回購商品房救不了保障房

黃楠

商品房作保障房，看起來很美。

住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，意味著地方政府收購商品房的做法獲得政策支持。

今年以來，湖北、陜西、福建等地政府均表示購買社會用房用作保障房，湖南更采取省內試點形式推進上述工作。

隨著經濟下行，地方債務激增，巨大的資金壓力使保障性住房建設倍感壓力，以山東省為例，山東今年38.86萬套保障性住房約需資金近700億元。但截至8月底，山東省保障房資金缺口多達500億元。

表面上看，政府回購商品房作保障房源，既緩解了地方財政壓力，又幫助中小房企回籠資金，可謂一舉多得，但實際效果有限。

過度干預將扭曲市場滋生腐敗。

政府回購商品房有一個前提條件，就是成交價要合理。

根據相關規定，保障房建設的主要資金來源是地方政府預算、住房公積金凈收益和土地使用稅。在財政收入增長乏力，地方債進入還款高峰的時候，地方政府其實沒有多少能力來回購商品房。

即便是不差錢的廣州，也遇到過類似問題。廣州在2009年的時候曾經由房管局出面，購買市區的小面積商品房作為公租房的儲備，但當業主得知政府的購房意圖后，立即提價，廣州政府因購房成本過高只好作罷。

而且，回購哪個開發商的房子，出什么價格，都是地方政府與開發商你情我愿的事情，難免有腐敗的嫌疑。

2010年，深圳市計劃將9億元用于購置保障性住房，回購的大多是滯銷樓盤，其中，深圳豪宅代表作之一的“首地榮御”也被列入保障房回購計劃之中。這個樓盤當時的均價高達35000元，戶型以三至四居為主，最小的戶型也有90多平方米。這樣的保障房選址，也引發人們對開發商串通地方政府救市的懷疑。

房地產市場本應由供需雙方在市場內充分博弈，在成交量與房價雙雙下滑的當下，政府回購商品房作保障房，不僅會增加樓市的市場需求，扭曲市場，還會產生權力尋租，成為滋生腐敗的溫床。

他山之石：國外如何建設保障房？

在保障房建設方面，歐美日的經驗提供了回購商品房之外的選擇。

自上世紀30年代以來，美國開始發展保障性住房體系。如今美國已建立起一套多元化的保障房融資體系，融資主體也經歷了由政府為主向市場為主的轉變。目前，美國保障房建設與投資的70%是私營開發商，整個融資體系已呈現出高度市場化、金融化的特征。其中，美國首創的低收入住宅返稅政策以及房地產投資信托基金模式，通過以市場化的方式吸引社會資金介入保障性住房項目，使保障房建設找到了可持續的融資之道。

德國的住房保障制度始于1847年，經過多年發展，目前已形成一整套成熟的保障房金融體系。其中，“先儲蓄后貸款”的住房儲蓄制度對籌集住房建設資金作出了巨大貢獻。針對住房合作社的集資建房，德國政府通過多渠道補貼缺口部分：對于興建福利性社會住宅及私人建房等，德國政府也出臺財政稅收優惠政策分別給予資助。

日本在二戰后發展經濟的同時非常重視住房產業以及保障性住房的建設與發展。在融資體系方面，日本運用財政和金融手段創造出獨特的住房金融公庫模式，向低收入家庭提供長期低息的住房消費金融支持，其貸款的年利率通常是4.1%-4.6%，平均利率要比商業銀行貸款低30%左右，貼息部分則由公共財政部門承擔。

從各國經驗看，回購商品房用作保障房并非最佳選擇，完善的金融體系和有力支持才是建設保障性住房的保障。（本文由騰訊·財經觀察提供）endprint