基于灰色關聯度的房地產市場需求影響因素分析

王冠博

[摘 要]近年來，我國房地產行業已經成為國民經濟的重要支柱產業，實踐證明房地產市場的快速發展，也確實推動了我國社會經濟的迅猛發展。從目前發展形勢分析，我國房地產市場仍然具有較大發展空間，因此本文基于灰色關聯度方法針對我國市場需求的影響因素進行了探討分析。

[關鍵詞]灰色關聯度；房地產行業；市場需求；影響因素

[中圖分類號]F2933 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）33-0136-02

近年來我國社會經濟呈現迅猛發展之勢，與此同時，房地產行業也取得了長足進步，并且已經明顯占據了市場主導位置。當前城市商品房建設如火如荼、房價居高不下等情況，都足以充分說明我國房地產市場還有廣闊的市場需求和市場發展空間。我國房地產行業已經成為國民經濟的重要支柱產業，因此其受到市場價格、居民收入水平等諸多經濟因素的影響，相對較為復雜。這些因素對于刺激房地產行業發展具有重要的影響作用。因此，本文基于灰色關聯度分析方法針對房地產市場需求影響因素進行探討分析，指掌握各需求因素的影響程度水平，有效調整房地產市場，確保房地產市場實現健康可持續發展目標。

1 我國房地產市場需求的主要影響因素

我國房地產市場需求的影響因素包括許多方面，因房地產行業發展涉及的行業領域較廣，市場需求因素自然涉及范圍也較為廣泛，并且相關因素均會不同程度地影響房地產行業發展和房地產市場規模的大小，進而影響到我國社會經濟的發展。我們在具體選取房地產市場需求主要影響因素時，應遵循的原則包括以下幾點：一是要體現關聯性原則，就是要保證選取的相關影響因素能夠與房地產市場需求密切關聯；二是要具有可操作原則，就是要保證選取的相關影響因素所需數據資料等容易獲取收集和相關指標容易實現量化要求；三是要體現簡化性原則，就是要保證選取的相關影響因素在滿足課題研究的同時盡量實現簡化要求，防止讓問題變得更加復雜。并且房地產市場需求的這些影響因素彼此關聯、影響、作用、制約，共同構成了房地產市場總體結構。由此我們選取的我國房地產市場需求的主要影響因素包括以下幾個方面。

11 房地產銷售價格因素的影響

市場商品能否順利快速地進行銷售，一方面看其使用功能能否有效滿足用戶需求，另一方面與銷售價格具有較大影響。人們希望能夠以合理價格進行商品交割與消費，從而促進地區經濟社會發展，也由此實現政府部門對于商品市場的宏觀調控職能。我國近年的房地產市場價格始終未能得到有效控制，因此房地產銷售價格已經成為市場需求的最為關鍵的主導因素，同時也成為地區消費水平的重要影響因素之一。近年來我國商品房價格持續增長，表明我國房地產市場需求仍然具有較大發展空間，中央為有效遏制房地產價格快速增長，曾經多次出臺政策措施進行宏觀調控，然而實際效果并不明顯。顯而易見，房地產市場需求和銷售價格波動是緊密關聯的，不同城市地區的房地產銷售價格具有較大差距，這是因為不同城市地區的房地產市場需求不同，當該城市地區的房地產銷售價格低于用戶的購買能力時，該城市地區的房地產市場需求就會增高，呈現供不應求的狀況，從而促進房地產行業迅猛發展；相反當該城市地區的房地產銷售價格超越用戶的購買能力時，房地產市場需求就會降低，呈現供大于求的狀況，進而使房地產市場低迷不前。

12 人均收入水平因素的影響

市場商品的交易過程通常需要滿足兩項前提條件：其一是市場商品本身的功能作用可以有效滿足消費者的購買需求，從而促使其形成購買欲望；其二是要求消費者具備購買市場商品的能力水平。而其中消費者購買能力是至關重要的因素。近年來，我國經濟社會快速發展，人們生活水平日益提高，消費者購買能力也隨之提升，由此也推動了房地產市場的發展。調查表明：我國農村自建房屋需求較多，而城市則主要以購買商品房為主，這就決定了城市居民的人均收入水平成為直接影響房地產市場需求的重要因素之一。通過該指標能夠體現不同城市地區的房地產市場購買能力，隨著人均收入水平的提升，人們購買商品房的意愿自然會增強，從而刺激房地產市場需求的增加。

13 地區人口數量因素的影響

從我國人口數量上來看，其人口基數以及人口增長速度都處于世界前列，加之我國針對不同地區人口數量出臺了不同的人口政策，因此我國人口生活狀況呈現出不同特點。但隨著社會發展進步，以家庭為單位的住房需求在不斷增加，并且隨著城鎮化進程的加快，許多農村人口逐漸向城市遷移，還有許多農村人口為了提高生活質量，而選擇在城市居住，大量外來人口的涌入，要求房地產市場規模必須急速擴張，從而促進了城市房地產市場的繁榮發展。

14 國民經濟發展水平因素的影響

可以說國民經濟發展水平是整個社會行業發展狀況的晴雨表，其同樣也會對房地產市場需求造成直接影響。由于房地產行業涉及面廣，關聯程度高，其與許多行業都會形成交叉影響作用。而只有建立在國民經濟良性發展的基礎之上，房地產市場才能實現繁榮發展。國民經濟發展水平高的城市地區，居民的物質生活水平也會隨之提升，消費結構也會逐漸優化，也自然會增加對房地產的市場需求。

15 相關政策法規因素的影響

房地產市場的健康持續發展，關系到我國經濟社會的整體發展，因此要想有效規范房地產市場行為，出臺相關政策法規是最為有效的方法和途徑。國家要根據房地產市場的整體狀況出臺有效的房地產市場宏觀調控措施，此外也可以根據不同城市地區和不同時期的房地產市場特點，有針對性地制定政策法規，從而有效規范房地產市場行為，促進房地產市場良性發展。

以上介紹了部分房地產市場需求的主要影響因素，此外還存在許多不確定性因素，針對這些不確定性因素，我們該怎樣分清主次，怎樣實現量化呢？以下通過灰色關聯度分析方法加以探討分析。

2 基于灰色關聯度的房地產市場需求影響因素分析

灰色關聯度分析方法相對較為客觀科學，無論樣本多少以及樣本規律如何都能夠適用，并且計算便捷，使用方便。其主要通過序列曲線幾何形狀的相似程度來分析判斷相關影響因素的重要程度。因此針對房地產市場需求的諸多影響因素進行客觀分析描述同樣十分科學有效。

具體而言，房地產需求因素可以用G=f（x，vm，n，r）公式表示。其中G代表房地產需求量，x代表房地產價格，v代表居民收入水平，m代表人口數量情況，n代表國民經濟發展水平，r代表相關政策法規。假設Xt代表系統因素，則其位于序號k上的觀測數據是xt（K）（k=1，2，…，n），則稱Xt=（xt（1），xt（2），…，xt（n））作為因素的行為序列。與上同時計算灰色絕對和相對關聯度，再計算最終的綜合關聯度。再結合近年有關數據按照原有計算方法認真運算，即可得到相對清晰的計算結果，從而掌握相關因素針對房地產市場需求的主要影響情況。

3 結 論

從目前來看，房地產市場需求仍然較大，盡管我國通過政策法規以及市場經濟調節等加大了對房地產市場的調控管理，使房地產行業正逐步趨于平穩發展，然而總體來看其仍然具有較大的市場需求空間，因此采取有效措施促進房地產行業的健康可持續發展顯得尤為重要。通過灰色關聯度分析法，我們可以掌握諸多因素對于房地產市場需求的影響情況，從而為國家實施相關政策，促進房地產市場良性發展提供基礎資料。

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