試析新時期我國房地產稅存在的問題及對策

閆曉辰

【摘要】房地產稅自從設立以來一直是人們關心的問題，隨著我國市場經濟的發展，房地產市場模式的改變，原本的稅收制度已經不能適應房地產市場的發展。本文以房地產稅的概念和特征為切入點，闡述了房地產稅存在的問題，并且提出了自己的一些解決方案。

【關鍵詞】新時期 房地產稅 住房 問題 策略

一、房地產稅的相關概述

（一）內涵以及特征

1.房地產稅收的內涵。房地產稅的征稅對象是房屋，計算稅后的依據是該房屋的租金，或者該房屋的計稅剩余值，對應的納稅人是該房屋的所有者或者使用該房屋的人員。所依據的法律是我國1986年出臺的《房地產稅暫行條例》。征稅的對象是該房屋的財產，與該房屋相分離的輔助設施，并不能作為征稅的對象。

房地產稅收的問題一直以來都是人們很關心的問題，自從2010年以來該向問題的矛盾突出，國家發改委就深化經濟體制改革，出臺的相關文件當中明確指出了要針對我國目前房地產稅的相關問題，進行改革。在2011年的時候，上海和重慶成為了首批房地產稅試驗的地區。

2.特征。分析我國目前正在實行的房地產政策，可以看出其有如下的一些特征：第一，房地產稅的征收對象比較獨特，是我們日常生活居住的房屋，在財產稅種屬于比較特別的一種；第二，整首的范圍有限，包括了城市內部、縣城地區、鎮和一些工礦區當中用以營利的房屋；第三，繳納稅收的人員是該房屋的所有者，根據性質的不同，征收方式不一。全民所有的房屋應當由單位來納稅，出典的房屋，由出典人來納稅；第四，不同房屋種類的計算稅收的依據不一樣，若是該房屋是用來出租的，則需要按照租金的相關比例來收取費用。若是該房屋用來自己使用或者經營，則需要按照該房屋原來產值一次性扣除10%～30%，按照剩余的價值來繳納；第五。房地產征稅的稅率常年以來都是比較穩定的，基本沒有太大的變化。

（二）征收房地產稅所依據的理論

1.市場供求論。市場的穩定，需要供應者和需求者之間的相互配合，調節彼此之間的供求關系，當出現供大于求的時候，需求者會自己降低價格，以解決攻擊過剩的問題；當供小于求的時候，供給者會適當的太高價格。房地產也是市場經濟的組成部分，自然也會受到供求關系的影響，其價格也會受到供求關系曲線的調整。

2.財政收入論。在封建時期，對房產進行征稅，是為了保證國家能夠穩定的收入來源。在目前，我國針對房屋收稅更主要地是為了防止房屋價格上漲過快，出現人們不勞而獲的現象，維護社會的公平與穩定。

3.受益理論。我國的人民享受國家為自己提供的公用服務的同時，也應當為自己享受服務而付出一定的費用，稅收的多少正是與他們享受的利益量的大小成正比。政府用自己的財政支出為人們提供了一個良好的居住環境，滿足人們基本生活的需求，此時居民也應當做出一定的付出，來對政府進行回報。

二、新時期我國房地產稅存在的問題

我國房地產稅的制度歷經了過年的修改，有了一定的進步，但是隨著市場經濟的發展，產業格局的不斷改變，新時期我國的房地產稅仍然暴露出了很多弊端，阻礙了我國市場經濟的進一步發展，這些問題具體表現如下。

（一）征稅的范圍比較狹窄

目前，我國的房地產稅的征稅對象主要是城鎮里面的經營性用房，農村一些農民自己居住的房屋不在征稅的范圍之內。但是隨著人均生活水平的不斷提高，農村經濟有所發展，農民自己建造的房屋無論是數量，還是規模都在逐漸擴大，城鄉一體化的發展趨勢，推動了農村中出現了大量用以經營的房屋，城中村的現象開始普遍地存在。若是還是采用原本的征稅范圍，就容易導致不同的房產，因為所處的地區不一樣，需要承擔不同的納稅負擔。這就導致了很多企業會濫用農村的耕地來建造房屋，造成了社會不公平現象的發生，違背了設立房產稅的初衷。

（二）稅收的計量依據不合理

目前對房屋進行收稅，主要依據房屋的折余價值以及房屋的租金高低。建立該項制度的時候，我國正處在計劃經濟的時代，但是隨著市場經濟的飛速發展，若是還是采用折余的方式來計算房屋的產值，則根本無法代表該房產的現有價值，其只能夠表明房屋的原有價值，遠遠低于了房產的現值。這就導致了現在建成的房屋還不及原來的房屋，兩者之間的價格差距比較大這樣的計算方式不符合經濟的發展。

與此同時，若是采用租金的價格作為計算稅收的依據，隨著房屋價格的上漲，租金也會有所上漲，且保證兩者上漲的比例是相同的，此時房屋的租賃價格就會超過房屋的折余價值，導致所繳納的房地產稅也在增加，而這些最終都需要由租客來承擔，侵害了租客的利益，不利于租賃市場的穩定。

（三）稅率的設置不科學

我國目前的房地產稅收市場只有兩種稅率，1.2%和12%。目前采取統一的稅率，忽略了我國各地區經濟發展之間的不平等，不同的地區，整首的房地產稅占據地方財政的不同比例，很難具體分辨出房地產稅到底為地方財政的收入帶來了多大的貢獻，無法推動房地產市場的進一步發展，因此應當允許當地的政府，根據本地區的經濟發展情況，制定符合本地區經濟發展的稅率。而在按照租金收入來繳納房地產稅時的稅率設定為12%，而按照折余價值來計算的稅率是1.2%，兩者差距很大，這對于租房子的居民來說是極為不公平的，無法保證租賃市場長久穩定的發展，而租客為了減少自己的稅收負擔，可能會采取非法的手段，不利于社會的穩定和諧。

（四）制度的不完善

我國的房地產市場起步比較晚，發展還不成熟，相應的法律制度也不完善，這就導致了很多房地產的投資者暗中投機取巧，積累了很多的房屋，房地產登記制度的不完善，外加居民的登記意識不是很強，導致我國的稅務機關所掌握的人們住房情況并不準確。

三、解決目前我國房地產稅問題的策略

在本段當中，會結合一些外國的優秀做法，來分析我國目前房地產稅收市場存在問題的解決方法，提出自己的一些解決對策。

（一）房地產稅收的范圍擴大

國外很多發達國家，對于房地產稅的征稅對象比較多，即包括了城市的房屋，同樣也包括了很多農村地區的房產，以及一些存量的居住用房，除此以外，只要是用以經營的房屋，都需要繳納房地產稅。同時，國外也設立了一些免征房地產稅的房屋，比如政府所占用的房屋，以及一些用以做慈善事業的房屋，這樣做保證了稅收征收的公平性，同時也規范了征稅的范圍。而在我國很多農村房屋以及存量房都沒有被納為征稅的對象，需要進一步擴大。

（二）不同地區設定不同稅率

很多外國的政府根據不同地區經濟發展狀況的不一，設定了自己本地的征稅稅率。比如在美國，根據每個州的經濟發展情況不同，各個州的政府可以自行制定本州的稅率，采取因地制宜的方法。同時，在同一個地方，只要時間不一樣，房屋的稅率也會發生一些變化；英國設定房地產稅率的方法通常是比本年提早一年，先根據該年的財政收入以及支出的情況，來制定下一年的稅收稅率；由此可以看來，各個國家地方房地產稅率的制定并不是由中央統一制定的，而是各個地方政府根據本地區的實際情況決定，同時結合概念的財政收入情況，此種做法比較合理，值得我國借鑒。

（三）房產的評估價作為房產稅收計算的根據

很多國家會對房產進行價值的預估，將預估出來的值作為計算稅收的依據。與這套措施相匹配的，各國會有專門的評估機構，并且會聘請專門的評估人員，保證價值預估的合理性與科學性。同時要保證預估機構同房地產的征收機構職能分離，獨立工作，以免出現工作上的“互惠”行為，保證房地產市場的公平與穩定。同時，采用此種做法能夠準確表現出該房產的現值，有利于稅率設定的合理性。

（四）重視房地產稅的地位

很多發達國家，將房地產稅納入地方的財政體系。房地產稅能夠調節地方經濟的發展，為地方經濟的提高做出自己的貢獻，因此應當占據地方經濟的主體地位，作為地方財政收入的一個重要組成部分，必須要引起人們的重視。在美國，房地產稅可以占據地方財政收入的一半以上，因此政府尤為重視。在我國，房地產稅并不能占據地方財政收入的很大比例，這就導致了政府部門為了增加自己的財政收入，會對房地產其他附屬的部分進行稅收的征收，阻礙了房地產市場的發展。因此，我國應當根據各地不同情況，制定房地產稅收的政策，促進地方經濟的發展，提高房地產稅收在地方財政收入當中的比例。

四、結束語

房地產市場的發展，離不開房地產稅，因此對于具體稅收的制定一直是政府部門重視的環節。目前，隨著我國市場經濟的迅猛發展，產業結構的飛速調整，原本的房地產稅已經不能適應我國房地產市場的發展，因此我們必須能夠正視當下房地產稅收市場存在的問題，結合這些具體的問題找出相應的對策，完善我國的房地產稅相關規定，推定房地產市場的發展。

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