央行降息引地產股爆發 或掀漲升潮

凡志喜

近日，央行下調人民幣貸款和存款基準利率的舉措，引發地產界普遍關注。其中五年期以上住房商業貸款基準利率由6.55%調整為6.15%;住房公積金貸款基準利率由4.5%調整為4.25%。貸款利率下調，意味著對于欲購房或已購房且合同注明“浮動利率”的人，均可節省一筆利息支出。

降息重大利好房地產

整體來看，雖然降息對銀行有負面作用，但對于多個行業卻有重大意義。由于融資成本居高不下，此次央行降息對制造業回暖，對基建、房地產等行業構成直接利好，進而提振消費、促進明年的經濟增長。

在多個利好板塊中，房地產無疑是被市場提及最為頻繁的板塊之一。從供給端來講，降息之后，有利于降低房地產開發商的負擔利率;從需求端來講，降息有利于減輕人們購買房產的負擔，有利于調動人們買房的需求。從這兩個角度來看，房地產將充分受益央行降息，而地產股在二級市場上的表現亦被看好。

廣發房地產研究小組指出，從歷史經驗上看，降息將對房地產是重大利好，無論是對房地產銷售面積還是房價都將產生積極影響，而且，地產板塊也將受到顯著拉動。1998年住房商品化之后，降息周期主要有2008年和2012年兩輪，地產板塊相對滬深300的超額收益分別為200%和40%。

地產股迎來反彈周期

降息令地產股脫離了冷宮。之前央行定向降準、限購政策松綁、“9.30”房地產資產證券化新政以及“11.21”央行降息等一系列政策的累積效應，一步步將房地產行業帶離前期的低谷。地產指數方面，伴隨一系列地產松綁政策，該指數也亦步亦趨沿箱體反彈向上，趨近1500點箱頂后震蕩。在月余的等待后，央行11月21日的降息政策令其一舉跳離了平臺壓制，正式迎來了全新的反彈局面。

資金層面也顯示，三季末以來，除境內資金外QFII等外資對于地產板塊的關注度也明顯提高。中金、高華、瑞銀等券商均表示，QFII對利率敏感較強的地產的配置在不斷加大。數據顯示，QFII三季末持倉股中萬科A位列其中。階段性來看，具備行業估值優勢的地產、類地產等板塊對境內外投資者均具有吸引力。

除資金層面推動之外，歷史數據也顯示，降息對主流地產股股價的拉升幅度明顯，市場的表現也基本為立竿見影，并在2個季度內會有一定的持續性。以2008年和2012年為例，降息宣布一個月內，市場最大漲幅分別達到28%和19%，相關個股為保利地產和世榮兆業。其他如華僑城、招商地產、萬科A、金融街、陽光城等均有不俗表現。降息6個月后，市場漲幅則進一步擴大。以2008年為例，濱江控股漲幅高達129%，而陽光城、保利地產、招商地產、華僑城等亦分別達到85%、80%和66%。目前來看，今年11月21日降息后，市場一周內漲幅最大即已接近29%，類似又偏強于2008年的表現，隨后漲幅有望震蕩放大。

降息刺激地產股走強

受央行降息消息影響，滬深兩市股指前不久雙雙跳空高開。地產股盤初漲幅居前，個股幾近全線飄紅。截至11月24日，北辰實業、嘉凱城、泛海控股、泰禾集團、格力地產等5股漲停。據24日早盤資料顯示，地產板塊表現強勢，5只地產股漲停，萬科A、保利地產、金地集團、招商地產開盤漲幅均超5%，板塊大漲3.82%。

分析認為，面對經濟的下行壓力，近期國務院推出多措施解決企業融資成本高問題。此次貸款基準利率的下調幅度大于存款基準利率，將有助于解決當前存在的“融資難、融資貴”問題，對經濟增長構成一定刺激作用。降息對房地產業構成利好，既降低了開發商的融資成本，也減輕了購房者的貸款成本，增加需求，板塊存估值修復機會。

跨界轉型地產股受青睞

面對此次降息，絕大多數券商研報給予房地產行業 “看好”、“推薦”和“增持”等評級。申銀萬國研報認為，房產銷售繼續回暖，一二手房成交均明顯反彈;央行降息將加速行業庫存去化，繼續維持四季度行業景氣好于前三季度，看好龍頭、高彈性以及跨界轉型類地產股。

國信證券湖濱北路營業部投資顧問林東明說，作為資金杠桿始終較高的行業，地產板塊對利率變動的敏感性在A股市場中最高，本次非對稱降息能夠有效降低相關地產企業的資金成本，并有望提振房地產銷售方面的積極預期，因此降息將利好房地產板塊未來表現。

林東明還認為，考慮到北京等一線城市限購政策還沒退出，加之樓市低迷態勢已持續一段時間，所以預計本輪降息并不會像以往一樣刺激房價大漲。他認為，降息會使開發商資金鏈緩和，使部分剛需入市，會穩住房價。不過，一次降息并不能扭轉地產股基本面向下的中期趨勢，預計股價短期亢奮后，多數地產股股價都會出現不同程度的理性回歸，投資者應該保持清醒。（文章為作者本人言論，不代表本刊觀點，也不作為投資建議。）endprint