房地產半年報：終現回暖

在熬過了2014年的驚魂之后，房地產開發商們終于等來了春天。經歷短暫的業績低谷之后，開發商們終于迎來了行業的整體回暖，哪怕只是政策刺激，也足夠他們開心的了。

隨著美好集團（000667.SZ）于7月11日率先公布半年報，房企的半年業績也即將陸續出爐。雖然美好集團的業績并無亮點，但從龍頭企業已經公布的簽約數據來看，2015年上半年房地產市場回暖的跡象非常明顯，上市房企的業績也是水漲船高，在經歷了上一年的低迷之后，房企們的苦日子熬到頭了。

而且，在降息降準和再融資帶來的資金面持續寬松局面下，困擾房企的資金問題大為緩解，在房價復蘇后，房企下半年的業績更多的將受益于房價上漲，但在高庫存壓力下，房企拿地的熱情還是稍顯不足。

房企業績強勁回暖

7月6日，萬科A（000002.SZ）公告擬回購公司A股股份。萬科表示，將以不低于13.7元/股出資100億元用于回購，照此若全額回購，預計可回購股份不少于7.3億股，占萬科目前已發行總股本的比例不低于6.6%。萬科的大手筆回購計劃獲得了市場的積極回應，公告后的首個交易日，萬科上漲8.61%，報收于14.88元/股。

萬科回購的直接原因，是因為近期A股市場的大幅震蕩，而萬科回購的底氣或許很大程度上還是來自于公司靚麗的業績。

就在回購公告的前兩天，萬科剛剛公布了其6月份的銷售簡報。6月，公司實現銷售面積195.5萬平方米，銷售金額251.9億元，同比分別增長了12.36%和29.91%。2015年1-6月份，公司累計實現銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元。由此，萬科也成為2015年首家突破千億銷售額的房企。

在上半年銷售破千億的同時，萬科單月的銷售業績同樣靚麗。6月份252億元的銷售額是公司2014年1月以來的最好水平，從銷售均價來看，萬科6月份的單月銷售均價達到 12885元/平方米，與2014年同期相比上漲達到12.66%，并創下年內新高。

不只是萬科，以“招保萬金”為首的一線龍頭都已經呈現強勁的復蘇趨勢。保利地產（600048.SH）的公告顯示，公司6月份實現簽約面積191.95萬平方米，同比增長61.32%;實現簽約金額256.52億元，同比增長55.28%，單月銷售額首次突破200億元大關;2015年1-6月，公司實現簽約面積584.74萬平方米，同比增長16.66%;實現簽約金額760.42億元，同比增長16.74%。6月份，保利地產單月銷售額與上半年累計銷售額均創歷史新高。

目前正處于停牌重組的招商地產（000024.SZ）同樣業績不俗。6月份，公司實現簽約面積45.47萬平方米，創2015年1月以來的新高，簽約金額為50.72億元，簽約面積和金額同比分別增長119.34%和41.91%。1-6月，招商地產累計實現簽約面積156.66萬平方米，累計簽約金額 205.60億元，同比分別增長29.6%和14.86%，累計簽約面積創下歷年同期新高。

另一家地產龍頭金地集團（600383.SH）6月實現簽約面積51.3萬平方米，簽約金額 67.9億元;1-6月，金地集團累計實現簽約面積172.4萬平方米，累計簽約金額212.3億元。6月銷售均價13236元/平方米，為歷史第二高。

不只是A股，在香港上市的房企同樣業績優異，恒大6月的銷售面積還創下了單月紀錄，可見行業回暖跡象已經非常明顯了。

從行業整體來看，房地產的回暖已然是星火燎原之勢。首先，中國指數研究院發布的報告顯示，5月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環比首度由跌轉漲，漲幅為0.45%;6月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10628元/平方米，環比繼續上漲0.56%。

而比之更權威的數據則更加顯示了這一轉暖的趨勢。國家統計局的數據顯示，5月末商品房待售面積環比減少15萬平方米至65666萬平方米，自2012年4月以來商品房庫存的上升態勢終于在這一刻得到終結。

上一年的房地產還處于“崩潰”邊緣，如今開發商們終于熬過寒冬，給他們帶來好轉的無疑是一系列的政策松綁。

政策疊加終見效果

就在一年半以前，房地產市場還幾乎處于“崩潰”邊緣。杭州樓市在2014年年初降價的消息曾在樓市和資本市場引發震動，以“招保萬金”為首的地產龍頭股價一度放量暴跌，資金瘋狂逃離。

彼時，巨大的庫存猶如壓在房企頭頂上的“達摩克利斯之劍”，全國樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，樓市即將崩盤的言論再次甚囂塵上。如今一年有余，樓市早已春風化雨。

引發此次樓市回暖的直接誘因當屬“3·30新政”。3月30日，中央發布房地產新政，二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付款比例降至20%，營業稅免征年限由五年改為兩年，這一系列政策被稱為“3·30新政”。由此樓市的銷量和價格迅速回暖。

但實際上，在“3·30新政”之前，限制樓市的一些列行政化政策在此正在被一一剝離。2014年6月26日，呼和浩特聲明放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。隨后除“北上廣深”等少數幾個一線城市外，全國四十余城市放松或取消限購。

到了10月中旬，住建部等三個部門聯手調整了個人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認、部分地區提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費用等。

在之前的半個月，央行也公布了“認貸不認房”的“9·30新政”，一連串的政策組合拳終于激活了樓市。

而且更為重要的是，在去除行政化的限制措施之時，資金層面的利好也接踵而至，A股市場放開房企再融資，央行更是從2014年11月以來四次降息，三次降準，政策和資金面的雙重利好作用下，樓市終于在“3·30新政”以后形成全面回暖之勢。

弱復蘇下的謹慎對待

行業回暖已經是板上釘釘，但回暖后房企并沒有盲目樂觀，畢竟在經歷長時間的低迷之后，樓市目前的庫存和未來的不確定性仍使得房企小心翼翼。

這從房企拿地的積極性上可見一斑。6月份，萬科新增權益建面約141.2萬平米，需支付地價57.7億元，與5月份的土地投資55.3億元相比基本保持穩定。公司上半年土地投資共220.5億元，中金公司認為，萬科拿地款占銷售額的比重為20.1%，低于30%-40%的正常區間，顯示公司拿地雖有所提速，但仍趨謹慎，預計在四季度將看到公司拿地動作恢復。

與之類似，保利地產的拿地積極性同樣不高。公司上半年累計拿地權益金額為75.54億元，同比還下降54.3%，土地投資態度依然保持謹慎。

與之前行政化手段導致行業發展遇阻不同，本輪樓市遇冷的深層次原因在于局部樓市供應過剩，房地產甚至已經被國家定義為“產能過剩產業”，由此就可見一斑，因此在樓市回暖的背景下，消化庫存仍是房企的首要任務。

例如，寧波日前就出臺政策，2015年7月1日至2016年6月30日在寧波購買住宅和非住宅，可按所購房屋實際繳納契稅額度的50%給予購房補貼。而且，據報道，浙江省出臺相關政策，對于在售商品住宅庫存過大地區，暫停商品住宅用地供應。雖然樓市回暖，一線城市外的地區依然面臨著高庫存的壓力。

對此，廣發證券表示，在房地產投資、新開工、拿地等方面，開發商目前態度仍較為謹慎。如果維持當前較好的銷售表現到三季度末，或者觀察到整體去化周期出現顯著的下降，開發商才可能考慮增加新開工或土地投資的力度。

從過往新開工、土地投資與銷售回升的關系來看，滯后時間往往會在6個月以上，而考慮到目前房地產行業增速換擋，在本輪周期中，滯后時間可能會更長。因此，廣發證券預計，在成交維持當前熱度的情況下，新開工和土地投資的復蘇最早也要等到2015年四季度。

而對于銷售走勢，廣發證券認為，同比增速有望在三季度到達本輪中周期的高點。進入基數較高的四季度，同比增速將會放緩，貨幣環境即使進一步改善，對于成交提振的邊際效應也將會逐步降低;而三、四季度房價總體維持環比上漲，不過城市分化會進一步加劇。