樓市進(jìn)一步升溫

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、籠罩于破七陰影的時(shí)候，最大的好消息無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。

這種升溫直接表現(xiàn)于上市龍頭房企的銷售。已經(jīng)發(fā)布了6月銷售簡(jiǎn)報(bào)的萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，市場(chǎng)表現(xiàn)均超出了此前的預(yù)期。

繼5月份之后，保利單月銷售再創(chuàng)歷史新高，6月實(shí)現(xiàn)銷售面積192萬(wàn)平方米、銷售金額256.2億元，同比分別增長(zhǎng)61.3%、55.3%，環(huán)比增長(zhǎng)40.7%、46.3%;受此推動(dòng)，保利上半年銷售額也達(dá)歷史新高，銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)16.7%、16.7%。

萬(wàn)科的銷售也達(dá)到其歷史第二的水位。6月單月實(shí)現(xiàn)銷售額251.9億元，銷售面積195.5萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)29.9%和12.4%，環(huán)比增長(zhǎng)21.9%和18.4%。

銷售好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量明顯增加。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，截至6月30日，銷售額超過(guò)50億的企業(yè)達(dá)到69家，比2014年同期多16家。

房市趨于火熱不僅僅在“點(diǎn)”上，也在“面”上。6月份，三十個(gè)大中城市商品房的日均銷售套數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比5月增長(zhǎng)8.9%，同比增速較5月份大幅上升逾33個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)57.5%。

一線城市的上升勢(shì)頭愈發(fā)強(qiáng)勁，二線城市的銷售大幅攀升，就連市場(chǎng)普遍擔(dān)心的三線城市也在穩(wěn)固回升。具體來(lái)看，一線城市6月銷售延續(xù)5月的火爆，銷售套數(shù)與銷售面積的環(huán)比增速大幅上揚(yáng)，分別升至11.7%、16.1%，與此同時(shí)，同比增速分別達(dá)到72.8%、81.3%;二線城市環(huán)同比都在上升，銷售套數(shù)與銷售面積6月環(huán)比增長(zhǎng)10.8%、13.0%，同比增速則跳升數(shù)十個(gè)百分點(diǎn)達(dá)56.5%、58.3%;三線城市延續(xù)了5月環(huán)比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，同比增速也大幅放量至47.1%、47.9%。

量的好轉(zhuǎn)已經(jīng)漸次傳導(dǎo)至價(jià)格。6月整體房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)正增長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速在5月份轉(zhuǎn)正后，6月份漲幅擴(kuò)大至0.56%。

樓市的持續(xù)復(fù)蘇已經(jīng)帶動(dòng)了相關(guān)消費(fèi)的回升，3月份以來(lái)，與住房消費(fèi)有關(guān)的裝修、家具、家電的銷售額不僅沒有隨著整體消費(fèi)的減速而減少，反而較上年有明顯好轉(zhuǎn)。

限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，建筑及裝潢材料類累計(jì)同比增速17.22%，較上年同期和上年末分別加快3、3.3個(gè)百分點(diǎn);家具類分別加快1.3、2.1個(gè)百分點(diǎn);家用電器和音像器材類的累計(jì)增速則分別為3.5、1.7個(gè)百分點(diǎn)。

上述消費(fèi)無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)，但是，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更為重要的是占固定資產(chǎn)投資兩成的房地產(chǎn)投資能否穩(wěn)住甚至回升，前5個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，僅增長(zhǎng)了5.1%。房地產(chǎn)投資可能會(huì)在三季度掉頭向上。

一方面，受銷量和價(jià)格回升的推動(dòng)，開發(fā)商盈利轉(zhuǎn)好，預(yù)期改善。以萬(wàn)科為例，6月銷售均價(jià)達(dá)2015年以來(lái)的最高點(diǎn)，環(huán)比繼續(xù)上漲2.9%，同比上漲15.6%。國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，萬(wàn)科2015年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增速會(huì)由負(fù)轉(zhuǎn)正，升至16%，凈利潤(rùn)增速會(huì)比2014年加快13個(gè)百分點(diǎn)至17%。

另一方面，庫(kù)存去化周期在下降，保證存貨可持續(xù)性的需求將上升。中銀國(guó)際計(jì)算的15個(gè)城市三個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)進(jìn)一步下降至12.4個(gè)月，中金公司匯總統(tǒng)計(jì)的9個(gè)/14個(gè)城市庫(kù)存去化周期目前均為13個(gè)月左右。中金公司認(rèn)為，庫(kù)存去化周期降低到12個(gè)月以下，開發(fā)商再投資將提速。

近期土地出讓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，重點(diǎn)房企拿地力度在加大。6月份，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)新獲8個(gè)項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市，新增建筑面積153萬(wàn)平米，總地價(jià)70億元，環(huán)比增長(zhǎng)5%。中金公司監(jiān)測(cè)的供需情況較好的9大城市，土地出讓已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的回暖跡象，中金預(yù)計(jì)，這會(huì)在未來(lái)1-2個(gè)季度擴(kuò)散至全國(guó)。廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的300城市住宅用地6月成交規(guī)劃建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)38%，同比增長(zhǎng)6%，平均溢價(jià)率約18%，較5月上升了10個(gè)百分點(diǎn)，供給/成交的環(huán)比繼續(xù)下降。

由于開發(fā)商會(huì)在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)，首先加快在建工程的投資速度，房地產(chǎn)投資整體增速還會(huì)略微領(lǐng)先土地市場(chǎng)的恢復(fù)。中金公司預(yù)計(jì)，9月開始，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速將恢復(fù)至10%以上。