阜康市城鎮基準地價時空演變特征及影響因素研究

高磊+王承武

摘 要：隨著經濟體制的不斷變化，土地資源管理過程中的問題日益突顯。通過對阜康市城鎮基準地價受各個因素影響而產生的時空演變特征，通過與歷年地價情況的對比分析，揭示在城市規劃驅動下的地價時空變化規律，并驗證地價上漲的合理性。

關鍵詞：基準地價;時空演變;影響因素;阜康市

一、導言

（一）研究背景

通過對阜康市城市基準地價演變過程的研究，不但可以直觀的反映阜康市城市土地利用水平在各個歷史時期的變化過程，又可以表現出該地區在每個歷史階段內的土地價格水平和變化規律，也為當地政府進一步規范房地產市場，制定相關的土地稅費征收標準提供依據。

（二）研究的目的與意義

1.研究目的。（1）通過對阜康市近年來地價變化的規律，總結出阜康市基準地價的演變趨勢;（2）用數理統計的原理，探析阜康市土地格局和定級變化;（3）以阜康市土地基準地價的變化機制為研究背景，分析阜康市城市土地地價轉變過程和基本規律。

2.研究意義。（1）為政府部門科學合理制定城市規劃提供科學依據;（2）為基準地價的理論研究提出新的思路和方法。

二、城鎮基準地價的概念及理論基礎

土地價格，簡單的理解就是在土地所有權的轉變過程中需要支付的費用。也就是說，土地價格是為了獲得某一塊土地所有權時，所必須支付的價格。土地是自然資源的一種，存在著一定的使用價值，由于土地的開發和利用，而換取的收益，就是所謂的地租收益，這也就是土地價格的體現方式。在《資本論》中，馬克思對土地價格進行了明確的概述。他認為，土地價格就是地租經濟化的表現形式，即為土地價格。

三、阜康市基準地價概況

根據阜康市2012年城鎮土地基準地價更新數據，商業用地一級至四級地基準地價依次為960元/m2、720元/m2、500元/m2、370元/m2。居住用地一級至四級地基準地價依次為710元/m2、560元/m2、420元/m2、340元/m2。工業用地一級至四級地基準地價依次為320元/m2、270元/m2、215元/m2、155元/m2。

四、阜康市基準地價時空演變特征及驅動因素

2008年阜康市城區土地定級面積為9.8平方千米，2012年城區土地定級面積擴大為33.83平方千米，擴大的區域主要是城區西北部區域。

（一）評價區域基準地價空間演變影響因素分析

1.城市規劃調整，造成土地定級范圍擴大。

2.基礎設施不斷完善，土地定級范圍不斷向外擴張。

3.各級別土地范圍向外不斷擴張。

（二）阜康市基準地價時序演變趨勢分析

通過分析可以看出阜康市2012年的基準地價相對于2008年都有了顯著提高，第一，這種提高符合阜康市城區社會經濟發展的客觀規律，并且很好地反映了城區建設用地供求關系變化以至于價格關系的變化規律;第二，城區建設發展導致的土地質量結構布局變化，不同用途的土地對土地質量影響條件偏好差異性的日益顯著;第三，綜合阜康市2008—2012年致使城區地價發生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實際市場價格的變化規律。

五、結論與建議

（一）結論

1.阜康市城區的地價水平有所提高，這種提高符合阜康市城區社會經濟發展的客觀規律，并且很好地反映了城區建設用地供求關系變化以及價格關系的變化規律。

2.城區建設發展導致的土地質量和結構布局變化，不同用途的土地對土地質量影響條件偏好的差異性日益顯著。

3.綜合阜康市致使城區地價發生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實際市場價格的變化規律，不會對城區房地產市場產生沖擊性的不利影響。

（二）政策建議

合理控制用地供給。在土地供應量方面，阜康市政府應該進一步提高其宏觀調控的能力，對土地供應布局以及結構進一步優化，使得城市規劃建設用地得到確保性的實施，從而使土地供應總量得到控制，土地儲備制度得到完善。

完善城市公共服務空間布局。近年來，阜康市土地市場得到了高速化的發展，多元化的土地供應趨勢明顯增強，特別是最近一兩年，尤其是商業地產備受關注，不同的功能空間彼此相互依存和互補，不僅體現了土地的集約化利用，也進一步推動了城市基礎設施的配套完善。

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