河南房地產業健康可持續發展研究

栗蕾 申金山 李廣慧

摘要： 以河南省為研究載體首先界定房地產業可持續發展的涵義，指出影響河南房地產業經濟可持續發展的指標，由此提出促進河南房地產業可持續發展的措施，以推動河南房地產業實現可持續發展。

關鍵詞：房地產業；可持續發展；政策建議

中圖分類號：F293.33

一、房地產業可持續發展基本涵義與指標控制

本部分主要從以下兩個方面進行分析。

（一） 房地產業可持續發展基本涵義

“可持續發展是既滿足當代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發展”，這是WELD于1987年發表的《我們共同的未來》的報告中提出的可持續發展的定義?？沙掷m發展以自然資源為基礎，與環境承載能力相協調，同社會進步相適應，以提高生活質量為目標的社會發展理念?？沙掷m發展對房地產業來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續發展的核心可認為是“土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實現土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠實現土地資源的可持續利用，也就從根本上保證了房地產業的可持續發展。因此房地產業可持續發展是一個涉及經濟、社會、文化、技術及自然環境等的綜合性概念。

房地產可持續發展涵義是在生態環境可以支持的前提下，要體現的生態思想，和滿足房地產行業經濟方面和社會的要求。所謂房地產業健康可持續發展就是在保護生態環境、穩定國民經濟和保證社會和諧發展的基礎上，尋求的并不是幾個地方或短期內的發展，而是整個房地產業遙遠未來的持續發展。也就是要采取各種手段保護環境，使之適于人類的生存發展和自然生態平衡的實現。一要防止污染的發生和過度積累，二要對已受到污染的環境進行整治，使之恢復原貌，顯然，環境保護有利于房地產業的可持續發展。在生態環境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對房地產的需求，這是房地產業可持續發展的涵義中所體現的生態思想。另外房地產業不但要保證本行業的穩定發展，而且還要保證其與整個國民經濟波動、產業結構優化、我國工業化、城市化、信息化和現代化進程的有機統一。最后，要保證房地產行業的發展與社會的和諧發展相統一，通過房地產行業的發展帶動整個社會生活水平的提高和社會的全面進步，最終使房地產成為和諧社會的物質保障。

（二）房地產經濟可持續發展的指標控制

如何監控房地產經濟的可持續發展？由房地產經濟可持續發展的含義可以看出，要想保證該行業健康持續發展，必須要滿足生態、經濟、社會方面的相關要求。

1.生態指標

環境指標反映房地產業的生態效益，是考察房地產經濟與環境是否協調的指標，主要針對房地產經濟對資源的節約、水質的改善、空氣的凈化、固定廢棄物的減少、綠色產品的產量而設置。通過測算該類指標可以有效監控房地產經濟與環境是否協調發展。

2.經濟指標

在滿足生態指標的基礎上，房地產業經濟要力求自身的發展，其經濟指標是為考察房地產經濟發展而設立的，該指標主要反映房地產業與經濟發展之間的協調性。

3.社會指標

它反映收入增長、人口的增長與房地產業發展的之間的關系，是考察房地產業與社會協調發展的指標。

二、河南省房地產市場存在的問題分析

本部分主要從以下兩個方面進行分析。

（一） 2011年河南房地產業發展基本情況

2011年以來河南省房地產市場運行情況總體平穩，但仍存在一些突出問題，制約全省房地產市場的健康發展。具體情況如下圖1～圖4。

（二） 河南省房地產市場存在的問題分析

盡管2011年總體看來，河南房地產業市場運行情況較為平穩，但是從房地產健康可持續發展的三大控制指標上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產業健康可持續發展。

1. 商品房結構性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發結構得到較大調整，但結構性矛盾依然突出。首先經濟適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省房地產開發企業承擔經濟適用房建設完成投資僅占住宅投資的3.5%。全省90平方米及以下商品住宅投資占商品住宅投資的比重為23.1%；140平方米以上商品住宅投資占商品住宅投資的比重為16.9%。其次住宅投資比重下降，辦公樓、商業營業用房投資比重上升。2011年住宅投資占房地產投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調控盯牢住宅價格的時候，商業地產成為開發商和消費者雙方規避調控政策的投資“洼地”，商業地產快速發展。2011年辦公樓、商業營業用房投資所占比重合計為13.4%，同比提高1.6個百分點。因此，密切關注全省辦公樓、商業用房開發，適時出臺政策予以引導，對于防止非理性投資過熱，促進全省房地產市場健康有序發展具有積極意義。

2. 企業資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產開發企業資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產開發企業資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個百分點。2011年，房地產開發企業完成投資占資金來源的比重達到80.6%，高于全國平均水平1.9個百分點，說明河南房地產開發企業資金保障形勢非常嚴峻。同時，國內貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個百分點，說明當前河南金融對全省房地產開發投資增長的支撐尚有一定空間，需要進一步加強。另一方面，2011年以來，央行已多次加息和上調存款準備金率，銀行信貸進一步收緊。房地產企業取得貸款的難度進一步加大。雙重壓力使房地產企業資金鏈條逐漸趨緊，融資渠道單一、融資能力較差的企業將面臨更大挑戰，對未來河南房地產開發市場的持續健康發展勢必產生一定影響。

3. 區域發展不平衡，大城市開發項目進展緩慢

2011年，全省房地產開發投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個百分點。全年完成投資超過100億的省轄市有8個，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產投資的76.4%，其余10個省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產投資的23.5%。房地產開發區域發展極不平衡。占全省開發總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項目開發進度恢復仍然較為緩慢。

4. 商品房銷售趨緩，部分先行指標持續走弱

2011年以來，全省商品房銷售增速低位運行，出現不斷下滑的趨勢。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房銷售面積分別增長20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，在各主要投資方式中，偏好“房地產投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個百分點。房地產投資不再是居民的投資的首選。居民對當前房價感受變化不大，對房價上漲預期出現大幅回落，目前房地產市場觀望氣氛濃厚。國家和地方一系列宏觀調控政策的出臺，使房地產部分先行指標不斷走弱，全省房地產開發企業土地購置面積下降的局面從一季度形成后至今未得到改善，全年房地產企業土地購置面積下降46.4%。商品房銷售不斷下滑，土地等部分先行指標走弱，將制約河南房地產市場的發展。

三、促進全省房地產開發市場健康發展的建議

“十一五”期間，重點正確樹立可持續發展新理念，完善土地制度、加強產業結構調整和升級、調控市場經濟秩序，加強國家對房地產市場的中長期戰略性管理，強化市場監管力度，運用綜合性措施促進河南房地產業穩定健康可持續發展。

（一）確立可持續發展的理念

首先，在政府、企業界及學術界樹立可持續發展的理念，通過學術研究、言論引導等方式建立一個良好的學術氛圍，使理論聯系實際的研究成果成為指導房地產乃至城市健康、協調、可持續發展的思想基礎。因為作為一個城市化滯后的國家，我國的城市發展呼喚系統性經濟學的理性思考。這對于一個土地資源稀缺、人口眾多的國家來說是明智而又十分必要的。

（二）完善土地管理體制

“土地是財富之母”。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。政府要強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，并且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進行招投標和拍賣，從源頭上嚴防土地的炒作和國有資產的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實力的開發商手中。加強對土地二級市場的監管，提高土地利用效率，合理規劃舊城區改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

（三）加快產業結構的升級和調整

當前出現的房地產投資過熱，說明經濟結構不甚合理。中國當前GDP增長對房地產、交通基礎建設依賴過高。房地產出現過熱，整個宏觀經濟將產生十分重大的影響。況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的“擠出效應”，即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格下跌、股市低迷、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。

（四）建立市場經濟秩序

市場經濟本質上是法制經濟和信用經濟，要理論創新、體制創新、機制創新、科技創新和人才一創新，要轉變政府職能，盡快建立、健全相關法律法規體系，盡快建立現代企業制度和誠信制度，催生真正的品牌企業。發展房地產業要始終堅持和提倡“以人為本”的可持續發展觀。

（五）加大房地產市場監管力度

首先要嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規建設交易及不承擔法律責任的企業清出房地產行業；另外，要完善房地產市場信息系統和信息發布制度，做好房地產市場情況分析和監測，定時向公布當期的土地供應量、房地產供銷狀況等信息，引導居民合理投資消費；要加強房地產開發建設、交易、物業管理等全過程監管，嚴肅查處虛構買賣合同、囤積房源、發布虛假廣告、提供不實房價和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規劃及控制性要求的行為；調整房屋供應結構，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經濟適用房的劃分標準；最后增強建筑節能意識，加大宣傳和對違規行為行政處罰力度，加大節能方面的科技創新投入。

四、結束語

房地產業的發展與經濟增長之間的相互影響作用越來越顯著，但河南省房地產業仍然存在一些與健康可持續發展控制指標不和諧現象，制約著房地產業的穩健發展。為此，我們應該科學的給出房地產業的可持續發展的涵義，正確的建立一套評價房地產業可持續發展的體系，將房地產業可持續發展理念融入到地區經濟發展過程中，解放思想、改變觀念必須充分認識到可持續發展對于房地產業的重要性，采取相關措施制約房地產開發、經濟增長與生態環境協調發展，促進一個地區房地產業開發的經濟效益、社會效益和環境效益的統一，推進河南省房地產業可持續發展和建設資源節約型社會。

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（編輯：韋京）