土地增值稅清算對房價及房地產開發企業的影響分析

李珍玲

摘要：國家稅務總局于2007年1月實施了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），緊接著又在2010年5月25日發布了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》國稅發[2010]53號、2013年6月20日發布《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號）。政府出臺的這些政策都是為了更好地促進房地產開發企業土地增值稅清算的管理工作，達到強化土地增值稅清算工作的目標，清算以往長期積壓的項目，力求做到完全徹底地執行這項政策。

關鍵詞：土地增值稅 清算 房價 房地產 影響

土地增值稅清算政策針對的是部分從事房地產行業的房地產商獲得的高額利潤而出臺的，這項政策是一種政府對房地產市場進行宏觀調控的手段。然而在當前，由于增值稅的計算方法十分繁雜，并且一般開發房地產的周期較長，相關部門也沒有辦法a具體的進行清算等等原因， 部分企業還在利用這些短板來獲得相應的利潤，但從長遠的發展角度來說，企業應當正確的對待稅收政策，以合理的正當的方式來獲取利潤，才能更好的不斷加強的土地增值稅清算工作，獲得更好的發展。

一、土地增值稅清算對房價的影響分析

房價的變化一方面受到市場需求的影響，另一方面也受到房地產商定價的影響。有的房地產商囤積土地，惡意抬高價格，把房價抬的很高，從而獲得很高的利潤，而這樣做會導致房地產市場的混亂，土地增值稅清算政策出臺之后，房地產商的利潤受到重大的沖擊而產生下滑，因為獲得的收益利潤越多，所需交納的稅款就越多，所以提高售價就不會再與提高整體的利潤關聯。得出了這一結論后，我們就很容易發現，這項增值稅清算政策的出臺勢必會影響當前的房價，至少讓高居不下的房價有一定的回落，同時我們也能看到，這樣一項稅收措施，對于一些房價較低、較為合理的房地產產生的影響是比較小的，因此一段時間內一直居高不下的房價會產生下跌，讓越來越多的居民受到實惠，讓群眾能夠買得起自己喜歡的居所，提高居民的生活質量和幸福度。而對于房地產開發商來說，為了保障企業的效益，迎合市場的發展，很有可能會順應市場需求，開發出一些價格合理，更多百姓買得起的住宅，只有能讓大部分百姓都能接受的房產，才會有市場。除此之外，房地產商因為受到土地增值稅清算方法的影響，就會在定價時考慮到增值稅的問題，在定價時應當根據增值稅的政策制定一個合適的價格區間，對房地產的價格進行評估，并且可以利用普通住宅增值率不超過20%時免土地增值稅的政策，開發一些增值率較低的房子，這樣一來不僅保證了開發商的利潤，也能夠使消費者獲益。因此，在長期的發展中，越來越多的低價房會逐步出現，高價房產無人問津，也會逐漸淡出房地產市場。短期來說，土地增值稅清算政策一經出臺，必定會對整個房地產市場產生冷卻作用，使房地產市場瞬間降溫，房價也會有一定的回落，但在發展一段時間以后，在這樣的調整之下，整個市場的房價無疑會逐漸趨向合理，并且逐步回落最終達到一定的平穩狀態，所以我們能夠看到未來的趨勢，能夠看到土地增值稅清算政策對調整房價產生的重要作用。

顯然，我們不僅能夠看到房產增值稅清算政策出臺后短期內對房地產市場帶來的影響，也能夠看到這項舉措在未來的房價的發展中能夠起到的積極意義，正因為這樣，我們更應該在貫徹落實層面上把這項政策做好，保證它能夠起到應有的效果，不讓房產增值稅的成果曇花一現。

二、土地增值稅清算對房地產開發企業的影響分析

土地增值稅清算政策的出臺在給百姓帶來好處的同時，也是對房地產開發企業發展的一項挑戰，而面對這樣的現狀，房地產開發企業必須第一時間作出迅速的調整，想要獲得穩定長遠的發展，就必須有一個精確合理的規劃，而在計劃之前，首要的，則是如何去面對這場房地產行業的改革。

（一）土地增值稅清算對房地產開發企業的沖擊

在土地增值稅清算政策出臺以后，房地產開發企業肯定會在第一時間受到沖擊，企業的利潤會受到影響產生回落，土地增值稅所采用的超額累進稅對房地產開發企業來說就是說獲得的利潤越大，所需要繳納的稅就越多。

（二）土地增值稅清算對房地產開發企業調整與選優

土地增值稅清算政策的出臺，也是對房地產開發企業內部的一次調整和選優。大浪淘沙，只有在面對改革的沖擊下能夠生存下來的企業，才是具有雄厚資本和競爭力的企業，而被淘汰的，則往往是無法面對風險的企業，這樣的企業存在本身就是房地產行業的隱患，政策的出臺正式在房地產行業內進行了一次篩選，留下來的企業往往也是有能力的企業，而這樣的企業會帶動整個行業的提升，是整個行業的水平得到進步。從這一方面來說，房產增值稅清算的出臺也能夠改變房地產行業發展中存在的混亂現象。在這樣的優勝劣汰的過程之后，留下的房地產開發企業也會主動轉變經營策略，來適應整個房地產行業發展的需要，而使得整個行業能健康有序地發展。因此，在這些企業的帶動下，在政策的監督下，越來越多的平價房會逐漸產生，最終收益的就是最廣大的人民群眾。從另一方面來說，房產增值稅清算政策的出臺也是國家宏觀調控的一個具體例子，通過政策干預來調整市場經濟，為老百姓謀取福利。

（三）尋求新的經營策略和方式

對于房地產開發企業來說，丟掉了舊的經營策略和經營方式，就勢必要尋找新的方式，盲目追求企業經濟利益已經不能滿足一個企業發展壯大的需求，因此，這些企業不但會在價格上競爭，也會在品質上競爭，通過更好的品質和服務來開發市場，提升企業形象，在這樣的趨勢之下，整個房地產開發行業的風氣必定會得到改善，這樣一來，百姓心目中的奸商形象就會不再存在，從這一方面來說，房產增值稅清算政策的出臺也是對房地產開發企業的一次整體提升和凈化。

（四）面向市場開發低價、高質的房產

作為房地產開發企業，在面對這樣的形式下，應該積極從自身進行改進，首先，在制定房產銷售價格的時候，應充分考慮市場的特殊需求，制定相對合理的價格，適當的縮小利潤空間，避免交納過多房產增值稅，這樣做雖然在短期內收益會受到一定的影響，但從長遠的角度考慮，只有這樣做才能夠適應發展的態勢，才能夠在這樣的市場大環境下生存下來，并且，一個企業的立足，并不是只依賴經濟效益，盲目的追求經濟效益，終究會有失敗的風險，企業只有講求信譽，與消費者形成良好的關系，才能夠在激烈的市場競爭中獲得一席之地。因此，開發低價、高質量的房產，才是當前形勢下應當做的事，要知道低價房產的市場巨大，從數量上來說，遠比高端房產市場有更大的潛力。另外，我國有關部門有著相關規定：在房地產項目開發中，如果是一方出地，另一方出資，則雙方屬于合作建房，如果所建項目在建成之后是分房自用的，可以暫時免收土地增值稅，當建成之后是用于出租或轉讓的，才需要征收土地增值稅。 因此，房地產開發商可以尋找一些有開發土地意圖但卻不具備開發能力的單位來進行合作，一同進行房地產的開發。這樣一來房地產商就無需繳納土地增值稅， 只對自己所分得的房地產按照相關規定納稅就可以了。除此之外房地產開發企業可以通過縮短銷售環節，建立自己的銷售公司來縮減成本，提高利潤。

三、結束語

土地增值稅的清算是一種國家干預經濟，利用宏觀調控來規范市場的手段，這項措施的出臺一方面遏制了房地產開發市場中的暴利，另一方面也是房地產企業的一次優勝劣汰，留下了具有競爭力的優秀企業。對于百姓來說，也切實收到了實惠，房價下降滿足了許多群眾的購房需求，滿足了他們住房的愿望，提高了他們的生活水平，是一種實實在在為百姓謀福利的做法。而在這樣的大環境下，對于房地產開發企業來說也是機遇和挑戰共同存在。

參考文獻：

[1]周小虎.淺析房地產開發企業土地增值稅清算工作中若干問題及解決方法[J].經營管理者，2012

[2]張少英.土地增值稅清算對房地產企業造成的影響及對策研究[J].財經界（學術版），2012

[3]姚亞妮.房地產企業關于土地增值稅清算的思考[J].現代商業，2013

[4]陳涵.土地增值稅清算模式下房地產開發企業主要利潤指標上限的測算[J].財會學習，2013

[5]劉紅梅，胡海生，王克強.中國土地增值稅清算政策影響探析[J].稅務研究，2013endprint