房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)措施

鄒宇紅

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)從原本的“香餑餑”行業(yè)變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)力此起彼伏的行業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)成本問(wèn)題是決定企業(yè)最終利潤(rùn)的基礎(chǔ)與前提，但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，還存在成本管理與資金管理不合理，實(shí)行粗放化管理的現(xiàn)象。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與穩(wěn)定成長(zhǎng)，對(duì)其財(cái)務(wù)成本管理的問(wèn)題研究就顯得尤為重要。本文就針對(duì)時(shí)代背景下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，望有關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)成本管理 問(wèn)題與對(duì)策

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須解決的重要問(wèn)題，其也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。但是就目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理來(lái)看，無(wú)疑是存在很多問(wèn)題的，如只注重成交率、成交價(jià)格、房源、部分環(huán)節(jié)管理等等，都給整個(gè)企業(yè)發(fā)展埋下了隱患，如何將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題解決是本文研究的重點(diǎn)。

一、在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行財(cái)務(wù)成本管理的重要意義

財(cái)務(wù)成本管理主要是指一個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中采取的費(fèi)用、成本管理策略與措施。通過(guò)實(shí)行財(cái)務(wù)成本管理，能夠?qū)⑸a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的不必要成本進(jìn)行縮減，從而降低成本消耗，提升企業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本管理一般都是采用預(yù)算進(jìn)行的，通過(guò)財(cái)務(wù)成本分析能夠?qū)㈩A(yù)算額控制在一定范圍內(nèi)，并最大程度的縮減預(yù)算，同時(shí)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理后，每次成本預(yù)算與核算都能夠清楚發(fā)現(xiàn)兩者之間的差異，將預(yù)算錯(cuò)誤或者漏算的部分進(jìn)行有效完善，從而讓企業(yè)的成本預(yù)算按照規(guī)范化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的路線發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)成本管理能夠提升企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，從而提升整個(gè)企業(yè)的發(fā)展速度與發(fā)展?jié)摿Γ率拐麄€(gè)企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)管理方針，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理能夠讓整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作有條不紊的開(kāi)展，從事實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理環(huán)環(huán)相扣的效果，全面提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力。細(xì)化來(lái)講，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是包括了技術(shù)管理、質(zhì)量管理、生產(chǎn)管理、勞動(dòng)管理、物資管理幾個(gè)方面的，其中的每一個(gè)管理環(huán)節(jié)都是企業(yè)成本管理重要環(huán)節(jié)，只有做好這幾個(gè)方面中的每一步，才能讓企業(yè)更快、更穩(wěn)、更健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理常見(jiàn)的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)成本管理缺乏健全的體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展正處于發(fā)展期，主要的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)都是來(lái)自國(guó)外及自身總結(jié)，因此并沒(méi)有一套切實(shí)可行的管理體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理的主要經(jīng)驗(yàn)都是從失敗的教訓(xùn)中一點(diǎn)點(diǎn)積累出來(lái)的，并不是憑空想象或者硬套照搬國(guó)外。雖然國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本管理有很多成功的經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒，但是因?yàn)榈赜蛐詥?wèn)題，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并不一定適合我們自己，我們只有將其先進(jìn)、成功、有章可循的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，再根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)制定屬于我們自己的財(cái)務(wù)管理體系。目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理都是較為混亂的，需要大量的人力物力對(duì)其進(jìn)行核算與管理，但是這種管理手段也是屬于粗放式管理，會(huì)浪費(fèi)極大的人力與物理，更多的規(guī)章制度與流程都是能省則省，流于形式，表面功夫做的很足，實(shí)際效果卻很差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理層財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)還比較薄弱

社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)都是要求高成交率、大批優(yōu)質(zhì)房源、高成交價(jià)格、只是注重其中某一環(huán)節(jié)管理等等，將整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理重心偏移的太厲害。雖然目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行財(cái)務(wù)成本管理，但是因?yàn)榍捌谛Ч容^小，在實(shí)行不到幾天就棄之不顧或者放任不管，這樣的情況比比皆是。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)與決策的時(shí)候都沒(méi)有切實(shí)有效的數(shù)據(jù)來(lái)佐證其決策，也沒(méi)有一個(gè)科學(xué)有效的指導(dǎo)，無(wú)法將謹(jǐn)慎的決策態(tài)度運(yùn)用到其中。

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法是將財(cái)務(wù)決算報(bào)告作為成本管理對(duì)象，這就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理產(chǎn)生嚴(yán)重的滯后性，好比是亡羊補(bǔ)牢一樣。雖然在財(cái)務(wù)決算報(bào)告中發(fā)現(xiàn)一定的錯(cuò)誤或者不足，但是往往在上一次的成本管理結(jié)果還未出臺(tái)的時(shí)候，下一次的預(yù)算已經(jīng)做好，這樣一次一次滯后就會(huì)導(dǎo)致最后財(cái)務(wù)決算成為空話，無(wú)法發(fā)揮其本身為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)源節(jié)流的作用。

（三）財(cái)務(wù)成本管理方式欠佳

因?yàn)槿狈Τ晒?jīng)驗(yàn)，當(dāng)前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理辦法與方式都是照搬其他企業(yè)或者在黑暗中摸索，這樣的財(cái)務(wù)成本管理效果肯定是不好的。當(dāng)前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視局部的管理，并不對(duì)整個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)管理作出全面規(guī)劃，不能從根本上將房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái)。對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視也比較傾向于靜態(tài)的管理與控制，不注重動(dòng)態(tài)觀察，對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)管理按照其他商品管理辦法一樣進(jìn)行預(yù)算與核算，并不能將財(cái)務(wù)成本預(yù)算與成本核算做出有機(jī)結(jié)合，無(wú)法將階段成本跟部分成本之間區(qū)分與結(jié)合。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策

（一）建立健全的財(cái)務(wù)成本管理體系

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的執(zhí)行者還是財(cái)務(wù)人員，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理的過(guò)程中應(yīng)該激發(fā)財(cái)務(wù)員的積極性，讓其主動(dòng)思考。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中較為重要的一個(gè)組成部分，應(yīng)該讓財(cái)務(wù)成本管理參與到競(jìng)爭(zhēng)中去，讓財(cái)務(wù)成本管理充分顯現(xiàn)其價(jià)值與意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中不但要考慮到物質(zhì)方面的成本，還需要考慮到其他方面的非物質(zhì)成本，將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)才能構(gòu)架出完善的財(cái)務(wù)成本管理體系。

財(cái)務(wù)成本管理體系是財(cái)務(wù)人員執(zhí)行的唯一標(biāo)準(zhǔn)，如果沒(méi)有具體的、切實(shí)可行的、科學(xué)的體系，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中遇到問(wèn)題根本不知道如何解決，甚至部分財(cái)務(wù)人員會(huì)自發(fā)奇想的解決，應(yīng)付了事。一個(gè)健全的財(cái)務(wù)成本管理體系應(yīng)該從資金預(yù)算、信息化管理、合理籌資、日常管理幾個(gè)方面著手進(jìn)行，只有將這幾個(gè)方面都納入到管理體系中，才能保證整個(gè)指揮體系的科學(xué)化、規(guī)范化、正確化。

（二）樹(shù)立系統(tǒng)的管理意識(shí)，加強(qiáng)綜合素質(zhì)培養(yǎng)endprint

房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的管理意識(shí)強(qiáng)弱直接決定了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與最終成就，在進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中，應(yīng)該充分具備系統(tǒng)的成本管理意識(shí)，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。在管理過(guò)沖必須堅(jiān)持管理對(duì)象、管理方法、管理內(nèi)容全面性，根據(jù)企業(yè)的不同實(shí)際情況來(lái)制定不同的管理策略，構(gòu)建科學(xué)化的財(cái)務(wù)成本管理體系。

隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展與變化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)應(yīng)該考慮到財(cái)務(wù)成本管理中的物質(zhì)成本與非物質(zhì)成本，將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)展，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)，才能保證財(cái)務(wù)成本管理發(fā)揮其真實(shí)效用，從而提成整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）從全方位視角出發(fā)，做統(tǒng)籌管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理在上文中已經(jīng)做出深入的剖析，那么在對(duì)其進(jìn)行管理的過(guò)程中就必須從各個(gè)角度出發(fā)，將資金預(yù)算、信息化管理、合理籌資、日常管理這幾個(gè)方面都同時(shí)進(jìn)行管理，才能將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的最終效果顯現(xiàn)出來(lái)。這幾個(gè)方面都是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，需要管理者對(duì)其進(jìn)行深入研究與思考，無(wú)論是其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能對(duì)整個(gè)管理造成影響。管理者必須具備高素質(zhì)，能夠?qū)⑾到y(tǒng)的管理意識(shí)作為己用，才能做好統(tǒng)籌管理。

對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行統(tǒng)籌布局，不重視其中任一部分，將所有的環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，做到充分布局，細(xì)致思考，有機(jī)結(jié)合，才能將財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中。

四、結(jié)束語(yǔ)

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)、體系與方法，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位、多角度的控制與管理。為此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子要樹(shù)立起全面的意識(shí)，根據(jù)實(shí)際情況構(gòu)架出完善的體系，并采用科學(xué)的管理方法，才能將財(cái)務(wù)成本管理更好地應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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