房企試水“房產(chǎn)眾籌” 目的仍是賣(mài)房

趙月

媒體報(bào)道稱(chēng)，11月1日至15日，淘寶攜全國(guó)品牌房企，集結(jié)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)特價(jià)房源開(kāi)啟電商購(gòu)房盛宴。截至當(dāng)前，已經(jīng)有包括重慶、北京等在內(nèi)的全國(guó)19個(gè)城市，萬(wàn)科、保利在內(nèi)的50余家品牌房企推出100余個(gè)項(xiàng)目、超1萬(wàn)套房源參與。

房企紛紛試水眾籌

近期，“房產(chǎn)眾籌”成了地產(chǎn)界頗為熱絡(luò)的詞，一時(shí)間，這種“借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目”的時(shí)髦概念席卷大江南北。平安好房網(wǎng)CEO莊諾分析稱(chēng)，眾籌最重要的觀念是降低財(cái)務(wù)成本，用大家的錢(qián)來(lái)做事。

日前，在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的眾籌平臺(tái)平安好房聲稱(chēng)，要聯(lián)手萬(wàn)科，挑戰(zhàn)一次216套房源，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌房源數(shù)量最多的紀(jì)錄。

據(jù)悉，如果此次“平安&北部萬(wàn)科城”眾籌金額達(dá)到了1500萬(wàn)元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場(chǎng)價(jià)低了近13%的特別優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)。此外，眾籌參與者還享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計(jì)年化收益。據(jù)悉，平安好房在11月17日攜手萬(wàn)科上線(xiàn)“眾籌”后，僅7天就吸金500萬(wàn)元。

而“雙11”期間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿出上萬(wàn)套房源，參與項(xiàng)目數(shù)量占到遠(yuǎn)洋總體開(kāi)發(fā)量的20%，這些房源皆放在京東金融的眾籌平臺(tái)發(fā)起房產(chǎn)眾籌，用戶(hù)交納一定金額支持該項(xiàng)產(chǎn)品，人數(shù)及金額達(dá)到設(shè)定的規(guī)模后，就等于產(chǎn)品眾籌成功。

今年9月23日，蘇州萬(wàn)科宣布聯(lián)手房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)門(mén)戶(hù)發(fā)起了全國(guó)首單房產(chǎn)眾籌。蘇州萬(wàn)科城作為首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，推出全裝100平方米三房一套，眾籌目標(biāo)金額為54萬(wàn)元。

在9月24日至26日期間，每位投資人最低只需投資1000元，待籌資金額達(dá)到54萬(wàn)元，眾籌階段就將完成。9月27日，萬(wàn)科城將在網(wǎng)絡(luò)上以6折價(jià)起拍，最終溢價(jià)部分作為投資收益分配給眾籌投資人。據(jù)了解，該眾籌項(xiàng)目上線(xiàn)3個(gè)小時(shí)，就有176余名網(wǎng)友在線(xiàn)參與，籌足資金14萬(wàn)元;上線(xiàn)9個(gè)小時(shí)，540名網(wǎng)友在線(xiàn)參與，籌足資金54萬(wàn)元，眾籌階段完成。只待27日上午10點(diǎn)半的拍賣(mài)。

“房產(chǎn)眾籌”目的還是賣(mài)房

在樓市進(jìn)入下行通道的同時(shí)，傳統(tǒng)中介與房產(chǎn)電商無(wú)休止的爭(zhēng)斗，讓大型房企開(kāi)始自己搭建營(yíng)銷(xiāo)模式。而“雙十一”的火爆，再次印證了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)牽手的“房產(chǎn)眾籌”應(yīng)運(yùn)而生。

房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目具有“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”三個(gè)行業(yè)屬性。房產(chǎn)既可以收租金又可以享受資產(chǎn)增值，所以房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目作為一款金融產(chǎn)品，其投資收益好于一般的理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)眾籌可以引起房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)變革，只要100元或1000元就可以當(dāng)房主，使房地產(chǎn)公司迅速完成潛在客戶(hù)積累，大幅降低營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用;房產(chǎn)眾籌既可以是互聯(lián)網(wǎng)公司向房地產(chǎn)行業(yè)的跨界（如平安好房網(wǎng)），也可以是房地產(chǎn)公司嫁接互聯(lián)網(wǎng)思維（如萬(wàn)科城眾籌），既可以應(yīng)用在投融資環(huán)節(jié)，又可應(yīng)用于營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)，以及很多其他環(huán)節(jié);房產(chǎn)眾籌還是一類(lèi)新商業(yè)模式，不僅是高風(fēng)險(xiǎn)的“融資”作用，房產(chǎn)眾籌通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)線(xiàn)上線(xiàn)下互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商、潛在客戶(hù)群、潛在投資者三方整合于一款眾籌產(chǎn)品上。

相比于借由眾籌試水互聯(lián)網(wǎng)金融一說(shuō)，對(duì)于蘇州萬(wàn)科此舉，業(yè)內(nèi)更傾向于認(rèn)為這不過(guò)是一次披了眾籌外衣的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

“開(kāi)發(fā)商拿出一套房子做眾籌，犧牲一部分利潤(rùn)，依靠眾籌投資人做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，將位置偏、戶(hù)型差的房子賣(mài)出去，既做了營(yíng)銷(xiāo)推廣，又消化了庫(kù)存?！边€有專(zhuān)家指出，房產(chǎn)眾籌并不是真正意義上的眾籌，而是一種“賣(mài)房噱頭”。“雖然此類(lèi)眾籌更加傾向于投資理財(cái)，但是開(kāi)發(fā)商的積極參與是其關(guān)鍵的推動(dòng)因素，其目的仍然是賣(mài)房。”

蘇州萬(wàn)科在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)亦坦誠(chéng)，“這就是一次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)”，并且只有“一個(gè)項(xiàng)目一套房源一次活動(dòng)”。

“房產(chǎn)眾籌”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

起源于美國(guó)的眾籌原意為Crowdfunding，可直譯為群眾集資或群眾募資，簡(jiǎn)稱(chēng)眾籌。隨后逐漸演變成一種通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金的項(xiàng)目融資方式。美國(guó)網(wǎng)站Fundrise在2012年12月率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。

從目前來(lái)看，眾籌模式不盡相同，但共同特點(diǎn)都是消費(fèi)者先支付一定的金額后，獲得有購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠房的資格。這樣，開(kāi)發(fā)商不但通過(guò)“房產(chǎn)眾籌”沖刺業(yè)績(jī)做大銷(xiāo)售額，還可以緩解現(xiàn)金流，用別人的錢(qián)做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟指出，整體房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷下降。開(kāi)發(fā)商紛紛尋找轉(zhuǎn)型的新模式，而眾籌的出現(xiàn)解決了房地產(chǎn)最關(guān)鍵的問(wèn)題—資金和客戶(hù)。眾籌模式能更好地了解客戶(hù)需求，使產(chǎn)品更貼近客戶(hù)所需甚至提前鎖定購(gòu)房者。這種互聯(lián)網(wǎng)思維下的房產(chǎn)眾籌模式值得鼓勵(lì)。

天津明洲律師事務(wù)所律師張彥榮表示，房產(chǎn)眾籌參與人數(shù)眾多，一旦產(chǎn)生糾紛，眾籌發(fā)起方、開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家之間極易形成利益同盟，進(jìn)而損害投資人的利益，投資人投資前應(yīng)確定所投資的資金是由權(quán)威第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的，并且時(shí)刻關(guān)注資金的安全和動(dòng)向?！坝捎诜慨a(chǎn)眾籌項(xiàng)目都是線(xiàn)上公開(kāi)進(jìn)行的，是對(duì)未來(lái)的投資，所以平臺(tái)的資質(zhì)很關(guān)鍵，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的信息披露是否準(zhǔn)確，各項(xiàng)描述是否真實(shí)是保障投資者權(quán)益的關(guān)鍵。另外，雖然項(xiàng)目表面看都沒(méi)有損失，你可以拿回本金，還能有回報(bào)等等，但房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)是不能保證的?！?/p>

陳晟也有同樣的擔(dān)憂(yōu)，由于眾籌模式在房地產(chǎn)領(lǐng)域尚處于探索階段，各種類(lèi)型都存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，其中最重要的風(fēng)險(xiǎn)就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否愿意履行之前的合約。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，購(gòu)房者同樣存在違約風(fēng)險(xiǎn)。這需要一整套制度約束。