太原市商品住宅建設的現狀與思考

[摘 要]“居者有其屋”是安土重遷的中華民族長久以來的樸素夙愿，更是我國當前進行社會主義現代化建設并最終實現民族振興國家富強的“中國夢”的題中應有之義。本文立足于山西省和太原市的特殊情況，分析太原市的區位因素及商品住宅市場的運行狀況，得出太原市商品住宅建設中存在的主要問題并嘗試提出針對性的解決措施，以期對政府提供可行的政策借鑒，幫助消費者建立科學的住房消費觀念，并使商品住宅開發企業改變開發理念，促進太原市商品住宅市場的健康有序發展。

[關鍵詞]太原市；商品住宅；開發建設；供需狀況

1太原市商品住宅市場運行現狀

1.1供給需求分析

在2008年到2013年太原市商品房的供給和需求大致都是經歷了先增后降的趨勢。再從供求比來看，近年來太原市商品房基本都是供大于求的局面，尤其是在房地產市場相對不景氣的2012年供給量竟然是成交量的將近兩倍，從中看出太原商品住宅市場存在很大的庫存結余，存量市場規模較大。

1.2房價走勢分析

通過分析太原市從2008年以來商品住宅的成交均價可以看出，從2008年到2014年，太原市商品住宅成交均價總體呈現平穩上升的趨勢，隨著土地供應的相對緊缺，城市化使得剛性需求釋放以及流動性旺盛等基本態勢不會出現較大的改變，太原市商品住宅價格預計還會呈現平穩上升的總體走勢。

1.3房價收入比對比分析

那么太原市商品住宅的價格是否合理呢？此文將通過分析太原市房價收入比和與太原市經濟發展水平有一定比較意義的中部省份省城的相關數據做出對比來得出結論。房價收入比是分析住宅價格是否合理以及住宅市場冷熱的常見指標。在一些發達國家，房價收入比超過6就被視為泡沫區，有學者指出，我國目前屬于處在工業化和城市化高峰期的發展中國家，該指標值可以適度放寬，將8.5作為比較合理的臨界值。據《山西統計年鑒》資料顯示，2011年到2013年，太原市房價收入比依次為8.8、7.8、9.1。此外，以筆者手頭2010年統計局數據為準，再來分析中部六省省會商品房價格情況：

通過對房價收入比的考量可以看出，太原市商品住宅價格較高，超出了其經濟發展水平的現狀，太原市房地產市場存在不小的過熱的可能性，對于太原市房價的調控仍具有一定的空間和必要性。

2太原市商品住宅建設存在的問題及原因分析

2.1土地供應機制不健全

太原市與全國各地一樣，在中國特殊的土地出讓制度下，地方政府壟斷著土地一級市場的供應，這使得土地可以成為地方政府合法的龐大的財政收入來源。這種土地供應方式模糊了政府在市場中的定位，使掌握公權力的政府直接參與到市場中的利益爭奪。

2.2商品房存量較大

如上文所述，由于受到商品住宅市場調控的時滯性、開發商不夠理性以及政府較為嚴厲的限購政策等因素的影響，太原市近幾年商品住宅供求比一直居高不下，住房市場供大于求的局面始終未得以有效改觀，資料顯示2014年太原市商品房年末累計可售面積為1517.34萬平方米，如果按照2014年每月平均51.61萬平方米銷售量計算，消化1517.34萬平方米的商品房需要30個月，整體來看消化商品房存量的壓力較大。

2.3商品房價格與經濟發展水平不相適應

最近幾年發布的全國主要城市房價收入比排名中，作為內陸二三線城市太原卻都處于比較靠前的位置，與經濟發展水平較為接近的中部六省省會相比，房價收入比也是居于榜首。因此，可以得出結論認為太原市商品房的價格要超出現階段太原市的經濟發展水平。這對于廣大剛性購房消費者來說無疑是一個很大的壓力。太原房地產市場還亟待較為有力有效的調控。

3促進太原市商品住宅市場健康發展的對策建議

3.1改革完善土地供應制度

在我國現有的土地出讓制度還未有根本性變革的背景下，太原市政府要積極探索在現有政策框架下土地供應制度的完善，嚴格招標拍賣掛牌政策流程的透明、公開、公正，將有關土地出讓信息公諸于眾，確保將每一寸土地按照市場價格和市場規則合法出讓到有意愿有資歷的開發商手中。

3.2穩定并提升住房消費，加快住宅市場去存量化

由于長期的供求失衡，使得太原市商品住宅存量較多。為此，應當一方面適當減少房地產開發項目的上馬建設，保證商品住宅供給與需求的基本平衡。另一方面努力提振住房消費，深入進行市場調研，出臺促進住房合理消費的政策，從住房保障、稅費優惠、引導企業促進商品房銷售、信息公開、誠信建設等六個方面，提出激活市場的綜合性措施，提振市場信心，加快太原市商品住宅市場的去存量化。

3.3多種手段調控房價

應該盡可能降低土地成本，改變政府自身的短視行為，探討土地出讓金分期付款等舉措，通過降低開發商的商品住宅建設成本，從源頭上降低商品住宅的銷售價格。并且充分發揮稅收的調控作用，通過對中小戶經濟型減稅或免稅，對大戶型高端型住宅適度增加稅收來引導開發商加大對更經濟實惠的中小戶型商品住宅的建設投資，另外還可以對居民首套房購買給予更多的稅收和信貸上的優惠，給購房者提供更多價優物廉的購房選擇。

參考文獻：

[1]陳海波，關于我國近幾年商品房市場現狀的分析[J].住宅與地產，2012，10，P8-15.

[2]樊元，陳羅華.基于概率法的我國房地產周期波動實證分析[J]商業時代2012，7，P16-31.

[3]王維麗.山西房地產現狀與發展對策[D].太原理工大學，2011.

作者簡介

趙夢巖，男，（1992年-），山西晉城人，就讀于山西財經大學公共管理學院，土地資源管理專業，土地利用與規劃方向；

張祥宏，男，（1990年-），山西呂梁人，就讀于山西財經大學公共管理學院，行政管理專業。