展望：未來十年房價沉浮

[摘 要]房價問題是民生關切的熱點問題，本文從對上海市近十年的房價變化進行總結梳理，同時淺析房價上漲的原因，以及在供給側改革背景下對未來十年房價可能的變化的進行幾點預測。

[關鍵詞]房價；未來；供給側改革

前言

隨著一則新聞《這15萬人為何逃離大上海？》的發布，筆者對于人們逃離的原因進行了簡單的分析。2015年末，上海的外來常住人口數比前一年減少約15萬人，同比下降1.5%。房價一直是民生關注的大問題。房價之所以能夠如此瘋漲，是因為房屋作為剛性需求，與每一個人都息息相關。房價的瘋漲原因可能是多方面的，但是從購房者的角度來看，最主要的問題是房價上漲，而在一定時期下不得不購買。對于未來的房價，同樣是人們會持續關注的社會問題。

1 上海市房價變化回顧

1.1上海市房價十年變化趨勢

自房價瘋漲以來，就一直成為人們爭論的熱點問題。上海作為國內一線城市以國際化大都市，房價排名一直位于國內前五位。上海市的發展的空間非常大，吸引了全國各地的創業者和務工人員，越來越多的人口涌入，就形成了旺盛的買房需求。除了外地人口的購房需求，上海本地人的購房需求也非常的旺盛，據有關數據統計，每年住房剛性需求就在20萬套左右。

表1是上海房價在2005年到2015年的走勢情況，房價從2005年的8000元每平米上漲到目前的3萬五左右一平米，一直處于上漲的狀態。在房價上漲最初的幾年中幅度較為緩慢，但后面的幾年上漲的幅度明顯增大。我們可以得出這樣的結論，在過去的10年時間里上海市房價總體處于上漲趨勢，并且漲幅很大。

1.2上海市房價漲幅現狀

在經濟發展的黃金十年中多為房地產業所獲取，房地產現有的發展模式有待重新審視。如若從一個較長的時段來觀察中國城市的房價，能夠發現幾乎所有城市的房價均經歷過巨大的漲幅。從2006年到2015年這十年間，典型城市房價總體上漲255%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率還要高出42%。這意味著房地產業對于財富聚集速度遠超其它行業對于財富創造速度，不同階層的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題繼續惡化。在這十年間，上海房價總體上漲384.6%

2上海市房價上漲成因分析

2.1大量人口涌入

人口向大城市集中是大勢所趨。隨著城鎮化率的提高，人口會進一步向大城市流動，這也決定了中國房地產市場的二級分化嚴重的格局。另一方面，中國特大城市的資源分布更加集中，也決定了這些城市人口流入量大。人口的流入增加了房地產市場的剛性需求，也是推升一線城市房價飆漲的重要原因。隨著人口的急劇增多，隨之而來的是消費需求的擴張，同時住房的剛性需求進一步增大，刺激了房地產業的消費。

2.2可支配收入的增多

上海市作為國內一線城市，人均收入在國內處于頂尖水平。隨著社會經濟的不斷前行，上海市民的可支配收入也隨著水漲船高。人們的可支配收入的不斷提升，促進了人們的投資方式。很多人都選擇了購買房屋的方式進行投資，因為房屋作為剛性需求，在上海這樣的一線城市能夠很好的保值并且獲得收益。

2.3資金流入的馬太效應

2015年我國GDP增長6.9%，這是自1990年以來GDP增長首次破7，經濟下行壓力很大，正因為實體經濟面臨著嚴峻的考驗，所以資金才會收縮，從二三線城市退出，固守一線城市，而當這部分資金都涌向一線城市的時候，就會形成馬太效應，吸引更多的杠桿資金進場，而所謂的“眾籌”、配資買房就是這樣來的。之所以上海的樓價會如此瘋狂，部分原因是資金推動所致。再則由于通貨膨脹和人民幣貶值的影響，房地產成為財富保值增值的重要手段。

3 供給側改革與未來十年房價展望

3.1經濟發展現實狀況預期

中國經濟的增長方向上整體保持健康態勢。需要擔心的問題是資本市場不好，也就是股市不好。債險將會刺激債市的升高，從而導致長期資產的收益率縮減；此時，如果經濟發展情況持續低迷，樓市會因為避險資金入市升高，這時候就是樓市出現泡沫的時候。我國2015年樓市突然升高的現象，不能排除這一因素的干擾。

3.2供給側改對樓市的影響

今年我國實施供給側改革，其中供給側改革的前提以及機理如下：第一，由于長期執行總需求管理導向的政策，需求總量被抬高到有效市場允許的范圍，屆時收益將變得非常微弱；第二，在三十多年長期的時間段內，總供給變量的各個分量均被被不同程度的替代，或者被抑制，例如除廉價勞動之外的高端勞動去激勵化或者被閑置等現象。

在啟動政策性導向后，如果方法合適，二者將會在短期內產生巨大的效應。有了這個前提，對全國范圍內房價判斷如下：少數性樓盤產品過剩，從而引發小范圍債務危機；絕大多數與國民經濟形成的總需求所對應的樓價，但開發者可能會出現資金鏈短缺引起清盤破產；但房地產總體情況，由于基本經濟面情況穩定，由于總需求在中等收入階段的成長，房價的的粘性和剛性需求仍會存在。

3.3未來十年國內城市房價預期

在國內70個大中城市中，筆者預計有3-7個左右的城市房價會下跌；有7-10個左右的城市房價在上升和下跌臨界點；有30個以上的城市房價會上升，但漲幅較?。粋€別一線城市的房價仍然會超出人們的預期。在三、四線城市中，如果新型城鎮化和城市群吸引力繼續加大，會出現一定量的過剩供給，房價會下降。但總的來說，我國三線城市的房價總體保持平穩。

4 結束語

在筆者看來未來十年中國樓市不會再現以前的高速增長，房價將會與中國經濟一同進入新常態，保持平穩增長的態勢。同時政府應進行宏觀調控，控制房價的高速增長態勢，制定合理的政策，促進我國經濟健康平穩發展。

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作者簡介：

張悅（1993-06-19），女，漢，籍貫：黑龍江，學歷：在讀碩士，單位：上海體育學院，研究方向：競技體育。