房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析、風(fēng)險管理及對策

楊鵬

[摘 要]房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險較高，存在開發(fā)位置、開發(fā)時機、物業(yè)類型、經(jīng)濟(jì)和政策等風(fēng)險，本文對以上風(fēng)險做了分析，并從風(fēng)險管理的角度梳理脈絡(luò)，提出了相應(yīng)對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；風(fēng)險管理；對策

[中圖分類號]F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）42-0142-02

房地產(chǎn)開發(fā)的過程十分漫長，并且涉及方方面面，是項極為復(fù)雜的活動。房地產(chǎn)投資不僅數(shù)額巨大、周期漫長，并且變現(xiàn)的能力較差，同時又面臨著各式各樣的風(fēng)險。房產(chǎn)市場的波動、利率和匯率的變動、政策的變化調(diào)整、建材價格的變動都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的效益產(chǎn)生很大影響。這也決定了其效益具有不確定性，因而房地產(chǎn)投資存在很大的風(fēng)險，所以，開發(fā)企業(yè)必須正確分析風(fēng)險，并且對風(fēng)險事件提出有效的規(guī)避方法，謹(jǐn)慎投資。如果沒有充分考慮而貿(mào)然決策，往往會造成失誤，甚至是企業(yè)困境或破產(chǎn)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析

1.1 開發(fā)位置風(fēng)險分析

選擇一個合適的位置進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)企業(yè)具有重要的意義，這在很大程度上決定了一次開發(fā)行為的成敗。所謂開發(fā)位置，并不單純指的是項目所在的地理位置，還包括了一系列的社會位置，如市政配套、教育水平、交通狀況、公共設(shè)施、人口因素等。這些因素決定了土地的潛在收益的能力。一般來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，地價比較高，開發(fā)的成本也就比較高，但是發(fā)展的前景相對比較好，需求多，收益也會可觀的；反之，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地價低，因而成本也就低，但是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，市場需求低，收益也不一定樂觀，所以區(qū)域和市區(qū)內(nèi)地段的選擇相當(dāng)關(guān)鍵。

1.2 開發(fā)時機風(fēng)險分析

由于宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)具有極大的影響，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又存在一些周期性的規(guī)律，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的活動也相應(yīng)地存在周期性。國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，是影響房地產(chǎn)開發(fā)的時機的一個非常重要的因素。一般在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升時期，市場的需求比較旺盛，因而在此情況下來推出房地產(chǎn)項目很可能獲得良好的市場收益；與此相對的，在經(jīng)濟(jì)衰退時期，市場的需求也會隨之下降，因而在供大于求的市場條件下，往往房地產(chǎn)的價格會受其影響而下降，效益也不會很好，踏準(zhǔn)開發(fā)周期與經(jīng)濟(jì)波動節(jié)奏能起到事半功倍的效果。除受經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢影響之外，按照開發(fā)項目的類型不同，其對時間的敏感程度也有差異。比如說，工業(yè)物業(yè)的時間性就不明顯，而商業(yè)活動就存在明顯的旺季和淡季的差別。因此，這些問題都需要認(rèn)真考慮，謹(jǐn)慎投資。

1.3 開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險分析

開發(fā)物業(yè)類型的選擇也需要謹(jǐn)慎。一般物業(yè)類型包括了別墅、工業(yè)物業(yè)、公寓、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、普通住宅等。物業(yè)類型及其性質(zhì)的不同，決定了其抗風(fēng)險能力和對位置的敏感度也有很大的差異。其中，商業(yè)物業(yè)對于位置最敏感，一般都是市中心、商業(yè)中心以及交通和配套設(shè)施比較完善的地方。另外，寫字樓和商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好時，相對的這些物業(yè)的需求也急速增加，房地產(chǎn)公司就能得到更高的回報，獲取更多利潤；反之，需求下降，回報也就不很樂觀。

1.4 經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)政策的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)行業(yè)與國家金融、房產(chǎn)行業(yè)政策影響相當(dāng)敏感，須按照國家對房地產(chǎn)發(fā)展的政策、規(guī)劃、要求等，根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況選擇合適類型物業(yè)開發(fā)，發(fā)揮自身具備資源和能力是相當(dāng)重要的。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理

2.1 風(fēng)險與風(fēng)險研究

所謂風(fēng)險，就是在特定的時間和環(huán)境下，某事件的實際發(fā)生狀況和人們預(yù)期間發(fā)生差異的不確定性以及此不確定性發(fā)生的可能性的大小，還有造成這個差異的情況、條件、環(huán)境、原因和因此帶來的潛在損失的嚴(yán)重程度。由此可知，風(fēng)險大小取決于實際結(jié)果和預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生差異的可能性和實際結(jié)果和預(yù)期目標(biāo)差異的方向和大小，即風(fēng)險發(fā)生的概率和可能的后果。通常條件下，人們更多關(guān)注的是風(fēng)險所帶來的不利后果，也就是風(fēng)險發(fā)生而導(dǎo)致的風(fēng)險損失。

國外的風(fēng)險管理起步較早，至今已經(jīng)形成了很多風(fēng)險分析以及評估的方法。1960年以前，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析采用的主要是財務(wù)分析法，但是由于太過簡化，參考價值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科學(xué)和豐富了，包括網(wǎng)絡(luò)隨機法、模擬法、層次分析法、決策樹法等。20世紀(jì)90年代之后就日趨完善了。國內(nèi)的風(fēng)險管理應(yīng)該說起步是比較晚的，尚處在初級階段，存在很多不完善的地方，需要積極向先進(jìn)國家學(xué)習(xí)。經(jīng)驗決策和定性分析是我國至今仍常用的方法，由于缺乏系統(tǒng)性，容易產(chǎn)生決策失誤。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理，就是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對面臨的風(fēng)險充分認(rèn)識的基礎(chǔ)之上，通過使用各種手段、采取不同的措施，來對風(fēng)險進(jìn)行控制和處理，以最小的成本保證企業(yè)的收益和穩(wěn)定的管理活動。開發(fā)過程中始終是伴隨著風(fēng)險的，因而開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險觀，掌握應(yīng)對風(fēng)險的方法。主要內(nèi)容包括：

（1）合理應(yīng)用風(fēng)險管理方法。要根據(jù)目標(biāo)的外部環(huán)境的狀況，堅持在事前和事中控制，并對實施過程中的風(fēng)險因素進(jìn)行評價分析。對其不適合的地方做出相應(yīng)的調(diào)整，并擬定合適的應(yīng)對方法以消除、轉(zhuǎn)移、緩和房地產(chǎn)開發(fā)中可能遇到的一系列風(fēng)險。

（2）合理確定項目投資目標(biāo)。項目投資目標(biāo)在很大程度上決定了一項開發(fā)項目能否盈利。要根據(jù)開發(fā)項目的可行性報告所提供的材料，運用科學(xué)的方法進(jìn)行決策以確定最后的房地產(chǎn)開發(fā)的投資目標(biāo)。

（3）合理界定項目投資的范圍。為避免遺漏而造成的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，所以要加強對項目的投資范圍的變動的控制，使項目的投資范圍在合理、正確的范圍內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的變動，必須讓投資的任務(wù)分配做到細(xì)致具體，以降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，爭取獲得更大的利潤。

（4）合理分解風(fēng)險。風(fēng)險分解也可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。雖然不是所有的風(fēng)險都可以進(jìn)行分解，但是將部分可管理的風(fēng)險進(jìn)行分解，使其分到不同的過程中，也能夠有效的減少風(fēng)險，進(jìn)行風(fēng)險分解時還必須滿足計劃中所要求的基本原則和目標(biāo)。

3 規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的對策

3.1 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的一項極為重要的對策，應(yīng)用十分廣泛。風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以分為財務(wù)轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種形式。風(fēng)險管理的基本理論中要求投資項目的風(fēng)險應(yīng)該由與此相關(guān)的各方共同來分擔(dān)，分擔(dān)的原則一般為風(fēng)險由最有能力進(jìn)行風(fēng)險控制或最適合承擔(dān)風(fēng)險的一方來承擔(dān)。只要符合這項原則所進(jìn)行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至多贏的結(jié)果，反之，則要付出極高的代價。

3.2 做好可行性論證

這是投資決策的重要環(huán)節(jié)。可行性研究是對項目進(jìn)行社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等多方面的調(diào)查和研究，對方案進(jìn)行分析，并評價其經(jīng)濟(jì)效益，對其可行性進(jìn)行論證的研究活動。

3.3 做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測

房地產(chǎn)的發(fā)展周期是與GDP緊密聯(lián)系的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟(jì)周期作為依據(jù)和核心，同時按照各時期的主導(dǎo)因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調(diào)整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要稍微落后于宏觀經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入復(fù)蘇期。

3.4 做好投資效益控制

實踐證明：投資決策后，設(shè)計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關(guān)鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優(yōu)選設(shè)計方案和設(shè)計單位，盡可能將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)量化。既要充分注重市場調(diào)研，做好市場定位，確定合適房地產(chǎn)產(chǎn)品；同時要做好全過程的成本控制。

3.5 做好信息收集

信息收集工作，首先要依靠各類專業(yè)的人才。開發(fā)企業(yè)需要建立該企業(yè)的信息收集和處理的相關(guān)機構(gòu)，以研究國家和行業(yè)的一些政策，對本地區(qū)內(nèi)的適合的項目做出及時可靠的分析，并提供可靠的依據(jù)。為此，必須努力培養(yǎng)市場化的人才，熟知經(jīng)營技巧，懂得相關(guān)法律法規(guī)的高級管理人才是重中之重，盡量避免政策和投機等風(fēng)險。另外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立起強烈的風(fēng)險意識，高度重視投資的可行性研究，并且對國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)和政治形式等進(jìn)行全面可靠的分析。除此之外，還要充分研究各類物業(yè)在本地區(qū)的當(dāng)下發(fā)展和未來的趨勢。只有這樣，才能在充分考慮研究的基礎(chǔ)上，盡量減少投資的風(fēng)險。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)項目投資是項高風(fēng)險的活動，因此在投資決策時必須謹(jǐn)慎。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在綜合研究風(fēng)險之后，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時機。在充分認(rèn)識到開發(fā)風(fēng)險的情況下，形成正確的風(fēng)險觀，努力規(guī)避風(fēng)險，爭取獲得最大利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

[2]俞明軒.房地產(chǎn)投資分析[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2010.

[3]馬慶斌，劉妮娜.房地產(chǎn)市場一體化發(fā)展策略研究[J].中國市場，2013（24）.

[4]方宏旭.對非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押及登記有關(guān)問題的探析[J].中國市場，2014（16）.

[5] 馬海濤.房地產(chǎn)項目投資決策中的主要風(fēng)險[J].中國市場，2014（20）.