淺談房地產企業的成本管理控制

顧雨林

[摘要]成本作為影響利潤最直接的要素之一，在現代企業經營管理中必須得到足夠的重視。在收入相同的前提下，企業成本更低意味著利潤更高。為增強現代企業核心競爭力，采取有效措施，加強成本管理成為企業管理的核心內容。房地產企業也不例外，只有在生產經營過程中加強成本管理控制，切實強化企業成本決策和預測，合理確定成本目標，加大成本控制力度，改善企業資金循環和周轉，推動企業生產經營健康發展，才能獲得更佳的經濟效益。

[關鍵詞]房地產企業；成本管理控制；必要性；現狀；加強措施

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0141-02

現代企業想要獲取更好的經濟效益，加強成本管理無疑是值得重點關注的環節。作為從事房地產項目生產經營及相關服務活動的房地產業，具有投資大、效益高、工期長等與其他行業較大的差異，只有深入洞察市場環境變化，合理有效控制企業成本管控，才能提升企業管理的效率，提高企業市場競爭力，推動房地產企業取得持續的穩定發展。然而目前我國房地產企業，在經營過程中常常對成本管理不夠重視，這對企業經濟效益無疑會產生負面影響。下面對房地產企業的成本管理控制問題展開深入探討。

1房地產企業加強成本管理控制的必要性分析

在現代企業的生產經營活動中，針對可能影響成本的相關因素或事件，運用企業掌握的相關信息，采取一定的調節或預防措施，通過管理降低企業成本就是所謂的成本管理控制。房地產企業的成本管理，針對的主要是企業生產經營環節中，涉及的與成本費用有關經濟業務進行管理和控制的過程。可以說，成本管控工作貫穿于房地產企業生產經營的每個環節，具有系統性、持續性和全面性特點，但凡企業生產經營環節中可能涉及價值的運動，均應包含在成本管理控制范圍之內。所以，在房地產企業的生產開發中，絕不能忽視成本管理工作，這不僅是緩解當前政府通過行政手段抑制房地產行業發展過熱的重要措施，更是房地產企業通過成本管控，提升企業生產效率，促進經濟效益增長，增強企業核心競爭力的重要舉措。

2房地產企業的成本管理現狀探討

隨著市場經濟的進一步深化，房地產企業對于成本管理的認識更加深刻，充分意識到切實加強成本管理控制工作的重要性。然而在實踐中，房地產企業的成本管理依然存在這樣那樣的問題，有待進一步的完善。

近年來，國內經濟環境相對良好，房地產行業的整體利潤水平始終較高，這在一定程度上，使得房地產企業從經營管理者到普通員工，控制成本的意識均較淡薄，明顯滯后于時代發展步伐。這主要體現在如下方面：首先，房地產企業成本控制主體過于單一，通常僅限于企業的財務人員，尚未形成全員參與成本控制的局面，這往往導致房地產企業無法開展全過程的成本管控，而只能于事后進行成本的有限控制；其次，房地產企業的成本控制范圍有待擴展，內容也僅局限于財務和項目施工領域。當前房地產企業在開展成本管理時，有忽視建設項目前期選址、規劃、設計和后期銷售環節成本管理控制的問題，使得成本管理存在漏洞，致使房地產企業成本管控的幾個關鍵環節缺失，不能讓企業成本有效降下來；再次，往往忽視項目建設之前成本控制活動，而只關注建設后期的成本管理。要知道，事后成本管控的作用相對有限，若沒有開展有效的全過程成本管控，項目建設成本控制必然存在盲點，也很難實現預期的成本控制目標。

同時，房地產企業的成本管理控制，缺乏合理管理體系的必要支持。部分房地產企業尚未制定相對合理的企業成本管控體系，即使是制定了相應企業成本管控規章，但卻存在管理水平低下的問題，無法使成本管控體系發揮出應有作用，導致企業成本管理控制工作形同虛設。可以說，目前房地產企業的成本控制體系多不健全，即便有成本控制制度，也因職責權限劃分不明晰，不能進行有效的成本控制考核，自然談不上賞罰分明，這無疑會打擊企業員工參與成本控制的積極性。

此外，房地產企業的資金成本較其他行業要大得多。充足的資金是房地產企業進行項目開發建設的重要基礎。若沒有足夠資金的支持，房地產企業就不可能繼續進行建設項目的開發，盈利也就無從談起了。當前，我國多數的房地產企業項目開發依然以銀行信貸資金為主，80%的房地產企業融資為銀行貸款，而使用貸款需要付出較高額度的利息，僅有極少房地產企業采用股票融資等其他方式籌集所需資金。實踐表明，來源單一的資金，供應不及時現象就不可避免，在無法對銀行貸款的利率進行可靠估算的情況下，就可能會致使房地產企業的資金成本過大。一旦發生房地產企業的資金供應不足現象，企業項目施工的進度會受到影響不說，甚至可能會因此而停工，進而危害房地產企業的經濟效益，影響企業的形象，對房地產企業發展構成極大威脅。

3加強房地產企業成本管理的措施

3.1房地產企業要更新成本管控觀念，增強成本管控意識首先，房地產企業成本管理意識的加強，應當以成本控制為前提開展工作。企業經營管理層要先厘清觀念，充分意識到企業加強成本控制的重要性，以企業現狀為依據統籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問題；其次，房地產企業必須更新成本管控觀念，開展全員參與的全過程成本管理。這是因為房地產企業以項目建設為主，而建設項目的開發周期較長，且成本涉及范圍較廣，類別也多種多樣，片面的或不完全的成本管理控制，對于企業成本控制的作用不大。所以，房地產企業必須更新觀念，摒棄傳統成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產項目全過程的成本控制上，切實加強部門間協調合作，推動全員、全過程成本控制的有效開展，最終實現有效控制企業成本的根本目的。

3.2房地產企業要加強成本管理工作，就必須制定切實可行的成本計劃房地產企業的成本計劃通常包括：通過建設項目可行性研究，論證和分析出建設項目總投資目標，并以項目總投資目標為依據，確定項目總成本管控目標。計劃總成本對于企業成本管理控制起著關鍵性作用，必須逐層地對總成本計劃目標進行分解。一般來說，可按照建設項目結構分析項目總成本計劃目標，把總成本逐條分解到各個成本對象當中。當然，在分析項目總成本時，要注意各成本限額間的平衡問題，以保證項目成本控制在合理范圍內，既有助于建設項目功能目標和質量的實現，也能最大限度降低企業成本；成本的合理估算。伴隨房地產企業項目建設的開展，針對具體情況，對各個成本控制對象進行必要的成本估算，并比較估計值與限額值的差異，結合具體的情況，優化項目建設成本管理。

3.3全過程是房地產企業成本管控中必須重視的問題

對房地產企業而言，建設項目的成本控制是重中之重，是企業成本管控活動的核心所在。所以，必須要切實做好房地產企業項目建設開發全過程的成本管控工作。

首先，在建設項目的策劃及投資決策階段，企業有必要對有可能發生的成本從總體上進行控制。具體則應著重抓好以下工作：合理選擇策劃、決策人員，完成投資決策階段所必須開展的技術性工作；編制具體的投資估算，以形成初步成本管理計劃，并以此為基礎分析項目成本和風險。

其次，加強設計階段成本管控工作。設計階段成本控制會對建設項目造價產生較大影響，通常采用限額設計的方式確證成本管理的有效性。應將施工預算嚴格地控制于批準范圍之內，并切實加強建設項目設計變更管理工作。

再次，要加強施工階段成本控制工作。主要有：編制或修訂企業成本計劃、制定成本管理工作流程、成本管理人員職能及任務的落實；還要熟悉建設項目的設計圖紙及要求，重點加大工程建設項目成本費用變化較大環節的成本控制工作；仔細復核工程建設項目的付款賬單，關注合同修改、補充工作。對于施工階段的現場簽證也要有嚴格的管控體系。

最后，切實加強結算階段企業成本控制工作。房地產企業項目結算具有復雜性、集中性和大量性的鮮明特點。為規避因主、客觀上的疏漏，必須建立結算原則確認機制、二次復核機制和獎懲機制，這樣才能做好結算階段的成本管控工作。

可以說，房地產企業成本控制貫穿項目建設全過程，只有以嚴謹的態度做好全過程所有環節的工作，才能實現降低企業成本的目標。

3.4房地產企業加強成本管理控制不應忽視資金管理

房地產企業項目建設需要大量的資金支持，占用建筑商、供貨商的資金是可以起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時間價值。然而若長期地占用大量資金，就可能導致采購和人力成本的上升，或是企業信譽的降低。切實加強房地產企業資金管理，能夠實現有效降低企業資金成本，為企業獲取更好經濟效益打下堅實基礎。具體措施如下：拓寬企業融資渠道，合理籌集資金，不僅能降低企業的負債率，也能使企業融資成本進一步下降；建立回籠資金的有效管理措施，及時收回企業的應收款項；建立企業資金計劃管理體系，企業支付款項要做好支付計劃，在把握關鍵路線、節點的基礎上，按時按計劃撥付資金，從而有效地解決企業資金調動問題。

4結論

房地產企業成本管控必須引起足夠的重視，只有切實加強成本管理控制工作，才能控制好企業成本，以合理的人財物支出，獲取最大經濟效益和社會效益。這樣才能真正使企業競爭能力更強，才能使企業取得更好的發展機遇。

參考文獻：

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