淺談當(dāng)前實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

摘 要：近年來房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)儼然已成為地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，它在帶動經(jīng)濟迅速發(fā)展的同時也帶來了許多的問題，例如房價的漲幅遠遠地超過了工資的上漲，工薪階層面臨著一輩子也買不起房子的困難；房地產(chǎn)商開發(fā)的房子供大于求，現(xiàn)在很多的資本集團都認為進軍房地產(chǎn)業(yè)很賺錢，造成了樓盤的大量開發(fā)以至于出現(xiàn)了“鬼城”的現(xiàn)象；地產(chǎn)業(yè)的運行資金也存在一定的風(fēng)險，許多企業(yè)都是通過銀行貸款進行融資，而一旦房子賣不出去或者出現(xiàn)“爛尾樓”的現(xiàn)象，將會對企業(yè)造成致命的打擊。以某市為例，針對房地產(chǎn)市場中存在的問題，建議通過房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整、建立多層次的住房供應(yīng)體系等對策促進地區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；健康發(fā)展

1 落實好國家宏觀調(diào)控政策，通過限購和限貸等政策減少中心區(qū)域市場需求，確保地區(qū)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行

近年來某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，百姓對于房子的需求很大，因此某市的房價持續(xù)上漲。近期，某市房價的漲幅已經(jīng)遠超過居民的承受能力，國務(wù)院為了控制過高的房價出臺了“限購令”政策，并實施了一連串的保護措施來控制房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展。如在大中城市建立保障房提供給家庭困難的百姓居住，有效的緩解了低收入家庭的住房問題；調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度；國有控股銀行減少對地產(chǎn)業(yè)的資金支持以避免泡沫經(jīng)濟。某市的商品住宅交易量一度因為“限購令”而大幅度下降，房價上漲的幅度也減小。然而，市場的發(fā)展由需求決定，某市的居民對于房子的需求非常大，所以導(dǎo)致了房價的不斷上漲。在國家的宏觀調(diào)控還沒有起到實質(zhì)性的作用時，政府就應(yīng)該下大力度做好短期內(nèi)的調(diào)控，通過正確的方式來引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 通過房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)價格

根據(jù)資料，在某市購房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機性購房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機和投資性需求外，還需要以長遠的改革來解決，其中房地產(chǎn)稅改革是一個重要方面。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅費；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納的稅收。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年制定并實施的、城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年頒布并實施的，當(dāng)時居民收入較低，個人很少擁有私人住房，所以，這兩個稅種規(guī)定個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)及自住用房所占土地都予以免稅。

然而，隨著房價的不斷上漲投機倒把的人逐漸增多，民間有大量閑散資金的人都熱衷于炒房，這樣就會陷入房價一直在漲、有錢人的房子越來越多的惡性循環(huán)中，由此導(dǎo)致了更多的人無房可住而房屋空置率高的問題。因此就需要調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅制度，對擁有多套房子的居民征收更多的房產(chǎn)稅，這是目前控制房價上漲的十分可行的辦法。若加大力度征收開發(fā)商的稅，他們會將這些稅轉(zhuǎn)嫁到房價上，導(dǎo)致房價的居高不下，所以采取限制購房的政策在短期內(nèi)將會取得很好的成效。房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整作為一種長效性調(diào)節(jié)工具，盡管不如限購、限貸等行政手段立竿見影，但開征房產(chǎn)稅可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種稅負約束。實施更嚴格的房產(chǎn)稅后，將會使炒房的人數(shù)銳減，并且他們也會將自己手中的房子處理掉，這樣就會減少房屋的閑置，避免“鬼城”的出現(xiàn)。通過房產(chǎn)稅的控制，將會使土地得到最大的利用，保證城市建設(shè)的健康進行；也會使民間資本轉(zhuǎn)移到其它實業(yè)上來，促進經(jīng)濟的全面、健康的發(fā)展。

3 建立多層次的住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場供應(yīng)實現(xiàn)有效對接

怎么解決好住房保障和經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾，是每個政府都要面對的棘手問題。這就需要地方政府根據(jù)實際情況來制定適合不同人群的住房保障體系，來均衡人們的需求和市場的發(fā)展。如建設(shè)廉租房來保障最低收入家庭的需求；興建經(jīng)濟適用房來保障低收入家庭的住房需求；房產(chǎn)企業(yè)更多的開發(fā)適合大眾的中、小戶型；非本地打工者可用群租房來保障其住房。政府制定不同的策略來均衡各階層的需求，這樣就能保障市場的供需平衡，為市場的良性發(fā)展提供好的基礎(chǔ)。

4 整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為

改革開放以來，我國的經(jīng)濟增長飛快。隨著市場化的進行，房地產(chǎn)業(yè)迎來了大跨越，尤其是在北京奧運會后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達到了黃金時期。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，暴露的問題也越來越多，相應(yīng)的法律法規(guī)還不成熟，市場監(jiān)管機制也跟不上發(fā)展。某些企業(yè)為了頡取更多的利益不惜以身試法，非法抬高房價、大量置購?fù)恋貋矶诜e、發(fā)布錯誤信息，這些行為嚴重擾亂了市場經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。國家的經(jīng)濟發(fā)展不能過多的依賴房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)回歸到理性中來，這樣才能使市場經(jīng)濟保持長久、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，反過來也能讓房地產(chǎn)業(yè)擁有更多的空間和機遇去發(fā)展。

所以房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多去履行自己的社會責(zé)任，為居民的幸福生活添磚加瓦，為國家的經(jīng)濟發(fā)展注入活力，而不是為了自身的利益不擇手段。特別是在房地產(chǎn)商品的供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)貫徹執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）中的限制性規(guī)定，重點發(fā)展普通商品住房，滿足大多數(shù)中低收入者的購房需求。

5 完善房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依賴強大的資金支持。項目建設(shè)單位尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例過大，表明在銀行收緊貸款、項目信托融資審查日益嚴格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會加大民間金融風(fēng)險。

因此，一方面，商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國次貸危機的教訓(xùn)，加強金融監(jiān)管，避免商業(yè)銀行或信貸機構(gòu)因為利益的驅(qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，包括加快推進REITs的實踐操作、有步驟地放開信托融資等方式有效解決房地產(chǎn)貸款機構(gòu)的資金問題，也為購房者提供融資便利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的適度開發(fā)能夠擴大融資渠道、提高資產(chǎn)流動性和化解金融風(fēng)險。

6 通過正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機

現(xiàn)在的社會是個信息化的時代，輿論的影響力非常大。由于輿論對于房產(chǎn)業(yè)的過多渲染，導(dǎo)致許多人投入到炒房的行列中，而一旦他們嘗到一點甜頭就會迫不及待地投入更多。因此，我們需要一個冷靜的輿論環(huán)境來告訴人們投資需謹慎，正確的引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機。有理由相信，在不久的將來房價將回歸到合理的價位，炒房的人將會為他擁有多余的房子而付出更多的房產(chǎn)稅，所以輿論應(yīng)該更多去宣傳房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險，增強炒房者的風(fēng)險意識，降低不合理的投資、投機需求，避免房價過快上漲。

參考文獻

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作者簡介：劉金榮（1975，10-），女，漢，河北秦皇島市撫寧縣，干部，單位：撫寧縣房地產(chǎn)市場管理所，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。