諾德再擴張 打造北京南城商業地標

謝瑋

這一次，諾德有著更大的雄心。

2014年春節剛過，北京諾德置業有限公司（下稱諾德）試圖通過其在總部基地——北京南城豐臺科技園區三期項目的擴張，打造北京南城商業地標，提升整個區域的形象，進而使豐臺科技園區與北京東部CBD、西部金融街、北部中關村、亞奧并駕齊驅。

然而，縱觀我國地產市場宏觀形勢，“住宅地產”受限貸限購影響日趨膠著。而商業地產方面，大量地產商扎堆開發城市綜合體同質化競爭嚴重，商業地產價格放緩至個位數增長。地產商發展狀況難以樂觀。

諾德再度大規模擴張三期項目，其用意何在？

京南的價值洼地

諾德下注豐臺科技園區并非一時之興。

經過近20年發展，豐臺科技園已成為北京發展高新技術產業的重要基地和全國知名的總部經濟聚集區。園區擁有4000家左右的企業，總部經濟特征明顯，發展勢頭強勁，是南城發展的重要引擎。

豐臺科技園區一直希望成為北京南部的核心。盡管經歷了20年的發展建設，但卻離這一目標相距甚遠。原因在于區域的商務辦公聚集度很高，但相應的商業、居住等配套相對缺乏；同時，缺乏一個具有代表性的地標項目來引領整個區域的發展，提升整個區域的品質。

北京南城如何后發制人？北京中鐵華升房地產開發有限責任公司（下稱“中鐵華升”）總經理王景明表示，在完善配套措施的同時，建設一個具有龐大體量、全業態構成的標志性商業地產建筑是迅速趕超的關鍵所在。

另一方面，由于土地供應等原因，如今北京的寫字樓市場供應偏低，真正值得投資的高端寫字樓少之又少，而在南城又更是如此。

京南是一塊價值洼地。王景明深諳這一商機，并將希望寄托在公司旗下全資子公司北京諾德置業有限公司的身上。2013年6月16日，諾德二期項目200米超高寫字樓填補了北京“黃金之角”的西南四環上摩天大樓的空缺。

王景明對《中國經濟周刊》記者表示，從北京的商圈格局可以看出，北京東部的CBD代表了世界級商務區的高度，西部的金融街代表了我國金融區發展的高度，而北邊的中關村、亞奧，則代表了科技及體育產業的發展高度，唯獨北京南城的發展相對滯后，不足以和上述區域等量齊觀。

諾德的信心

中鐵華升副總經理李偉對《中國經濟周刊》介紹，諾德中心總建筑面積約45萬平米，匯聚高端總部寫字樓、總部獨棟、國際時尚商業中心、總裁行政公寓、會議中心等多元業態。項目分為兩期建設，一期緊鄰南四環路，總建筑面積24萬平方米，包括4棟總部獨棟寫字樓；二期位于北京汽車博物館南側，建筑面積21萬平方米，包括一棟200米高的區域第一高寫字樓、4棟總部獨棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。

“一期三棟高端總部寫字樓已經全部售罄，眾多企業也全部實現入駐，不但為二期工程奠定了良好基礎，也為整個豐臺科技園區東三期的啟用創造了良好的開端。”李偉表示。

如此大膽激進，諾德信心何在？

來自仲量聯行的報告顯示，2014年北京市場商業地產新增供應明顯不足，可能創5年來新低。報告稱，2014年北京最多僅有兩座甲級辦公樓進入市場，預計最多能夠為北京市帶來18.3萬平方米的寫字樓資源。而自2009年以來，北京全市每年的新增供應量基本保持在70萬平方米。

“受限于政府規劃審批速度、建筑復雜程度等多重因素，部分預期今年入市的項目延遲時間至2016年和2017年，供應量也將隨之達到高峰。”仲量聯行北京商業地產部高級董事賀睿珂表示。

世邦魏理仕研究部董事謝晨在接受媒體采訪時分析指出，雖然我們在2013年也看到一些購物中心的交易，但持有方拋售優質地段商業地產的情況則極其罕見。由此也可以看出，市場對于商業地產后續增值的潛力仍是保持樂觀態度的。對商業地產而言，如果運營得好，其價值必定還會隨著消費的增長繼續提升。

顯然，誰能在2014年提供甲級辦公樓，誰就將在這個時間節點取得發展的先機，分享價格及租金同時上漲的利好。

與總部經濟區共成長

隨著城市的不斷發展，對精細化設計與管理的需求日益顯著。尤其是對于像北京這樣的特大型城市而言，更需要注入高品質的內涵，避免大城市病，適宜人們生活和辦公，使城市充滿活力和魅力。正是基于這點考慮，北京早就開始對城市進行科學布局，并制定《北京市中心城城市設計導則編制辦法（試行）》。

早在2011年8月24日，豐臺科技園在新聞懇談會中就已透露，北京市規劃委員會原則同意豐臺科技園東區三期控規指標及城市設計導則的編制內容，豐臺科技園東區三期成為首個《北京市中心城城市設計導則編制辦法（試行）》試點區域。

“諾德有很大的后發優勢。”王景明對《中國經濟周刊》表示，相比已經十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，諾德中心所在的總部經濟區還不夠成熟，區域相應的配套、形象等還有所欠缺。但是，這種相對滯后的發展，也具有很大的后發優勢。

這種后發優勢之一表現在項目的整體規劃和建設。

“豐臺科技園區東三期是首個實施城市規劃導則的區域。”王景明介紹說，從區域規劃上就已經領先了其他的區域，而諾德中心又是該東三期的首個綜合體項目，諾德中心在設計時，秉承國際一線標準，力求成為眾多高端企業總部的首選辦公之地。

這也讓負責北京諾德中心項目的總經理黎生偉倍感興奮。

黎生偉說：“諾德中心布局在北京首個實施城市規劃導則的區域，這就決定了它是站在城市及社會的高度上來進行運營的，順應了商業地產的發展趨勢；同時作為豐臺科技園東進戰略的首個項目，諾德中心可謂站在巨人肩膀上百尺竿頭更進一步，發展態勢不可估量。”

北京諾德中心項目黨委書記劉巍強調：“憑借其核心的區位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實力，諾德中心備受市場追捧。在銷售上采用散售與整售相結合的方式，能夠滿足高端企業總部辦公和大中型投資客的置業需求。隨著眾多高端企業的入駐，諾德中心必將升級總部經濟區，成就京西南商務之巔。”endprint

對話北京中鐵華升房地產開發有限責任公司總經理王景明

諾德在豐臺科技園東三期中舉足輕重

《中國經濟周刊》：與已經成熟的CBD、金融街等商圈相比，諾德中心布局在豐臺科技園東區三期這樣的區位中有哪些優勢與不足？

王景明：從規劃發展來看，諾德中心所在的東三期是北京市首個實施城市規劃導則的區域，在區域規劃上已經領先了其他區域。從商業地產的價格來看，CBD、中關村等區域的寫字樓，經過多年發展，商業價格已經達到峰值，對于很多企業而言，在那些區域辦公的成本很高，而總部經濟區則不然。

據了解，2013年，北京的寫字樓市場一直被尋求在北京立足的跨國公司所推動，而最近這段時間，市場需求則來自中國金融機構和國有企業。跨國律師事務所和跨國會計師事務所以及中國的保險公司和地方政府也在大量租用寫字樓。這加劇了租戶對甲級寫字樓的爭奪。出于業務上的需要，他們也更青睞像總部經濟區這樣的區域。

與此同時，我們是立足在國家級經濟技術開發區之上，有政府的大力支持，并且能夠享受到政府提供的多重優惠扶持政策，這也是那些核心商圈所不具備的。

這些優勢對于很多企業來說都有很大的吸引力，尤其是那些急需在北京設立總部開拓業務的企業以及急需降低辦公成本的企業。

《中國經濟周刊》：您對豐臺科技園東三期的發展方向如何看待？諾德中心將在其中扮演什么角色？

王景明：作為北京市首個城市規劃導則的試點區域，豐臺科技園東三期由德國SBA公司規劃設計，定位為北京西南地區新的城市副中心和復合型城市功能區。隨著其他項目的陸續開工以及眾多企業、商家的進駐，東三期必將成為功能復合、環境優美、充滿活力的花園式高端總部經濟區典范。

縱觀全國，幾乎每一個核心商務區均不乏享譽國內外的地標項目。諾德中心作為整個區域的首個大體量項目，同時也是區域內的地標級建筑，在提升區域形象、引領區域發展等方面都起到了至關重要的作用，可謂舉足輕重。

不管是對進駐企業還是對投資者來說，諾德中心200米區域第一高的獨特優勢，其為企業帶來的形象效應是無可替代的。不僅如此，諾德中心在品質上也可以說是區域內的典范，寫字樓大堂挑高達10余米，超大空間面積，商務大堂全部采用高級天然石材鋪貼地面，即便在北京也不可多得。

對投資者而言，購買寫字樓，一來抵消租金持續上漲所帶來的收益損失，二來增加自有資產以抵御通貨膨脹及人民幣升值的消極影響。作為商業地產的品牌之一，諾德中心無疑是投資的首選。endprint