張敬偉:樓市玄機(jī) 杠桿失效與利益失衡

夏天即將來臨，樓市卻傳來陣陣涼意。輿論場也彌漫著“拐點(diǎn)論”、“下跌說”甚至“崩盤論”。中國樓市數(shù)年持續(xù)高溫，歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控。筆者認(rèn)為，看中國樓市，不能光看市場杠桿，也不適用“熱極必冷”的辯證邏輯，而是結(jié)合了樓市背后的多元利益博弈。

參透這一玄機(jī)的，除了像任志強(qiáng)這樣的地產(chǎn)大佬，也有旁觀者清的外國智庫。例如美國智庫-彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)，縱使房價(jià)下跌50%，中國商業(yè)銀行仍可以進(jìn)行相對常態(tài)化運(yùn)營。

這家智庫以金融安全來論述中國樓市和銀行信貸的關(guān)系，卻參透了銀行、政府與地產(chǎn)商相互依存的利益關(guān)系。眾所周知，樓市高價(jià)，主要是地價(jià)畸高推升所致，看看多年來雀躍市場的“地王”們，以及每年的“土地財(cái)政”數(shù)據(jù)，即可一窺中國樓市的秘密所在。

開發(fā)商奉獻(xiàn)了土地財(cái)政，供養(yǎng)了商業(yè)銀行，邏輯上似乎如此。但真正的埋單者是投資者，最安全最悲催的是被樓市套牢的“房奴”們。因而，中國樓市的沉浮看似政府、銀行和開發(fā)商在前臺激情演繹，實(shí)質(zhì)上卻是政府、銀行和購房者的“三國演義”。

地方政府賣地，獲得土地財(cái)政；公眾被拆遷失地，不僅補(bǔ)償掛一漏萬，而且購房還要補(bǔ)差價(jià)；購房人買房，不僅要交給開發(fā)商預(yù)付款，還要貸款月供銀行……因而，開發(fā)商購地款、賣房款來源有二：一是來自銀行，一是來自購房者——而銀行信貸，歸根結(jié)底來自公眾儲蓄。銀行利潤源自存貸利差，開發(fā)商也是用兩只“白手套”分別從銀行借款和購房者收錢。