經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)去庫存的對策研究

劉根梅

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)去庫存的對策研究

劉根梅

隨著我國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，中國房地產(chǎn)市場也隨之進(jìn)入到一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存問題引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)庫存問題涉及面廣，如果解決不好，將嚴(yán)重制約我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，尋找切實(shí)可行的政策措施來化解房地產(chǎn)的庫存問題，需要我們開展深入細(xì)致的全面研究，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸。

新常態(tài)；房地產(chǎn)；去庫存

10.13999/j.cnki.scyj.2016.04.002

一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀分析

當(dāng)下，一說到中國房地產(chǎn)的庫存現(xiàn)狀，人們腦海中立馬會(huì)浮現(xiàn)一個(gè)字——高。這也是新常態(tài)下我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一大痛處。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，至2015年11月底，我國商品房待售面積為6.96億平方米，較上月增加1004萬平方米，比2014年增加了1億平方米，創(chuàng)下了歷史最高水平。實(shí)際上，自2012年以來，房地產(chǎn)待售面積每隔12個(gè)月都以至少1億平方米的幅度增加。而且這里所說的待售面積還只是顯性庫存，因?yàn)槲覀儧]有將全國大批的在建項(xiàng)目和未動(dòng)工的項(xiàng)目考慮進(jìn)去，如果將這些也涵蓋進(jìn)去的話，我國房地產(chǎn)庫存量相當(dāng)沉重。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院最新發(fā)布的《中國住房報(bào)告（2015～2016）》顯示，截至2015年底，我國商品房總庫存預(yù)計(jì)為39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，至少需要23個(gè)月去消化；期房庫存約35.7億平方米，需要4～5年的時(shí)間進(jìn)行消化。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“盡管宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使2015年5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實(shí)，也再次說明了高庫存的嚴(yán)峻性。”

二、我國房地產(chǎn)庫存高企的原因及影響分析

（一）我國房地產(chǎn)庫存高企的原因分析

近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)如此嚴(yán)峻的庫存狀態(tài)，一方面源于房地產(chǎn)市場發(fā)展低迷，另一方面也受制于我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入到新常態(tài)發(fā)展過程中，這也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)庫存高企的主要原因之一。

從房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在我國的一、二線城市，由于人們對這些城市的前景普遍看好，加上投資者的投機(jī)動(dòng)機(jī)，使得此類城市的房價(jià)一直居高不下。國家為了合理調(diào)控房地產(chǎn)的市場價(jià)格，出臺(tái)了相應(yīng)的限購限貸政策，這就限制了一部分的投機(jī)需求。另外，由于人們的工資增長速度趕不上房價(jià)的增長速度，加上國家支持住房消費(fèi)的政策不完善，使得很多有購房意愿的人無法進(jìn)入到市場中來。而對于三、四線城市的消費(fèi)群體來說，這類城市居住的大部分都是具有本地戶籍的居民，外來人員較少，常住居民大部分都已經(jīng)有房，加上近幾年房地產(chǎn)竣工面積的不斷加大，雖然這類城市的住房需求一直保持在一定水平上，但隨著新建房屋的不斷增加，房地產(chǎn)庫存高的問題再次凸顯。由此可見，房地產(chǎn)市場發(fā)展的低迷，其根本原因還是在于供需的失衡，要改變這種狀況，必須從這兩方面入手尋找應(yīng)對之策。

從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)來看，其最主要的特征表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長水平由高速增長向結(jié)構(gòu)性減速過渡，只要經(jīng)濟(jì)增長水平保持在7%的合理區(qū)間內(nèi)，政府不會(huì)采取非常規(guī)的經(jīng)濟(jì)刺激政策。可見，在這種新常態(tài)發(fā)展過程中，政府將放松對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)而主要依靠市場對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。多年以來，我國房地產(chǎn)市場受惠于政府政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連年出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策措施，使得房地產(chǎn)市場一片火熱。房地產(chǎn)開發(fā)商出于利益的誘惑，大肆囤地，大肆新建房屋，這就導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的不斷增加。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放慢、投資和消費(fèi)信心不足的大背景下，很多原來有購房需求的消費(fèi)者放棄了購房的愿望，更多的人持一種觀望的態(tài)度，從而使得房地產(chǎn)交易冷清，原有的庫存得不到消化，新竣工項(xiàng)目又不斷增加，房地產(chǎn)市場發(fā)展受阻，導(dǎo)致庫存問題更加嚴(yán)重。

（二）我國房地產(chǎn)高庫存的影響

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的作用，毫無疑問，房地產(chǎn)的庫存問題如果解決不好，有可能導(dǎo)致無法挽回的后果，主要表現(xiàn)為：

1.直接拖累房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展。（1）房產(chǎn)開發(fā)商因不斷增長的庫存面臨較大的資金回籠壓力。這體現(xiàn)在，2014年下半年以來，現(xiàn)房和期房銷售結(jié)構(gòu)的變化使房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”大受沖擊。截至2015年4月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金較上年同期下降了2.5%。（2）房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力顯著降低。在我國一般使用凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率（簡稱ROE）來反映房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。2009年我國房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率高達(dá)16.64%，2013年的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)14.79%，隨著房地產(chǎn)業(yè)庫存上升，這兩項(xiàng)指標(biāo)大為降低。

2.高庫存對房地產(chǎn)投資的壓制直接加劇了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。2006年以來，我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展加深了中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。據(jù)粗略估計(jì)，新世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)的增長率有1～1.5個(gè)百分點(diǎn)來自房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，而且這種拉動(dòng)作用具有加速器效應(yīng)。一旦房地產(chǎn)業(yè)遭到?jīng)_擊，將直接拖累經(jīng)濟(jì)增長。

3.地方財(cái)政收入壓力加大，債務(wù)償付捉襟見肘。由于我國地方政府的財(cái)政收入對房地產(chǎn)市場的依賴程度較大，房地產(chǎn)庫存持續(xù)上升直接降低了開發(fā)商對土地的需求，使得靠土地吃飯的地方政府的財(cái)力捉襟見肘。有數(shù)據(jù)顯示，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入的比重，已從2013年接近60%的水平快速下降到2015年4月的32%。

4.房地產(chǎn)庫存增加降低了金融資產(chǎn)的質(zhì)量，增加了銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。2006年以來，房地產(chǎn)市場取得了快速的發(fā)展，助推房價(jià)不斷創(chuàng)新高，使得房地產(chǎn)的抵押品屬性在這樣的市場行情中得以凸顯。在這一背景下，銀行發(fā)放到房地產(chǎn)的貸款比例大為提升，銀行與房地產(chǎn)的聯(lián)系更加緊密。但反過來，一旦房地產(chǎn)庫存增加對房價(jià)造成嚴(yán)重的沖擊，房地產(chǎn)作為防患風(fēng)險(xiǎn)的抵押品屬性將會(huì)減弱，造成的結(jié)果就是以房地產(chǎn)作為抵押品開展的各項(xiàng)金融活動(dòng)將面臨嚴(yán)重的信息不對稱問題。

三、我國房地產(chǎn)去庫存的對策研究

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，過高的庫存對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一系列不利影響，也引起了政府的高度重視。2015年11月，政府領(lǐng)導(dǎo)人就曾多次在不同的場合針對房地產(chǎn)的庫存問題發(fā)表講話，年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又首次將“去庫存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一，可見房地產(chǎn)庫存問題的嚴(yán)重性。那么，究竟該如何化解房地產(chǎn)的高庫存呢？

（一）房地產(chǎn)企業(yè)合理定價(jià)，化解庫存

現(xiàn)階段，面對過高的房價(jià)，很多有購房意愿的人望而卻步。如何刺激這部分消費(fèi)群體的消費(fèi)熱情，就需要讓房價(jià)回歸到合理的水平，房地產(chǎn)商可以通過適度降價(jià)，開展促銷活動(dòng)，釋放被壓抑了很久的購房欲望，喚起“剛需”群體的買房需求，這樣雖然利潤空間縮小了，但卻能夠激發(fā)一部分消費(fèi)需求，有效化解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的高庫存現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展是有益的。

（二）合理規(guī)劃和布局住宅用地，限制土地供應(yīng)

房地產(chǎn)的高庫存雖然受到市場大環(huán)境的嚴(yán)重影響，但也存在土地供應(yīng)過于集中、規(guī)模過大、住宅用地規(guī)劃布局不合理等問題。因此，可以考慮從以下幾個(gè)方面著手解決：（1）地方政府應(yīng)主動(dòng)控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng)；（2）對已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；（3）對正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。

（三）依靠財(cái)政政策和貨幣政策驅(qū)動(dòng)，增強(qiáng)消費(fèi)能力

要化解我國房地產(chǎn)的庫存現(xiàn)狀，靠市場的力量難度較大，見效也比較慢，因此應(yīng)該更多地依靠財(cái)政政策和貨幣政策來解決。財(cái)政方面，政府可以降低房地產(chǎn)商的開發(fā)、銷售成本，降低市場準(zhǔn)入門檻，實(shí)現(xiàn)讓利、讓稅、讓市場。稅費(fèi)減免是供給管理政策的核心。我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)較多，交易雙方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，因此政府可以通過適當(dāng)調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)、降低交易雙方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)來促進(jìn)住房消費(fèi)需求，化解房地產(chǎn)庫存。貨幣政策方面，一方面政府可以積極實(shí)施寬松的貨幣政策，降低交易雙方的購房成本；另一方面可以調(diào)整首付比例，首付比例的降低能夠有效激發(fā)消費(fèi)者的購房需求。

（四）加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改革戶籍制度

據(jù)測算，目前我們國家的城鎮(zhèn)化率在50%左右，相對于美國等發(fā)達(dá)國家而言還有很大的差距，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快無疑會(huì)激發(fā)一定的住房消費(fèi)需求，有助于化解庫存。眾所周知，中國目前的戶口政策大大限制了勞動(dòng)力的流動(dòng)，而供給側(cè)政策的一個(gè)重點(diǎn)就是要讓生產(chǎn)要素充分流動(dòng)，打破限制要素流動(dòng)的障礙。如果因?yàn)槿齑妫o農(nóng)民工一個(gè)城市戶口，以及由戶口帶來的社保、醫(yī)療、教育機(jī)會(huì)，這無疑是對勞動(dòng)力權(quán)利的一個(gè)肯定，對勞動(dòng)力的更加充分流動(dòng)有促進(jìn)作用。但是，我們知道，這只是次優(yōu)的一個(gè)選擇，真正最優(yōu)的戶口政策是要消除與戶口掛鉤的各項(xiàng)福利，特別是大城市戶口的福利，使得戶口制度只有一個(gè)登記、統(tǒng)計(jì)的作用，只有這樣，勞動(dòng)力的充分流動(dòng)才不會(huì)被人為阻礙。

總之，解決我國房地產(chǎn)高庫存問題需要從社會(huì)、政府、企業(yè)多方面著手，既要有政策支持，也需要思想的轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能夠真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安全軟著陸。

[1]徐艷，張軍.宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場健康發(fā)展初探[2].科技視界，2016（05）.

[2]胡志剛.房地產(chǎn)市場更需要“供給側(cè)改革”[J].中國房地產(chǎn)，2016（02）.

[3]中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)及2016展望[J].城市住宅，2016（01）.

[4]汪文忠.我國房地產(chǎn)市場冷與熱的思考[J].廣東經(jīng)濟(jì)，2015（05）.

（作者單位：廣州華立科技職業(yè)學(xué)院）