探析公允價值計量投資性房地產的現狀及原因

賈楠

【摘 要】2006年新會計準則引進公允價值計量投資性房地產，是我國會計準則和國際會計準則的進一步相趨同。國際上公允價值計量理論、方法各方面相對于我國來說比較完善，國內上市公司對公允價值計量投資性房地產只占很小一部分。本文先結合實際分析公允價值計量投資性房地產的現狀，再結合我國市場情況、公允價值本身等方面分析上市公司不采用公允價值計量的原因。

【關鍵詞】公允價值計量；投資性房地產；現狀；原因

一、公允價值計量在投資性房地產中的運用現狀

2008—2011年，擁有投資性房地產的上市公司數分別為690、772、833、905；采用公允價值計量的公司數為20、25、27、31；可以看出上市公司的數量正在增加，新準則允許使用公允價值計量投資性房地產，但是其中采用公允價值計量投資性房地產的上市公司所占比例在3%左右徘徊，遠低于上市公司增加的數量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家。2008-2011年，在采用公允價值計量投資性房地產的上市公司中，確定投資性房地產公允價值的方法有如下幾種：使用評估價格、使用第三方調查報告、參考同類同條件房地產的市場價格，而且有的上市公司就沒有列報和披露具體的方法。由此可見，公允價值計量在我國投資性房地產行業還沒有廣泛的推行，好多上市公司不敢身先士卒采用公允價值計量。

二、結合上市公司分析投資性房地產公允價值計量運用較少的原因

（一）投資性房地產公允價值確定方法不統一

不同公司采用不同的公允價值確定方法，使得一項交易事項從不同途徑獲得的價值不一樣，容易引起企業間的矛盾，不利于加強合作和發展。部分采用公允價值計量模式的上市公司不知道選擇何種方法進行估值，特別是有的企業加入了企業高管層的主觀意識，公允價值會發生波動。由于我國市場化的程度沒有達到西方國家的水平，有關公允價值的市場機制也不夠完善，我國宏觀調控經濟政策對投資性房地產行業政策控制較為嚴格；另外，相關資產評估機構的評估標準不一樣，國家也沒有統一的規范。大部分企業為了保險起見還是繼續采用成本模式對投資性房地產進行計量，減少價值的波動對公司業績等方面的影響。

（二）采用公允價值計量成本高和獲取條件困難

在我國沒有相對完善的市場機制，活躍的房地產交易市場不是各地都存在的，在對公允價值的估計中，企業要想獲得更為可靠的公允價值就必須借助第三方專業的估值機構；目前，我國這種專業的估值機構不是普遍存在的，而且有些估值機構提供的信息有待考究；通常情況下不同的估值機構給出的公允價值會存在少許的差異，決策者要自己做出判斷，導致企業為獲得較為可靠的公允價值要付出較大的成本。由于投資性房地產價格變動快，而且變化大，采用公允價值計量要對涉及公允價值方面的信息進行充分的披露，才能滿足信息使用者的需要，無疑披露成本要高于采用歷史成本計量模式。投資性房地產價格的不斷變化，會計工作者要定期調整賬面價值和公允價值的差額，在年底還要考慮形成的遞延所得稅產生的暫時性差異，進行納稅的調整，這也會發生費用支出，增加公允價值的成本。

（三）我國對投資性房地產公允價值計量條件限制嚴格

新企業會計準則對投資性房地產公允價值計量的適用條件有嚴格的規定，現實條件中不是每一處房產都存在活躍的市場，再者找到同類或者類似的房地產價格也不容易。我國市場經濟環境還在不斷完善發展之中，大多時候經濟的發展還需要國家的宏觀政策調控，宏觀調控在我國經濟發展中是不可缺少的經濟調控手段。近年來房地產行業不斷地發展，有發展過快過熱的跡象，為了保障公民的合法權益，價格過于偏高國家會出臺強制的措施進行調節和控制，限制投資性房地產過快過熱的發展。由于國家政策和新會計準則的嚴格限制，令許多上市公司對投資性房地產公允價值計量模式望而卻步。

（四）公允價值自身的變動性

公允價值是一個變量，會隨著市場環境的變化而隨之波動，難以把握。投資性房地產用公允價值進行后續計量，受市場價值的影響大，特別是對利潤方面的影響更為波動。這種變動的影響無形中會增加公允價值的獲取價值，會使企業繼續觀望這種計量模式，出于穩健性考慮一些企業會繼續使用成本模式進行后續計量；再者說我國沒有強制性的政策迫使企業不得不采用公允價值模式進行計量，企業從財務報表的披露、列報與同類企業的比較上考慮，大部分企業不愿改變一直采用的計量模式。

（五）上市公司內部牽制系統不完善

公司治理結構由董事會、監事會和總經理三個部分組成，公司設置這三個機構的本意是讓三方更好的協調內部關系，避免一層決策失誤給公司造成不必要的損失，提高企業的抗風險能力。但是由于客觀環境的限制，使這種機制本身存在一定的缺陷。上市公司的債務多來自借款和應付款，債權籌資的比重低，迫使公司的發展受制于人，可能會導致管理者主觀臆測抬高房地產的公允價值，造成公司的虛假利潤，降低資產負債率；董事會中內部董事占大多數，總經理一般也是由股東會委派而來，結構的不合理會導致權利失衡，使三方牽制結構形同虛設，造成信息斷層；監事會沒有實質的控制權，也不明確對誰負責，使得這一機構形同虛設。綜上所述，公司內部牽制系統的失調會使公允價值的估計不可靠，這在一定程度上形成了上市公司運用此模式的現狀。

三、小結

投資性房地產公允價值計量運用比例非常低，公允價值自身還有我國的政策及市場環境等多種原因造成了這種現狀。為促進我國經濟發展，加入世界經濟發展的大流中去，公允價值計量的運用還要繼續推廣，不僅在投資性房地產中，在其他方面也要加強運用；不斷積累經驗，使上市公司信任國家政策，敢于創新，促進企業的良性發展。

【參考文獻】

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