甚者超過一半的收入都來源于此。由于政府需要大量資金，這使得房地產價格也被人為地推高，泡沫風險就越來越大。并且，由于地方過度依靠土地出讓金，近幾年來土地財政也暴露出了不少問題。征收房地產稅后或許能夠改善這一狀況。

1.3 對個人自用房征稅可以進一步調控房地產市場。房地產市場與國民經濟部門的關系密切又復雜。根據2016年的房地產交易數據顯示，商品房銷售面積共計109253萬平方米，同比增長了7.4%，銷售額達到了74522億元，累計同比增長15.6%。房地產行業的迅猛發展造成了房價飆聲。房價過高又催生了房地產市場的泡沫。而泡沫破滅則會對整個社會體系帶來巨大的沖擊。為緩解這一沖擊帶來的巨大影響，政府曾采取貨幣政策以及財政政策進行調控。可都沒有達到預期的效果。現如今政府希望利用稅收工具進一步對房地產市場進行調控，以增加購買房屋的成本，影響人們購買增量房以獲得利益的期望，從而達到降低房價的目的。

2 上海市房產稅試點成果

根據上海市頒布的關于《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》， 我們得知，上海市房產稅試點的征稅主體是在上海市購買二套及以上房屋的本地居民以及在上海市購買首套房屋的外來人員，對人均面積低于60 m2的房屋采取免征政策。計稅方法是以房屋成交價格的70%作為征稅價格，稅率方面則采取分段式稅率：對于對于房屋成交價格低于當年上海市平均房屋價格兩倍以下的房屋按照0.4%征稅，兩倍以上則按照0.6%予以征稅。按照這樣的征稅政策筆者做了一個簡單的假設，看看施行房產稅之后到底會繳納多少稅？

以上海市房屋數據為例，上海市在2015年10月新房成交超過150萬平，平均價格一平方米32915元。現假設有一上海市居民，與妻子已經在上海擁有了一套100 m2的登記住房，又在某處以40000元一平方米（適用稅率0.4%）和80000元一平方米（適用稅率0.6%）購買了一套130平米的房屋。房屋為購買人與妻子共同持有并居住，那么兩種價格下購買人應繳納的稅費計算如表所示：

上表假設了在購買一套價值低于市場價格兩倍或高于兩倍的情況下持有人每年分別需要交納12320元與36960元的房產稅。筆者認為該政策確實能夠給予地方政府充足的財政收入，但在抑制房屋價格方面的成效還不得而知，也難以預料稅負是否過重，是否會對民眾產生負面影響。

相比重慶市針對高檔住房進行征稅的征收模式，上海市針對個人自用增量房進行計征的方式明顯更具有普遍性與參考價值。參照上海市試點，房屋持有人每年將繳納上萬元的房產稅。

3 房產稅的征收困難點及措施

要在全國全面推廣房產稅并非易事。單單從上海市的試點中就暴露出諸多問題。列舉如下：

3.1 數據庫不全導致無法切實登記

房產稅的全面征收需要公安機關的戶籍系統，房產管理部門的房屋登記系統，銀行部門的貸款公積金系統進行聯合，建立完整健全的全國共享的房產交易信息。否則就會無法公正評判房屋免稅面積，影響房產稅的正常征收。但在2011年剛剛推行房產稅試點時，反映出來的具體的實施途徑和配套手段不足以使得房產稅改革公平有效地進行下去。如某人在其他城市購買房產時，由于信息不充分，稅務機關難以對其所需繳納的稅費進行核實。就會造成稅收環節的不公平性。針對這一問題，政府部門已經采取措施進行整改：從2011年房產稅試點以來，這一目標在最近幾年的政策中已經初步得到落實：房管局加大了對房屋的注冊登記系統的完整性的整改：將之前沒有入網的一些漏網之魚也登記入冊；公安部門也展開了對“一人多戶口”等問題的排查。此項任務還需繼續進行落實，爭取在5年內保證所有房屋登記入網、所有公民上戶。

3.2 “房產稅”改為“房地產稅”后如何計征

在試點中還暴露出了房產稅與現行土地法之間存在的法律沖突。 依照2010年第121號文件規定：現行房產稅計稅基礎不僅針對房屋：按照規定現行房產原值除去房屋本身價格。還應包括取得土地使用權時所支付的價款和開發土地時所支付的相關費用。但依照相關土地法規定，我國的土地歸國家所有，納稅人只能靠支付土地出讓金以獲得土地的使用權。因此土地法和房產稅法之間便存在沖突。為應對試點中存在的這一問題，在2016年底召開的第十二屆全國人大常委會中已經提出立法 “房地產稅”而不是試點中的提到的“房產稅”，政府或將合并房產稅與相關土地法以便統一征稅，以降低民眾的經濟負擔。

3.3 土地財政背后的難題

土地財政所暴露出的“陋習”近幾年越發嚴重了。大多數地方財政收入中依靠土地出讓金取得收入的比例達到了35%，有的地區甚至達到了50%。土地財政背后放映出了的諸多問題，如：財稅改革、房地產稅制設計、土地流轉、土地城鎮化等。這大多是由于地方政府無法獲得充足的財政支撐導致。國家要想徹底解決土地財政的陋習，就要從高處著手，改變中央和地方關于“財權”與“事權”的把握分寸，通過變革稅收制度、加快費改稅的進度、提高共享稅中地方財所占比例等方法將地方政府對易地生財的依賴癥徹底斷掉。畢竟只有給予了地方財政足夠的“財權”才能夠和其“事權”匹配，讓地方做起實事更游刃有余。

4 如何公正合理征收房產稅

國家征收房產稅有三大目的：補充地方財政收入、抑制地方財政陋習、抑制市場投機。 過高地征收房地產稅會過多地造成民眾負擔、影響房地產市場正確發展，而過低地征收房產稅又勢必不能達到征稅目的。應該怎樣設置稅率和征收范圍？上海市試點中不涉及農村自用房屋，但真免除農村地區房產稅是否會導致城市“人才流失”？采用同一法條在城市與農村同時征收是否會對農村民眾產生過重的壓力？怎樣的免征條件才能保障民眾和政府兩方的利益？房產稅屬于地方稅種，其具體納稅行為由地方政府管理，而不是由全國統一征稅。那么當某一地區繳納房產稅而其余地區還未繳納房產稅是否會導致該地區房產銷售行業低迷？這些問題都還困擾著我們。還需要相關部門立法時多多斟酌。

5 結束語

隨著近幾年“營改增”的全面進行，地方財政收入勢必會下降。房產稅改革的目標是建立以房產稅為主體的地方稅種，為地方稅務提供穩定的財政收入，保障地方的基礎建設。房產稅即將成為保障地方稅務局財政的一個大塊，房產稅改革必須要遵循收益原則和稅收制度設計的基本原則，考慮稅收收入效應與分配調節效應等等因素，保證房產稅改革的前瞻性和可操作性。正確引領房產稅進入正確的發展道路。

房產稅試點工作施行5年有余，相應一系列的工作也在不斷地改革深化中有條不紊的進行著。通過對上海市第二套以上新增住房的房產稅試點，我們能從試點城市反映出來的問題中提煉出經驗和教訓，更好地完善房產稅制度。在我國經濟體制轉型的大前提下走好重要的一步。

參考文獻：

[1]重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法[Z].

[2]安體富，葛靜.關于房產稅改革的若干問題探討—基于重慶、上海房產稅試點的啟示[T].經濟研究參考，2012，（45）：12-21.

[3]陳小安.房產稅的功能，作用與制度設計框架[J].稅務研究，2011，（4）：30-32.

作者簡介：

王迪，漢族，1994-7-12，西南民族大學，四川省成都市，研究生在讀。