淺談房地產行業的“供給側”改革

◇李澤浩

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淺談房地產行業的“供給側”改革

◇李澤浩

摘要：2015年11月10日，在中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。同年11月11日，國務院常務會議上李克強指出要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。房地產去庫存，已經成為國家“供給側改革”的重要組成部分，被列入2016年重點工作。

關鍵詞：房地產；供給側改革；庫存化解

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.007

一、前言

中央的去庫存政策已經決定，21世紀研究院對比國家統計局今年以來的數據和2013年數據，并結合政策研究方向和各地土地市場展現，認為決策層此次提出去庫存，是鞏固經濟，預防系統性風險的重要措施。

二、房地產庫存的相關數據

2016年1月19日，國家統計局發布2015年全國房地產開發量和銷售數據。2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%，增速比1至11月份下降0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。庫存方面，等待銷售面積達到71853萬平方米，較2014年末增加將近萬平方米。

房地產投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至1%，是截至1998年房改以來中國歷經的最低投資數據。與此同時，房地產投資每月增速已持續5個月負增長。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，在去庫存一年后，我國房地產庫存量較2014年末的62169萬平方米再次增加9484平方米。在此條件下，多地開展去庫存、穩投資的“保衛戰”。

三、房地產行業的“供給側”改革推動路徑

如何推動房地產去庫存，有以下三種路徑。通過這三條路徑化解房地產庫存，將促進房地產行業高度集中，房地產投資增長速度可能在明年迎來拐點，但政策實施方面存在一定的風險和平衡困難。

1.通過房地產企業并購消化。此次中央從房地產行業供給的角度進行調控，鼓勵房企降低房價和兼并重組，房地產行業將高度集中，房地產企業營銷策略將轉換。若房價發生廣泛性降價，則可能會影響潛在購買需求和投資需求，反過來會影響房地產銷售。因此房地產企業主動廣泛性下調房價的可能性并不大，但新市民增加較多的三四線城市房價可能出現調整，未來三四線城市可能出現量升價跌的現象。未來租賃市場的發展也對化解房地產庫存有積極作用。非戶籍人口增大對公租房租賃需求較大，未來機構投資者購買庫存商品房后，可以向租賃市場提供房源，不僅擴大租賃供給，也將推動房地產去庫存。

2.通過新農民工市民化消化。政府明年將要通過戶籍制度改革促進農民工市民化進程，提高這部分新市民此前被人為抑制的房地產需求，大力消化房地產庫存。但農民工市民化等限制放開力度受到財政部的限制，政府可能采取分層次放開城市遷入措施，可能會先從三四線城市入手。另外，政府還將通過財政補貼向購買力較差的農民進城買房提供方便。從效果上看，短期內政府支持農民工買房的確可以消耗商品房存量，但大部分農民工缺乏資金去支付購房，而且這部分購買需求只是“需要”而并非有效需求，同時按揭買房也存在一定的潛在風險。

3.通過取消限購來消化，更多城市的限制房貸或限制購房政策等待取消，特大城市二手房限制政策可能放寬。發達城市的限購政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地產限購和限貸的意義不大。因此，可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說，目前二手房市場需求比供給多，明年對二手房市場的限制政策可能會調整，比如稍微調整二手房個稅優惠限制或限購等。

四、房地產“供給側”改革去庫存的目的

既然中央定位是去庫存，那么政府調控的目的就不在于繼續推動房地產。而且在去庫存的過程中，地方政府也會慢慢地擺脫土地財政和房地產的依賴問題。讓房地產行業重新煥發生機的根本是讓買賣流動起來，至于要解決多少庫存，就要根據實際情況，去庫存根本就沒有量化的目標。中央并沒有就具體地方，詳細的庫存數據做出硬性規定，未來的政策格局也是全局性，多方面的，最重要的是借助市場的力量引領房地產的供需流動和資源合理配置。

房地產投資增速連續下滑，創21個月來最低，成為影響GDP的重要因素之一，而且庫存量仍在不斷攀升，且銷售增長出現疲態，賣地收入急劇下降，加劇了地方債務危機，房地產去庫存成為經濟痛點，現在的房地產投資毫無疑問成為連累固定資產投資，甚至是宏觀經濟的痛點。樓市的高庫存也將給金融體系帶來風險，因為我國的銀行業對房地產的抵押物甚是依賴。以上種種因素促使決策層頻繁提出去庫存，去庫存將穩定經濟預防風險，對經濟發展具有重要的戰略意義，將是2016年中央重點工作內容。

參考文獻：

[1]李亞彪.房地市場面臨“去庫存化”重任[J].城市住宅，2009 （01）.

[2]葛豐.房地產去庫存，機遇大挑戰[J].中國經濟周刊，2015 （09）.

[3]惠國群.房地產去庫存壓力下對建筑行業收入的影響分析建模[J].工程經濟，2015（09）.

（作者單位：河南大學經濟學院）