房產面積測量問題研究

[摘要]房子關系到千家萬戶，“商品房面積‘短斤少兩’牽動著千千萬萬人的心。本文描述了商品房面積“短斤少兩”的原因，闡述了如何克服房產測繪公司、房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”以及如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度。此論文是廣西教育廳科研項目《房產面積測繪問題的研究》（2013YB311）的研究成果。

[關鍵詞]房產面積；測量；問題；研究

Study on the measurement of house area

Li hai tao1 Jiang Si yi2

（Guangxi institute of construction professional technology ， Guangxi，Nanning ，530003 ）

Abstract： The house is related to thousands of households， \"commercial housing area 'Duanjinshaoliang' affects thousands on thousands of people's hearts. This paper describes the reason of commercial housing area \"Duanjinshaoliang\"， describes how to overcome the property mapping， property mapping personnel， the commercial housing area \"Duanjinshaoliang\" and how from surveying and mapping technology level to improve the accuracy of housing area measurement.

Keywords： Property area； Measurement； The problem；Research

一、前言

《市場報》1998-11-03第1版登載“商品房‘短斤少兩’令人心寒”：

1.大連市年過七旬的廳局級退休紀檢干部劉桂文偶然發現開發商賣給他的房屋面積“縮水”幾平方米，但開發商與主管部門都不予認可。無奈之下，他請教專業人士學習測量技術，結果一測驚人，他所在小區的業主們幾乎都以“實際面積縮水”的方式被開發商騙了。

2.柳州市民李女士在某小區購買了一套120平方米的房子，裝修前請內行的朋友實地測量，結果讓其十分意外，房屋面積比合同約定的總面積竟少了15平方米左右。

3.佛山市禪城區一樓盤業主陳先生1998年一次性付款購買了現住的這套商品房，當初與開發商簽訂的合同約定建筑面積為100.23平方米。但由于種種原因，直至2009年初，陳先生才取得該商品房的房產證。而當證件拿到手后，陳先生不禁大吃一驚：房地產權圖紙標記所測得的建筑面僅為84.9平方米，比合同約定建筑面積少了足足15.33平方米。

4.廈門市市民蔡女士2008年初購買的一處店面，與開發商簽訂的購房合同約定面積為56平方米，年底店面交付后發現只有47平方米。

5.太原市一消費者購買的一套商品別墅，合同面積為406.82平方米。入住后對房產面積產生了疑問，經測繪單位重新測繪后發現，該樓實測面積僅為290.65平方米。也就是說，房地產開發商多賣出116.17平方米，消費者多付給開發商近51萬元。

6.央視曾揭露北京國際友誼花園小區房屋面積縮水。報道說，業主發現房屋面積誤差后委托上海市房屋土地測繪中心對該樓盤面積進行測繪，發現整個小區房屋面積誤差竟達8000多平方米。當時該小區的房價為1萬多元1平方米，開發商多賺昧心錢1億多元。

7.2010年12月，肖先生購買了位于禪城區灣梁路一處房產并簽訂了購房合同，約定房屋建筑面積為113.5平方米，套內面積87.84平方米，套內面積單價為12575.48元。同年12月，肖先生支付56萬余元首期，2011年4月，肖先生以銀行按揭的方式，將房產余款52萬元匯至開發商指定賬戶。

據肖先生介紹，2012年9月，自己從保安處收到開發商寄送的《舊業主介紹新業主購房優惠和領取辦證資料及房屋實測面積通知》，才獲知自己的房子總建筑面積為111.04平方米，單元套內建筑面積只有84.88平方米，實測單元套內建筑面積縮水2.94平方米，與商品房買賣合同約定面積相差超過3%以上。雖然縮水面積不足3平方米，但房款卻多交了3、4萬元。肖先生反復查閱法律規定和購房合同約定，超過3%的面積誤差，買房有權選擇退房，據此，肖先生多次與開發商商量解決方法，希望能退房還錢，均遭推搪拒絕。

房屋面積“縮水”，或“短斤少兩”，這只是個別地方的個案嗎？非也！只要稍一留意，就可以發現報刊、網絡上披露的這類事情不少……

當前房地產市場日益突出的房產面積“短斤少兩”問題層出不窮。據2009—2011年的3年間，在全國商品房銷售中，涉及房產面積測繪“缺斤少兩”案件有3000多起，面積達到1800萬平方米按0.5萬元/平方米計，老百姓損失900億元，平均年損失300億元。如果這種現象沒有得到及時遏制，將會嚴重損害廣大老百姓的利益。這個問題一直來困擾著買房人，是買房人的一塊心病。那么，如何解決房產面積“缺斤少兩”問題將迫在眉睫，有著重大的社會意義和現實意義。

二、商品房面積“短斤少兩”的原因

1、由于對房產開發商的違規處罰制度不夠完善，致使房產開發商為了利益而弄虛作假。

2、由于行業對房產面積測繪市場監管不力，對房產測繪企業的違規處罰制度不夠完善，致使房產測繪企業為了接工程而冒險幫助房產開發商弄虛作假。

3、由于對房產測繪從業人員的違規處罰制度不夠完善，致使房產測繪從業人員為了接工程而冒險幫助房產測繪企業、房產開發商弄虛作假。另外，由于行業主管部門對房產測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規定，導致房產面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產測繪人員為了不虧本而不按標準測量房產面積。

4、由于房產局的職能沒有擺正，致使房產局的監管不力，對房產局工作人員缺乏責任追究制度，致使房產面積測繪處于非監管狀態。

5、房產測繪方法方面有差異，導致房產面積測繪誤差的產生。

三、下面分別論述如何克服房產測繪公司、房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”以及如何從從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度

（一）如何克服房產測繪公司方面造成的商品房面積“短斤少兩”

1.目前的現狀是：成立房產測繪公司的門檻低，今天關了這家，明天換個名字可以另開一家。故只要有利可圖，公司就不怕受處罰，大不了宣布破產倒閉，然后另立門戶。另外，公司為了承攬業務不得不迎合房產公司的要求，弄虛作假或低價承攬業務，不按規范測繪，或只按施工圖或竣工圖計算而不進行實測。低價格承接業務后，為了不虧本，測繪公司只好不測量或者不認真測量只是按設計圖紙或按竣工圖計算。目前有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠，缺少對測繪企業技術指導、對測繪成果質量監管和檢驗不到位，出現問題互相推諉，所以一些測量公司為了能攬到任務，不惜昧著良心去迎合開發商的需要，不利于保護產權人的合法權益。

2.克服房產測繪公司方面造成的商品房面積“短斤少兩”的對策

（1）建立房產測繪機構全國注冊、聯網管理機制，統一協調，公開監督機制。

（2）由于房屋的測繪潛伏期長，用于權屬登記的測繪成果如果有誤，將有一定時間的潛伏期，在業主發現測繪成果錯誤時，可能該測繪公司早已注銷不存在了，遺留的后患政府將無法處理。個別業主若對購買房屋的測繪成果有疑問，如需委托其他測繪公司進行測繪，由于涉及到共有面積分攤，測繪公司將作整棟測繪，收取整棟的測量費。此項費用業主將無法承受，同時也不能解決信息對稱問題。故應該提高房產測繪公司的準入門檻，提高房產測繪公司的權威，必須有兩個以上國家注冊測繪師才能注冊房產測繪公司。

（3）建立房產測繪機構違規處罰制度，提高房產測繪機構違規成本，讓其不敢違規、不愿違規，杜絕測繪公司官商勾結、弄虛作假行為。規定由于測繪機構的失職造成的房產面積“短斤少兩”的，每少1平方米就由房產局對其罰款0.5平方米的罰金（按當地該地段的房價計算），一年累計少200百平方米時取消其測繪資質。被取消測繪資質的測繪公司的法人終身不得再注冊測繪公司，讓測繪公司自覺規范自己的行為。

（4）由于行業主管部門對房產測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規定，導致房產面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產測繪企業為了生存而鋌而走險。為招攬到工程，錢再少也接。接下來后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃飯，不按規范去測量，只按圖紙做，如果房地產開發商為了節約成本，施工時故意縮小一些，那結果就是實際面積比測量面積小了。為保證房產測繪的質量，規定房產測繪收費的最低收費標準不得低于國家收費的80%，否則由房產局對房產測繪公司處以數額等于該房產測繪項目總價的罰款。

（二）如何克服房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”

1.目前的現狀

目前發達國家的誠信體系建設普遍做得比較好，像德國從事房產測繪的人員一般不敢違規測繪，因為那是關系他終生的事業，房地產面積測繪都嚴格遵循合理、合法、公平、公證的原則進行測算。在日本也是這樣，因為土地資源貧乏，房產價值很高，而房屋面積測繪更是深受關注。因此，在國外對于房產面積測繪問題方面的研究比我們國家更加深入、管理機制更加完善、法律制度更加規范、約束力更加強。我國由于沒有一套完整的措施來約束規范測繪人員的行為，故測繪人員違反職業道德、不按規范做，而是按測繪公司領導要求或與房產公司勾結，弄虛作假甚至從中謀利的行為屢見不鮮。

2.克服房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”的對策

（1）出臺措施約束測繪人員的行為，提高其違規處罰力度，避免測繪人員違反職業道德、不按測繪規范作業的行為，讓其不敢于違規。例如：規定由于測繪人員失職造成的房產面積“短斤少兩”的，每少1平方米就由房產局對其罰款2平方米的罰金（按當地該地段的房價計算），一年累計少50平方米時停業5年或，一年累計少100平方米時取消其測繪資格，終身禁止從事測繪業。

（2）測繪人員資格實行全國統一注冊、全國聯網，公開監督。

（三）如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度

1.由于房產測繪的計算比較復雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產公司否定。又由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足。如果規定房產測繪圖必須標上邊長及邊長的量取規定，并規定只要發現邊長縮水就可以認定其面積縮水，這樣老百姓就可以起到一定程度上監督作用，而不用花錢去請房產測繪公司來測量才能判斷房屋面積是否縮水。

2.利用計算機成圖和測算技術，實現房產測繪數字化、智能化，提高房產測繪成果的質量

計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用，它具有測繪智能化的優點：成圖和測算質量高、速度快、、勞動強度低、貯載信息多等，實現房產測繪數字化、智能化。同時，計算機智能化處理結合先進的測繪技術，達成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質量都得到大大提高。

3.建立健全的房產測繪技術規范及法律法規，提高房產測繪的執行力

由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足，各地房產面積測繪計算的方式有些差異。例如，國家技術標準《房產測繪規范》中關于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產生不同的測繪成果。尤其是對結構較復雜房屋進行測繪，其同一戶室的面積會產生較大的差異，這勢必會造成更多的測繪面積糾紛，導致房地產市場的混亂。故國家應該統一制定更加易于操作的我國房產面積測繪的方法，可以讓普通老百姓都在一定程度上預防和處理其房屋面積是否縮水。

（1）將現行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內建筑面積銷售，以徹底消除因為共有面積分攤復雜，消費者難于理解、難于計算的狀況，使消費者能對所購房屋面積一目了然，明明白白消費。

（2）統一標準，全力推進房產測繪信息化進程按有關規定統一房產測繪成果標準和格式、質量和精度測和計算軟件，不僅打印出套內面積、分攤系數、分攤面積計算式，還可打印出詳盡的共有面積分攤方案，為房屋權利人提供所需的相關信息。

四、結束語

通過以上對如何克服房產測繪公司、房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”以及如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度的探討，擬訂了一套措施來解決房產測繪公司、房產測繪人員方面造成的商品房面積“短斤少兩”問題；同時，從測繪技術層面闡述采用一些適當的測繪方法、測繪手段來提高房產面積測量的準確度，造福廣大購房者百姓。

參考文獻

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作者簡介

1.李海濤（1955-），男，廣西人，廣西建設職業技術學院副教授、學士， 主要從事高等教育教學管理、房地產開發管理與研究。

2.江思義（1965-），男，廣西人，廣西建設職業技術學院教授，高級工程師，研究生，國內訪問學者、國家注冊測繪師、國家注冊咨詢工程師， 主要從事教育、工程測量和工程咨詢方面的實踐與研究。

基金項目

《房產面積測繪問題的研究》（2013YB311）