城市綜合體的發展誤區及對策

◇朱慶濤

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城市綜合體的發展誤區及對策

◇朱慶濤

摘要：當代城市建設越來越注重功能性，很多城市規劃與建設項目強調城市綜合體建設理念，城中之城已成為大城市發展商業、公共服務以及文化等的重要依托。本文分析了城市綜合體建設中存在的誤區，并提出了相應的解決對策，以便其在提升城市形象、優化城市功能、集聚城市競爭力、加速城市化進程等方面釋放更多作用。

關鍵詞：城市綜合體；誤區；對策

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.029

隨著時代的發展，城市建設項目朝著綜合體方向發展，城市綜合體逐漸成為城市發展的口號與象征。所謂城市綜合體，主要是結合城市空間對城市的商業、旅游、文化、社區、交通以及政府辦公等方面進行綜合性組合，各部分之間相互聯系，追求共同發展與提高，在城市空間領域形成的多功能化綜合體。城市綜合體主要是為了化解城市人口、建設規模的擴張與緊缺的城市空間資源之間的矛盾，結合各種城市生活功能性服務于一體，滿足城市產業與經濟發展的客觀需求，提高生活質量水平。城市綜合體是城市建設發展到相當階段之后的高端產物，具有較強的區域領導價值和影響力，對提升房地產行業乃至當地的經濟社會發展都具有多重意義，因而這種模式不僅在一線城市、省會城市方興未艾，不少三四線城市也已有了這方面的嘗試。一言以蔽之，中國城市綜合體的建設已經邁入快車道，運作成功的城市綜合體已經成為所在地域的新地標和閃亮名片，對提升城市形象、優化城市功能、集聚城市競爭力、加速城市化進程等均發揮了積極作用。但與之同時，我國的很多城市綜合體項目是不成功的，存在這樣那樣的誤區與弊病，概括說主要表現為：

一、我國城市綜合體建設發展的誤區

1.定位模糊，同質化、重復建設現象嚴重。我國的城市綜合體建設一般由政府主導、市場化運作，多由房地產開發商投資、運營。為了商業利益最大化，也為了迎合地方政府官員出形象、出政績的心理需求，很多開發商在城市綜合體建設規劃中一味求大求洋，認為只有高大上的規劃、格局才能體現實力，從而忽略了所在地經濟社會發展的實際，于是我們就看到了在一個二、三線城市居然有數個大型城市綜合體項目同時在建的現象，甚至連一些經濟發展欠發達的縣級區域也在斥巨資興建規模巨大、檔次高端的城市綜合體。而且，很多城市綜合體在風格、功能等方面嚴重同質化。一哄而上的城市綜合體不僅難以提升城市形象、發展地域經濟，而且也必然會導致后期經營運作困難。

2.以新區建設為依托的城市綜合體主要以房地產開發為主，缺乏多功能服務的整體框架。當下不少城市都在大力發展新區，以新區建設為依托建設城市綜合體本身沒有問題，但是如果主要靠房地產項目拉動新區、拉動城市綜合體，必然造成發展后勁不足等問題，因為主要依靠房地產項目而不重視發展其他產業，就會造成整個區域的商業化程度并不高，短時間內無法實現區域化的商業繁榮。建在新區的城市綜合體在開業后如果人氣不旺、商家收益有限，就會導致開發商、商家等主體缺乏提升服務水平的內驅動力。一些新區由于缺乏多產業的協同發展，該區域內與經濟社會發展相配套的文化、社區、交通等一體化建設發展緩慢，這些功能的缺乏導致不能支撐城市綜合體的良好運行。更為重要的是，由房地產企業主導新區大力發展商業地產，將導致城市綜合體朝著房地產開發的單一方向進行，對新區的多樣化建設造成破壞，影響城市空間資源的利用。

3.缺乏高效能的統籌規劃。城市綜合體呈現出總體建設項目數量較大、投資數額巨大、功能多樣化的特點，因此在綜合體建設前期需要進行統籌規劃，并且在總體上實現多種功能有機集成，用統籌規劃來有機結合各項目的功能實現綜合體的高效發展。城市綜合體不同于一般的城市建設項目，在發展中更需要注重各項功能的相互支撐，否則就會形成單一化局面，會造成資源的浪費，嚴重影響城市空間布局和功能發揮。因為缺乏高效能的統籌規劃，導致一些項目并沒有能夠體現出城市綜合體多功能的特性，也沒有對城市資源合理規劃和空間節約發揮更大的作用。

二、應對城市綜合體建設和發展問題的對策

1.城市綜合體整體功能實現是一項長期過程，需要在建設前期進行科學的統籌規劃，在開發策略方面需要依靠嚴謹的數據分析，在調研、論證等的基礎上針對城市空間資源進行布局與規劃，結合城市的人文特色進行合理設計，要注重城市文化特色和可持續發展。

2.要規避陷入單純房地產項目的誤區。開發房地產只是綜合體建設的基礎部分，要實現城市綜合體的多功能，打造真正的城市綜合體，必須有相關產業的支撐與帶動，必須依靠商業的、文化的等氛圍烘托人氣、拉動繁榮。

3.城市綜合體在建設資金方面需求巨大、投資周期較長，存在一定的投資風險,在全國眾多的城市綜合體建設發展過程中都存在資金緊張的瓶頸。尤其是在經濟下行、房地產市場低迷的當下，企業無力進行持續的資金投入，影響著城市綜合體建設的進度，因此政府、企業需要在前期做好資金方面的充足準備。

4.打造專業的設計、規劃、運營管理團隊。只有在滿足人均消費能力較強、人口達到一定規模、管理團隊足夠優秀等條件，城市綜合體才能夠得到生存和發展，這提醒投資商、開發商對此類項目的決策要慎重、運作要專業，這些都需要專業的設計、規劃、運營管理團隊來完成。

（作者單位：江西財經大學）