京津冀一體化提速

日前，有媒體報道稱，據(jù)知情人士介紹，北京市即將召開會議部署落實《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》精神，通州副中心建設(shè)是重要任務(wù)之一。另據(jù)通州區(qū)委書記楊斌介紹，通州副中心建設(shè)已全面啟動。

如果上述消息屬實，則意味著經(jīng)過一年多的反復(fù)研究論證，京津冀國家戰(zhàn)略的頂層設(shè)計已經(jīng)初步完成，京津冀一體化的戰(zhàn)役即將打響。而作為破題的關(guān)鍵和起點，北京的通州最具備區(qū)位優(yōu)勢和建設(shè)基礎(chǔ)，把通州打造成北京副中心將成為京津冀的首要戰(zhàn)役。

國泰君安證券預(yù)計，北京市政府東遷通州將落地，2015年動工，2017年完成整體搬遷。以此突破，京津冀一體化提速。

通州新城：北京城市副中心，肩負(fù)雙重使命

京津冀一體化是新時期國家戰(zhàn)略重點之一。作為京津冀一體化的重要一環(huán)，通州將迎來發(fā)展的春天。

2014年4月，北京市政府首次明確了通州首都副中心的發(fā)展定位，表示將在2020年之前，集中力量將通州打造為國際一流的現(xiàn)代化新城。北京市政府東遷是通州成為首都副中心的重要一躍，有望引爆通州的大發(fā)展。

通州的發(fā)展，首先具有的是優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。通州區(qū)位于北京市東南部，和天津市武清區(qū)、河北省廊坊市交界。通州距天安門廣場20公里，緊鄰北京中央商務(wù)區(qū)（CBD），北距首都機(jī)場10公里，距離北京二機(jī)場40公里，東距天津塘沽港100公里，素有“一京二衛(wèi)三通州”之稱，地處京津冀交界的地方，地理位置十分優(yōu)越。

如果我們將通州的地理位置放大了看，通州正處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心樞紐位置。它距離天津市110公里、唐山市150公里、保定市180公里、秦皇島市250公里，與這些重要城市的車程都在3個小時以內(nèi)，與一些鄰近省份的大城市如沈陽和濟(jì)南等也在6個小時車程以內(nèi)。通州與天津和河北交界，在未來的京津冀一體化大格局中處于橋頭堡的地位。

通州副中心一共四次被提出終于定調(diào)（表1）。北京市委書記郭金龍在2014年4月4日在通州區(qū)調(diào)研時明確表示，“通州是城市副中心，在推動京津冀協(xié)同發(fā)展中處于橋頭堡的位置。”通州將在京津冀協(xié)同發(fā)展上擔(dān)起自身發(fā)展和協(xié)同發(fā)展的雙重責(zé)任。通州新城的發(fā)展定位為“北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體”。“新磁極”體現(xiàn)了通州是全北京相對于城市中心區(qū)之外，最重要的要素集聚地，“功能新載體”意味著既要注重中心城區(qū)功能疏解，又要建設(shè)和完善體現(xiàn)世界城市水平的新城市功能。

在北京市第十一次黨代會上，北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰(zhàn)略，打造功能完備的城市副中心”。近期，北京市市長王安順在通州區(qū)調(diào)研時指出，要舉全市之力推動北京城市副中心建設(shè)，通州區(qū)要積極融入首都發(fā)展大局，在落實首都城市戰(zhàn)略定位上擔(dān)起承接與疏解的雙重使命，在構(gòu)建“高精尖”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上擔(dān)起產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展的雙重責(zé)任，在京津冀協(xié)同發(fā)展上擔(dān)起自身發(fā)展和協(xié)同發(fā)展的雙重責(zé)任，努力為建設(shè)國際一流和諧宜居之都多做貢獻(xiàn)。

承接與疏解的雙重責(zé)任：深入貫徹京津冀一體化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮橋梁作用。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展的雙重責(zé)任：全面優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和城市深度融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。

自身發(fā)展和協(xié)同發(fā)展的雙重責(zé)任：合理定位城市功能，促進(jìn)區(qū)域合作協(xié)調(diào)發(fā)展。

通州未來發(fā)展將迎來突破

京津冀協(xié)同發(fā)展正啟動從頂層設(shè)計到推進(jìn)實施的第二波，通州也將不例外。關(guān)于通州的規(guī)劃已經(jīng)幾經(jīng)修改，較為成熟，未來重在落實，北京市政府東遷將成為一個標(biāo)志性事件。我們預(yù)計未來的通州發(fā)展將在以下幾大領(lǐng)域率先突破。

通州區(qū)是京津冀發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點，是京津冀發(fā)展的戰(zhàn)略腹地。《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》的頂層設(shè)計方案即將出臺，京津冀的頂層設(shè)計必將對通州未來的規(guī)劃和發(fā)展有重大影響。

按照未來的規(guī)劃，中央首都特區(qū)在二環(huán)內(nèi)，北京新城在通州。通州區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)相當(dāng)明確，就是“一核五區(qū)三帶四組團(tuán)” （表2）。下一步通州的推進(jìn)工作重點是集中力量，加快一核五區(qū)的建設(shè)，重點謀劃以一核五區(qū)為重點的各項工作。

交通問題是制約京津冀協(xié)同發(fā)展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。2014年2月，國家主席習(xí)近平就推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展提出“把交通一體化作為先行領(lǐng)域”，目前，國家部委、省市政府以及各省的交通運輸管理部門正形成推進(jìn)京津冀交通一體化機(jī)制。通州也不例外，因此，交通依然是通州發(fā)展未來著力的重點。

通州境內(nèi)已經(jīng)擁有密度較高的公路路網(wǎng)、軌道交通以及重要的鐵路大動脈。截至2014年底，通州已經(jīng)初步形成“九橫十縱”的對外聯(lián)絡(luò)通道，包含京通快速路和廣渠路兩條快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六環(huán)路、京秦高速、密涿高速共6條高速公路。

未來，通州新城內(nèi)一共規(guī)劃8條軌道交通，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5線，通州軌道交通的密度將超過中心城區(qū)。

此外，通州還將規(guī)劃3個交通樞紐、3條大容量快速公交和1條準(zhǔn)快速有軌電車。

作為北京的城市副中心，未來的通州將經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)功能的大換血。北京市政府給通州未來的產(chǎn)業(yè)定位是：堅持總部經(jīng)濟(jì)路線，著力引入汽車零部件、精密設(shè)備等高端裝備制造企業(yè)，加快發(fā)展文化創(chuàng)意特色產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極培育環(huán)保新能源、生物醫(yī)藥和新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成“以高端制造業(yè)為重點支柱、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為有力支撐、新興產(chǎn)業(yè)為戰(zhàn)略引擎”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。這從一核五區(qū)的規(guī)劃中看得非常明顯。

因此，未來的通州一方面將承接北京市主城區(qū)的功能和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，并發(fā)展未來規(guī)劃的高端制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè);另一方面又向周邊的河北廊坊和天津武清轉(zhuǎn)移目前有但未來不會重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。這將是京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的重要組成部分。

此外，為了全力打造副中心，通州未來在醫(yī)療教育上將下大功夫，提高通州的吸引力。

醫(yī)療方面，值得關(guān)注的是北京國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)。它作為首都城市副中心建設(shè)的“一核五區(qū)”之一，是經(jīng)國內(nèi)外知名專家反復(fù)論證并由國際一流機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計的集“醫(yī)、教、研、養(yǎng)、康”為一體的高端醫(yī)療服務(wù)園區(qū)，也是國家衛(wèi)生部推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革、探索社會辦醫(yī)新模式的重要基地，發(fā)展優(yōu)勢明顯。另外，通州還在建5個新醫(yī)院。每個醫(yī)院的體量在10萬平方米左右，配備800至1000張床位。

在教育方面，通州一直以來被大家認(rèn)為是教育資源薄弱，重要原因就是與昌平等郊縣相比，沒有像樣的大學(xué)，也沒有在全市有名氣的中小學(xué)，這一點在未來將有很大改變。未來幾年通州區(qū)將引入5所示范高中入駐，具體是人大附中東校區(qū)、首師大附中通州校區(qū)、北京景山學(xué)校通州校區(qū)、北京二中通州校區(qū)、北京五中通州校區(qū)。另外，未來幾年將新建改擴(kuò)建20多所中小學(xué)，新增學(xué)位4萬余個。中國人民大學(xué)也將在未來幾年在通州建立校區(qū)，2016年開始使用。

通州發(fā)展，誰將受益？

北京市政府東遷通州首先將明顯有利于通州當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，另外，作為京津冀一體化的橋頭堡，通州的發(fā)展在微觀上和宏觀上對京津冀一體化都有很大的影響。北京市政府東遷將為京津冀一體化提速。

北京市政府東遷通州必然需要興建相關(guān)的辦公場所以及住宅，這將直接與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān);交運基建也不會缺席，建材相關(guān)的需求也將上升。另外，隨著政府東遷的落實，市場將提升對通州其他規(guī)劃落地的期待，參照通州未來的規(guī)劃，與之相關(guān)的文化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育和環(huán)保等也將受益。

房地產(chǎn)：未來的通州新城將有翻天覆地的變化，房地產(chǎn)的繁榮不會缺席;

交運基建：軌道交通、地鐵、公路等;

建材：交通一體化促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ú摹撹F的需求上升;

環(huán)保：生態(tài)一體化，著力解決三地污染問題;

醫(yī)療、教育等公共服務(wù)行業(yè)：公共服務(wù)一體化;

旅游度假：通州新城將打造北京國際旅游度假區(qū)核心區(qū)，打造成為匯集科技娛樂、餐飲購物、休閑度假等內(nèi)容的區(qū)域。

通州南部和天津武清、河北廊坊均有交界。通州未來能夠進(jìn)一步與武清、廊坊深化合作，區(qū)域規(guī)劃對接將加強，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移力度將加大。同時，新北京市政府臨近廊坊的燕郊和大廠，未來可能納入新北京一體化發(fā)展。

北京市政府東遷對京津冀一體化有破口效應(yīng)。預(yù)計近日《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，市場對京津冀一體化的期待將重新升溫。

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京津冀兩大風(fēng)口

本刊特約作者

陳聰/文

京津冀VS前海

進(jìn)一步認(rèn)識京津冀一體化，最好就要和其他區(qū)域發(fā)展規(guī)劃比較。由于都是一線城市，可以拿深圳前海新區(qū)建設(shè)和京津冀一體化來比較，兩者存在重大區(qū)別。

第一，城市中心的遷移VS非核心職能的疏散。深圳前海新區(qū)建設(shè)，伴隨的是深圳城市中心一路向西。京津冀一體化并不是為了淡化北京的首都核心職能，也不是為了將北京的核心功能（全國政治中心，文化中心，國際交往中心和科技創(chuàng)新中心）外遷，而是將一部分非核心職能遷到北京郊區(qū)，河北和天津。深圳前海新區(qū)的定位，是未來城市核心。京津冀一體化不會形成一個“新核心”，只會強化原有的核心。

第二，舊城區(qū)相對后進(jìn)VS老城區(qū)煥發(fā)新生。2014年，羅湖區(qū)的地方公共財政收入比2008年時增長了92.3%，而南山區(qū)則增長了241.1%。整個深圳的公共資源、核心產(chǎn)業(yè)、城市職能機(jī)關(guān)均不斷波浪式向西遷移。在此情況之下，羅湖區(qū)出現(xiàn)了相對意義的后進(jìn)。所以在深圳，不能強調(diào)老城區(qū)核心物業(yè)的稀缺性。廣州城市核心區(qū)從越秀到天河北，再從天河北到珠江新城，也是一種城市核心區(qū)域遷移的例子。北京的情況則不同。突出首都核心功能，進(jìn)一步強化核心區(qū)域的吸引力。未來北京的核心城區(qū)不會相對后進(jìn)，而有可能規(guī)劃更合理，環(huán)境更優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)更高端。

第三，既有城市群升級VS超級都市群建設(shè)。京津冀一體化不同于前海新區(qū)建設(shè)，也不同于上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)、珠海橫琴新區(qū)建設(shè)、關(guān)鍵還在于其以超級大都市北京為核心點，積極建設(shè)超級都市群。珠三角本來就是產(chǎn)業(yè)布局合理、分工明確的城市群;北京附近并沒有這樣的城市群。北京和天津，在歷史上一直是作為孤立大都市存在的，張家口、廊坊、承德、保定等區(qū)域，距離北京雖然很近，但卻并沒有形成和北京的良性互動。因此，京津冀一體化是一個更加宏大的區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃。

兩點機(jī)遇

機(jī)遇之一：北京核心城區(qū)存量資源增值。

中國的一線城市，舊有核心區(qū)域功能不斷優(yōu)化和強化的，只有北京。上海開發(fā)浦東新區(qū)，深圳城市重心西移，廣州城市重心東移——目前只有北京1980 年前的核心區(qū)域依舊保有核心地位。當(dāng)然，這也使得整個北京核心城區(qū)難有新增建設(shè)用地，整個區(qū)域規(guī)劃很難大調(diào)整，不動產(chǎn)供給捉襟見肘。

展望未來，相信首都核心功能并不會外遷，只會強化。北京最優(yōu)秀的小學(xué)、中學(xué)，仍然會云集在西城、海淀等核心片區(qū)（只不過近郊的學(xué)校質(zhì)量也會有所提升）;中關(guān)村、上地一帶仍將是整個中國最重要的科技創(chuàng)新中心;全中國最好的醫(yī)療衛(wèi)生資源仍將遍布核心城區(qū)。核心城區(qū)對外來人口的吸引力并不會下降，核心城區(qū)的環(huán)境甚至?xí)兴纳疲?dāng)然生活成本會有所提升。

因此，從中長期而言，北京核心區(qū)域存量物業(yè)的保值增值性，可能要好于其他一線城市，當(dāng)然也好于中國其他城市。

全國人口出生率維持低位，北京新出生的常住人口不斷創(chuàng)下1979年以來的新高。這已經(jīng)說明了北京對外來人口的吸引力。未來北京不同功能片區(qū)對外來人口的吸引力在結(jié)構(gòu)上會有分化（核心城區(qū)吸引科技創(chuàng)新人才，金融人才等，遠(yuǎn)郊區(qū)吸引配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，服務(wù)性就業(yè)等）。建議投資者高度重視核心城區(qū)的資源重估機(jī)會。

機(jī)遇之二：低起點區(qū)域跨越式發(fā)展的機(jī)會。

此次京津冀一體化，絕不只是北京自身的發(fā)展。河北的廊坊、張家口、保定、承德、唐山等地，都將不同程度受益于和北京產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

河北起點低，生產(chǎn)要素價格便宜，這既是歷史上河北的遺憾，卻也是當(dāng)前河北實現(xiàn)跨越式發(fā)展的機(jī)遇。以房地產(chǎn)開發(fā)而言，在環(huán)北京區(qū)域以較為合理的價格獲取土地儲備并不困難。開發(fā)企業(yè)需要解決好銷售問題。如果能夠吸引大量北京外溢的需求買房，則有可能享受“供應(yīng)和成本像三線，需求和定價像一線”的獨特盈利模式。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和土地一級開發(fā)而言，由于河北發(fā)展相對緩慢，上市公司才有可能和公共部門訂立對股東更為有利的合作協(xié)議。更重要的是，在河北無論是做房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)還是其他業(yè)務(wù)，只需要擔(dān)心需求廣度問題，不需要擔(dān)心成本上升問題（土地等資源并不像北京一樣大漲）。而需求廣度，正是京津冀一體化所解決的問題。因此，聚焦北京的發(fā)展商往往不需要太強的經(jīng)營能力，但發(fā)展可持續(xù)性有疑問;聚焦河北的發(fā)展商需要很強的經(jīng)營能力，但發(fā)展可持續(xù)性強。