房地產財務動態管理模式淺談

劉燕

摘要：經濟的高速增長給房地產行業的發展帶來了重要契機，我國房地產行業已處于高度增長階段，各房地產企業間競爭激烈，企業想要實現降低成本的愿望，實現利潤最大化，對財務進行動態管理就很有必要。該管理模式可以提高企業財務管理水平和信息化水平，增強市場競爭力。本文主要分析目前房地產行業財務管理存在的問題，并用財務動態管理模式規律解決這些問題，希望給房地產企業財務管理帶來一些建議。

關鍵詞：房地產 財務 動態管理

財務動態管理是一種財務信息動態管理過程。主要指的是企業通過模擬未來財務經營狀況和目標結果，運用和選擇適當的動態財務指標，利用計算機等輔助管理工具以及財務專業分析方法來分析企業財務的變化過程，從而把制約財務信息工作的因素總結出來，將正在發生的實時動態與預定目標作對比，施以一定的解決方法，達到有效控制資本，從而財務動態管理的實現。

一、房地產財務管理存在的問題

（一）財務管理意識淡薄，經營不足

由于目前房地場行業水平良莠不齊，較多房地產開發商對財務預算考慮并不充分，只盲目的進行土地投資，對征地的成本和企業資金的運營未能做出詳細的預算計劃，盲目運作，從而增加了企業的虧損，提高了投資的風險。在具體操作環節上也不能在做到充分考慮，比如在項目中標之后，沒有根據實際情況衡量利弊而做出科學的財務規劃，對資金的使用也不分輕重緩急。不僅會加重了企業的成本負擔，還在無形中給企業帶來了損失。

（二）流動資金管理不善

房地產開發由于行業特性，在籌集資金方面面臨許多問題。其一是開發項目一般較為龐大，資金籌集工作較為繁瑣，而在財務管理上資金周期性較長，如果預測不準確或市場發生較大變化極易導致資金流動的問題。其次，房地產企業籌資方式多為向銀行進行項目貸款，若項目建設期超出預期，企業就會面臨資金成本的增加，對資金流造成影響，如果沒有相關的財務管理應對措施，極易給房地產企業的發展帶了隱藏風險。

（三）缺乏健全的財務內部控制制度

由于較多房地產企業內部控制意識淡薄，缺乏健全的內部控制制度，對財務資金的管理混亂，在各項環節的支出資本及時期上未能做出充分的考慮，預算計劃缺乏精準度，導致經營者和管理部門也無法根據企業資金的使用情況做出最優的決策論斷，產生不合理的市場投資

（四）財務體系復雜，管理難度大

在房地產企業的開發項目中涉及到政府部門、設計單位、承建單位、銀行等各種相關牽連主體，同時在財務管理中就涉及到土地成本、建安成本、財務成本等等。部門之間和社會主體之間的關系也較為繁雜，加上企業內部還存在管理者與員工之間的關系，投資者與債權人的關系，這一連串的復雜關系和資本的運作構成了繁雜的財務體系，也給財務管理帶來了難度。

除了以上所述的問題外，還有房地產行業財務管理模式不規范、管理監督缺乏力度，多項目運作時缺乏靈活度、和對資金的運作缺乏可控度和規劃性等問題。這些問題的存在不僅嚴重阻礙了企業財務動態的管理模式的發展，從根本上降低企業的市場競爭力。

二、房地產企業財務動態管理模式的構建

房地產企業財務動態管理模式的設計是實現房地產企業財務動態模式管理的關鍵。所謂的系統設計，就是要為企業建立一個適合的財務信息管理平臺和系統管理鏈，從而使企業財務管理實現動態的可操作的系統。做好房地產企業財務動態管理模式的系統設計，注意以下幾點：

（一）進行需求分析

根據房地產企業財務動態管理模式所要解決的問題、要求以及實施目標的前提下，立足于企業的實際發展狀況，明確企業未來的財務系統應該具備什么樣的功能，什么樣的動態管理模式能給企業帶來最好的發展，然后進行科學的系統模式設計。

（二）要進行系統的模塊設計

根據該管理模式的功能，進一步確定詳細的財務動態管理模塊。一般而言，房地場企業內部的財務動態管理模塊主要包括成本控制、基本信息、企業績效評估和可行性研究等等。

（三）系統的運行

我們設計出來的財務動態管理模式是要落實到實際的，也就是說，該模式要真正的在企業內部運行并開始發揮它的預期作用。運行過程一般是：前期準備計劃，財務成本分解、成本跟蹤、考核評估等。各個環節互相配合，實現最優的房地產企業財務動態管理模式。

具體操作為：在動態財務管理定義的框架之內，立足于企業本身，立足于對財務數據的及時反饋和處理，將房地產企業財務管理系統組成一個能夠及時反饋資金運營狀態的信息平臺。借此平臺，模擬企業資金在市場運營的變化情況，得出反饋信息。根據反饋信息來對比在不同情況下的結果，通過數據的分析，把企業資金運營的現狀和市場經濟的動態結合起來。企業決策人和財務管理人員就可以據此適時的調整財務政策，防范資本投資風險，降低成本損失。

還可以利用大數據實施地產大數據的收集，掌握客戶需求，了解客戶或業主在購進房時能接受的價格等需求數據，逐步建立業主需求數據庫，然后根據客戶需求的變化改變企業投資和開發的產品風險，提高營銷的針對性，減少投資風險，幫助房地產企業提升財務投放精度。

三、結束語

綜上所述，房地產企業完善財務動態管理模式很有必要，良好的企業財務管理模式能實現企業資金的有效管理，降低企業預算風險，增加企業收益，從而達到企業利潤最大化，也能推動整個房地產行業發展。

參考文獻：

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[2]比爾.施納斯，珍妮.沃克著，陳工譯，管理未來—動態財務管理[M].電子工業出版社，2007；7endprint