完善保障房信貸扶持 推進(jìn)城鎮(zhèn)化金融服務(wù)

摘 要：城鎮(zhèn)化建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，而農(nóng)村勞動力的市民化對保障房建設(shè)形成了強(qiáng)大的推動作用，對銀行業(yè)而言是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。本文分析了保障房信貸的制約因素，提出了激活保障房信貸市場的核心在于實(shí)現(xiàn)銀行社會責(zé)任和資金收益的平衡，關(guān)鍵在于相關(guān)部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，凝聚合力。

關(guān)鍵詞：信貸；城鎮(zhèn)化；保障房

中圖分類號：F832.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A〓 文章編號：1003-9031（2013）11-0086-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.19

我國“十二五”規(guī)劃明確指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。金融與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)密切相關(guān)，除了做好配套的金融服務(wù)外，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的推進(jìn)、農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力的市民化，無疑會增加城市低收入群體、外來務(wù)工人員對保障房的期盼，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為對保障房建設(shè)的壓力以及對銀行信貸需求的增加。近期，筆者對海南省保障房信貸市場進(jìn)行的調(diào)研顯示，銀行信貸在保障房建設(shè)中發(fā)揮了重要作用，但要激活市場效應(yīng)還需要解決諸多問題。

一、保障房信貸扶持的制約因素

截至2013年7月末，海南省保障性安居工程貸款余額合計(jì)153.03億元，比年初增加19.53億元，有效地助推了保障房建設(shè)，但信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)機(jī)構(gòu)參與不均衡和資金運(yùn)用不均衡的特點(diǎn)。相較于房地產(chǎn)開發(fā)信貸投放的積極主動而言，保障房信貸呈現(xiàn)市場觀望、投向分化的氛圍，制約因素有以下幾方面：

（一）政策未形成法律約束力

我國保障房制度出臺路徑主要是：由國務(wù)院決策并出臺指導(dǎo)意見，住建部等相關(guān)部門出臺規(guī)范性文件，各省政府細(xì)化相關(guān)保障措施。在保障機(jī)制、權(quán)利義務(wù)及責(zé)任追究等方面尚未形成全國性的法律規(guī)范，保障房建設(shè)任務(wù)的完成主要依靠國務(wù)院及地方政府的考核督辦。從短期看，存在政策的連貫性及統(tǒng)一性欠缺、責(zé)任意識不強(qiáng)、執(zhí)行推動乏力的隱患；從長期看，不完善的法律體系不利于保障房建設(shè)的穩(wěn)定推進(jìn)，容易潛藏聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信貸政策激勵(lì)效果不足

從目前保障房信貸的監(jiān)管規(guī)定看，尚未建立有別于商品房開發(fā)項(xiàng)目的保障房金融支持系列政策。以供應(yīng)對象主要是中等偏下收入住房困難家庭的公租房為例，2011年8月4月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，允許符合條件的融資平臺公司成為借款主體，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款[1]。但在監(jiān)管指標(biāo)及考核機(jī)制等方面，未放寬對公租房貸款的要求。公租房建設(shè)項(xiàng)目回報(bào)周期長、還款來源單一，在存貸比控制嚴(yán)格的大環(huán)境下，銀行優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)效益良好、市場前景看好的企業(yè)，對保障房尤其是公租房信貸投入動力不足。海南省自2010年開始建設(shè)公租房，直至2013年上半年才有銀行信貸資金注入，金額微乎其微。

（三）總行抬高準(zhǔn)入門檻

除政策性銀行外，商業(yè)銀行對保障房信貸持謹(jǐn)慎支持的態(tài)度，部分銀行設(shè)定審慎介入、限制介入及不得介入的階梯性門檻；要求開發(fā)商必須存入保證金，避免保障房的轉(zhuǎn)讓和處置困難影響信貸資金安全；實(shí)施區(qū)域授信差別，拒絕將部分城市列入城市棚戶改造貸款準(zhǔn)入城市名單；近2年內(nèi)對保障房貸款所屬的房地產(chǎn)貸款科目實(shí)施壓降考核。這些“緊箍咒”增加了銀行的畏難情緒，銀行營銷動力不足。

（四）貸款項(xiàng)目信貸審批困難

部分項(xiàng)目為了趕進(jìn)度，在資本金不到位、“四證”不全的情況下開工，不符合貸款條件；保障房的建設(shè)用地一般為劃撥性質(zhì)，不具備流通交易條件，不符合擔(dān)保法的規(guī)定；保障房普遍需要滿足一定年限或補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后才可以上市交易，銀行處置保障房難度較大，影響銀行信貸審批；保障房前期審批時(shí)間過長，從土地預(yù)審到獲得“四證”，歷經(jīng)多部門審批，耗時(shí)數(shù)月周轉(zhuǎn)，增加了銀行信貸審批的不確定因素。

（五）保障房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)較高

保障房貸款業(yè)務(wù)與商業(yè)性住房貸款業(yè)務(wù)相比有明顯不同的特點(diǎn)。在按揭貸款業(yè)務(wù)方面，保障房購房人群經(jīng)濟(jì)支付能力和職業(yè)穩(wěn)定性要弱于商業(yè)性住房購買人群，保障房按揭貸款違約概率高于商業(yè)性住房按揭貸款。此類貸款發(fā)生違約時(shí)，受經(jīng)濟(jì)適用房上市交易年限的限制、抵押住房處置時(shí)可能無法強(qiáng)制遷出等因素影響，銀行信貸資產(chǎn)管理的壓力較大。

二、完善保障房金融扶持系統(tǒng)的政策建議

2013年 4月3日，銀監(jiān)會出臺《關(guān)于銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)意見》[2]，要求銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，支持保障性安居工程建設(shè)。筆者認(rèn)為，進(jìn)一步提升銀行業(yè)對保障房持續(xù)扶持的力度既是企業(yè)社會責(zé)任使然，也是做好城鎮(zhèn)化金融服務(wù)的政策需求。保障房信貸市場的繁榮有賴于良性金融支持體系的構(gòu)建，需要完善一攬子配套機(jī)制并加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合。

（一）抓制度建設(shè)，完善保障房的法制保障

政府部門要將相關(guān)法律完善提上議事日程，實(shí)現(xiàn)保障房政策從規(guī)范性文件到法律層面的升級。從立法層面對住房保障的關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行法律界定：一是明確保障房供應(yīng)對象及統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；二是規(guī)定保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障機(jī)制及法律責(zé)任；三是明確各級政府在資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任；四是建立健全地方性配套法規(guī)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、住房保障基金管理、個(gè)人收入和信用管理等，形成較為完善的法律法規(guī)體系。

（二）抓動力建設(shè)，調(diào)動銀行參與的積極性

要推進(jìn)更多銀行從“觀望”到“進(jìn)駐”，需要加強(qiáng)法人機(jī)構(gòu)的政策激勵(lì)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，將政策指導(dǎo)效應(yīng)轉(zhuǎn)化為銀行經(jīng)營動力。一是針對保障房不同特點(diǎn)實(shí)施差別準(zhǔn)入門檻，如經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)周期短、現(xiàn)金流穩(wěn)定，可適當(dāng)降低準(zhǔn)入條件。二是根據(jù)不同省市的制度體系和保障機(jī)制，給予省級分行一定的自主權(quán)，避免“一刀切”標(biāo)準(zhǔn)，確保準(zhǔn)入政策的靈活有效。三是在信貸支持重點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理模式、融資擔(dān)保機(jī)制、專項(xiàng)服務(wù)流程等方面予以規(guī)范和指導(dǎo)，輔助落實(shí)各項(xiàng)補(bǔ)貼機(jī)制，推進(jìn)保障房信貸實(shí)現(xiàn)較大突破。

（三）抓政策激勵(lì)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)補(bǔ)償機(jī)制

探索有別于商品房開發(fā)貸款的差別監(jiān)管激勵(lì)機(jī)制：一是允許銀行根據(jù)客觀實(shí)際和商業(yè)原則自主確定公租房貸款期限，對于貸款期限超過15年的項(xiàng)目可要求向監(jiān)管部門備案①[3]。二是建立保障房貸款激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。通過對保障房開發(fā)主體和購房戶按揭貸款實(shí)施財(cái)政貼息，對貸款銀行實(shí)施稅收減免、直接補(bǔ)貼等措施，提高銀行業(yè)機(jī)構(gòu)參與的積極性。通過制定政府兜底回購或租賃保障房的辦法，解除銀行對保障房處置難的顧慮。三是在機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入、發(fā)行專項(xiàng)金融債、資本補(bǔ)充、資本占用、不良貸款容忍度和貸款收費(fèi)方面探索靈活差別的監(jiān)管政策和激勵(lì)政策。

（四）抓多元融資，減少對銀行信貸的依賴性

應(yīng)引導(dǎo)銀行在監(jiān)管規(guī)定允許的范圍內(nèi)加強(qiáng)與信托、基金、保險(xiǎn)等合作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和融資模式，通過銀團(tuán)貸款、私募債等多元化方式為保障房建設(shè)提供融資服務(wù)。可利用國家發(fā)改委對融資平臺發(fā)債支持保障房融資的激勵(lì)政策，由政府注資成立專門的保障房投資中心，為政府統(tǒng)籌建設(shè)公租房項(xiàng)目籌集建設(shè)資金，對市縣公租房建設(shè)給予資金支持，推進(jìn)各類型保障房的協(xié)調(diào)發(fā)展，保障不同群體的實(shí)際需求。此外，可引導(dǎo)社會資金的有序進(jìn)入。

（五）抓信息溝通，完善保障房信貸協(xié)調(diào)機(jī)制

充分發(fā)揮政府服務(wù)管理職能。一是由政府統(tǒng)籌建立項(xiàng)目庫，儲備及推薦重點(diǎn)項(xiàng)目供銀行篩選，提升銀行資金配套的規(guī)劃性、可選擇性和后續(xù)跟進(jìn)能力。二是強(qiáng)化協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)和督辦引導(dǎo)，提高項(xiàng)目建設(shè)資金的評估、審批效率，增加銀行方在保障房項(xiàng)目建設(shè)中的話語權(quán)。三是建立各級政府的保障房工作聯(lián)席機(jī)制，通報(bào)保障房建設(shè)情況和資金需求信息，增進(jìn)銀行方與開發(fā)商的溝通了解，提高現(xiàn)場解決問題的效率，減少資金融通中的梗阻。

（責(zé)任編輯：徐璐）

參考文獻(xiàn)：

[1][3]中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會.關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)[2011]193號）[R].2011.

[2]中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會.關(guān)于銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)意見（銀發(fā)[2013]9號）[R].2013.