我國養老地產的經濟盈利性與社會福利性平衡探究

崔雨

[摘 要]隨著我國老齡化現象的不斷加劇，人們如何養老已成為政府、社會普遍關注的話題。養老地產作為新興的地產類型一度受到人們廣泛關注，但其在我國的全面發展依然面臨諸多挑戰。本文從經濟盈利性和社會福利性平衡的角度來探究我國養老地產現在面臨的問題并提出建議對策。

[關鍵詞]養老地產；社會福利性；盈利

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）42-0150-03

1 我國養老地產現狀

根據聯合國最新的人口數據預測，2011 年以后的30 年里，我國60歲及以上人口占比將年均增長16.55%；到2030年，我國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。來自國家老齡委的數據更顯示，我國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5 萬億元（劉淑敏，2012）。

但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。目前，我國每千名老年人擁有的養老機構床位數只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養老機構。同時，在已存在的養老機構中，只有部分機構可以滿足老年人康復，休閑，文娛，養生的綜合需求。我國養老地產存在極為嚴重的供給與需求的不平衡，我國養老地產迫切的需要快速發展。基于養老產業持續增長的需求、巨大的市場規模及其對社會保障的重要意義，在2011 年的“兩會”上，許多與會代表，尤其是來自保險界和地產界的代表紛紛提出支持養老產業發展的提案。

2 養老地產的社會福利性與盈利性解析

雖然市場需求巨大，但我國養老地產并沒有像其他商業地產一樣快速發展，探究其原因，養老地產的雙重屬性是阻礙其發展的重要因素。養老地產不僅擁有單純的商業地產屬性，其更有助于改善社會醫療保障體系，減輕老年人醫療負擔，提升老年人生活質量，提高社會福利待遇等社會福利屬性。同時，由于養老地產的社會福利屬性導致的其不能單純以商業地產的模式出售，開發商面臨著資金回收期長，管理成本大，缺少產業化優勢，缺少國家相關支持政策等問題。雖然利潤空間大，市場前景廣闊，但福利性與盈利性之間的不平衡導致養老地產的開發并不能單純由開發商承擔，其更需要政府，社會，目標全體的共同配合。合理平衡養老地產的福利性與盈利性也成為發展我國養老地產的重要問題。

3 養老地產的社會福利性與盈利性平衡方法探析

3.1 政府角度

3.1.1 改善養老地產融資體系，減輕開發商現金流壓力

現金流是房地產開發商最重要的財務指標之一，由于房地產建設的資金需求大，房地產商需要大量的銀行貸款，擁有較高的債務杠桿，這就要求房地產商必須快速售出房地產項目以回收資金，保證現金流。但由于養老地產項目不能單純出售產權，而需持續經營的商業模式，并不能較好地實現快速回收現金流，開發商面臨著巨大的現金流壓力。政府應改善房地產開發商單一的銀行貸款融資模式，拓寬融資渠道，如養老保險基金，慈善福利基金，長期國債等；引入多種融資方式，如“項目股權融資”等，緩解開發商現金流壓力。

保險基金，如養老保險基金，壽險基金等可成為養老地產的重要融資渠道。2009年，保監會在政策層面上允許保險資金投資不動產，使得保險資金的投資渠道進一步的拓寬。規模龐大的保險資金中，80%以上的資金為壽險資金，而壽險資金中約70%以上是10年期以上的中長期資金，保險資金的這種長期、巨額、穩定的特征，要求保險公司在資金運用中要尋求一定風險條件下的收益最大化，而固定資產投資是眾多投資類型中風險較低的投資，有利于分散保險資金的投資風險。同時，由于養老地產經營產生的持續現金流和較高的利潤率，有利于增強保險資金的收益率的提高。

根據養老地產社會福利屬性，還可鼓勵社會慈善基金和福利基金，例如福利基金會，福利彩票基金等投資養老地產項目，使其在一定風險下獲得較高收益。我國長期國債多投資于鐵路，公路，機場等基礎社會建設，國債的公共福利屬性與養老地產相匹配，可以擴大長期國債投資范圍，增加其對養老地產項目的投資。同時，政府可鼓勵商業銀行給予養老地產項目優惠的信貸政策，例如延長貸款年限、適當降低貸款利率，采取“先少還貸、后多還貸”的彈性還貸措施等。

除建立多種融資渠道外，養老地產還可引入“股權”融資方式，減少開發商負債負擔，提高開發商持有型物業經營能力。其中，可采取“項目股權融資”方式，開發商針對某一養老地產項目，以股權的方式進行融資，根據未來該項目中持有型物業的盈利進行分紅。以此減輕開發商短期內的還債壓力和利息費用。只有從源頭上解決開發商的融資問題，才能鼓勵開發商從事養老地產開發。

3.1.2 土地打包，提供養老地產開發優惠政策

政府不僅應在融資方面給予養老地產開發商優惠政策，更應在土地等多種政策上給予支持。政府可在環境較好、適于養生的地區減少其他商業地產項目的土地供給，增加養老地產的項目的土地供給，放寬對養老地產的土地政策，縮短養老地產審批時間；也可采取“建一送一”的模式，開發商每建一處養老地產，政府根據政策審批給開發商一定面積土地建設其他商業地產，將養老地產的土地和其他商業地產的土地進行捆綁審批的方式；政府還可降低養老地產項目的稅金比例，降低開發商成本。

3.1.3 “廉租”養老地產，建立“大廉租”體系

由于養老地產的社會福利屬性，可將其一定程度上視為“社會基本保障設施”，政府可直接參與養老地產的建設，可仿照“廉租房”的建設模式，但其建設標準應嚴格遵守養老地產標準。“廉租”養老地產主要通過兩種方式進行：一是政府出資進行“廉租”養老地產建設，建好后以較低的租金租給經濟能力差的老人，二是政府直接為困難老人提供養老地產租金補貼，使其租住商業養老地產。

政府可建立“廉租房”與“養老地產”互換系統，為有住房的老年人提供養老地產住房，老年人原有住房以出售或出租的形式交由政府統一管理，政府將老人原有住房納入成為“廉租房”系統，供給其他需要廉租房的居民居住，其價值差額可再通過其他方式彌補。這種互換系統提高了住房的利用效率，有利于提高社會福利。政府的參與也將體現養老地產的社會福利屬性，也將有助于快速解決養老地產供給不足問題。

3.2 開發商角度

3.2.1 規劃與開發——都市養老綜合地產，創新養老地產開發模式 現有養老地產主要開發模式有四種，其中以臺灣長庚養生村為代表的“社區+醫院+地產”模式；以北京太申祥和山莊為代表的會籍制養老俱樂部模式；以及異地養老模式，如異地購房，“候鳥式”養老，“季節性”養老，海外華人回國養老；度假基地連鎖養老模式。現有的養老地產開發模式均主要圍繞老年人的康體，休閑，文娛需求，其多建立于自然環境條件非常優秀的地區，盡管其看似很適合老年人居住，但其大多忽略了中國傳統的最重要的“家”的理念，容易讓老人長期居住后產生孤獨感。因而，開發商可根據我國傳統文化，打造“都市養老綜合地產”。

“都市養老綜合地產”依托于養老地產，其既滿足傳統養老地產康復，醫療，休閑，娛樂的功能，更重要的是體現“家”的理念，打造“讓老人回到孩子身邊，不再讓老人孤獨”的概念。“都市養老綜合地產”在保證養老地產服務設施的基礎上，根據老年人和青年人的特點建設有不同特點的住房。其商業模式采取“買一送一”模式：子女購買一套住房的同時會贈送小區內另一套養老住房的使用權。其設計特點是建設位置并不位于環境優質的偏遠地區，而是建造于都市生活圈中，滿足年輕人的工作需求；與周邊的環境相比，“都市養老地產”更注重打造“地產圈”內的優質環境，例如高綠化率，恒溫恒氧的居住環境，便于老年人生活的房屋的建設；“都市養老地產”還擁有教育地產的特點，其周圍的學校將滿足小孩子的上學需求，老人還可以幫助工作繁忙的年輕人照顧孩子，并享受親情的快樂；“都市養老地產”社區還將定期推出“家庭親和”項目，如三代人的社區游憩活動等，來進一步增加“家庭感”。“都市養老地產”讓老人既可以舒適養老，又可以體會親情。這種商業模式也有助于開發商提高養老地產的盈利能力，平衡養老地產的開發。

3.2.2 運營——分散風險，養老地產混合運營模式

養老地產不同于普通商業地產，社會福利性要求其并不能僅以出售產權的方式運營。地產開發商又面臨資金壓力，因而開發商應采取混合運營模式。混合運營模式即開發商以出售產權的方式出售部分房產，以緩解資金壓力；以出售會籍的方式出售部分只有使用權的房產，會籍可進行二手交易并由開發商收取一定年費。對于養老地產內的休閑、康復、娛樂項目開發商在前期可采取委托管理的方式，開發商選擇有管理經驗的公司進行持有型物業管理，與管理公司簽訂協議，采用分紅或固定租金的方式，獲取持續現金流；開發商還可選擇與有實力的企業進行長期合作經營，如與大型護理機構合作，在多個養老地產項目均與其合作，降低合作成本，優化產業效應。隨著養老地產項目的成熟和產業優勢的顯現，開發商可組建團隊自行經營持有型物業項目，獲取高利潤的持續現金流。

開發商可根據目標客戶的消費能力，個人需求，社會保障體系等進行差別化產品定價來實現經濟福利的最大化。同時，開發商還可鼓勵消費者進行換房住，反按揭貸款等方式來使用養老地產。

混合經營的模式將有助于開發商緩解前期資金壓力，分散經營風險，并獲取后期的高額經營利潤。

3.3 社區——社區與養老地產合作機制

社區是體現養老地產福利性的重要組成部分。老年人需要融入社區，更需要社區的關懷；養老地產又會帶動社區居民就業，二者相互關聯，因而可形成合作機制，達到盈利性與福利性的平衡。

社區可組織志愿活動幫助老人，關懷老人，讓老人感受社區生活溫暖，養老社區也可與非盈利機構建立長期合作關系，進一步為老人提供服務；社區居民應互幫互助，形成良好的社區文化氛圍，提高老人歸屬感；社區還可建立老年人愛好組織，如老年合唱團，舞蹈隊等豐富老年人生活。同時，養老地產內的服務項目應盡可能帶動社區發展，提高社區就業人數，實現養老地產的社區盈利性。

4 結 論

養老地產在我國擁有巨大發展潛力，但由于現有的政策和措施并不能較好的平衡其社會福利性帶給開發商的利潤損失，因而還未得到大量開發商的青睞。但隨著我國社會福利系統的完善和對養老地產的剛性需求，政府會逐漸加大對養老地產建設的支持力度，先進入養老地產項目的開發商也將優先獲得品牌優勢。本文從政府，開發商，社區三個角度創新性提出多種建議，試圖平衡養老地產的社會福利性與盈利性。

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