香港安老按揭計劃及其啟示

摘 要：本文介紹了香港2011年推出的安老按揭計劃基本情況和操作細節，在總結、歸納其主要特點的基礎上，并結合內地老齡化發展現實，對內地“以房養老”制度設計提出政策建議。

關鍵詞：香港；安老按揭；以房養老；啟示

中圖分類號：D669.6 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）11-0038-02 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.08

老齡化是未來影響我國經濟社會發展的重要因素，為應對老齡社會，必須建立全方位的養老制度。2013年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中有關“以房養老”的內容引起社會各界熱議。在此，香港特區政府的安老按揭計劃通過政府提供按揭保險、市場化運作的金融產品，讓擁有自置物業的老年人多一個財務安排的選擇，運行兩年多來取得較好效果，值得我們研究借鑒。

一、香港安老按揭計劃的基本情況

香港安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司（香港特區政府通過外匯基金全資擁有，以下簡稱按揭證券公司）在充分調研的基礎上①于2011年7月推出，并于2012年11月份進行了優化，計劃旨在鼓勵銀行向55歲或以上的老年人提供安老按揭貸款。計劃中，符合條件的借款人可利用在香港的自住物業作為抵押品，向參與安老按揭計劃的銀行申請不同期限的貸款，取得貸款后借款人仍是物業的業主，并可繼續安居于該物業直至百年歸老（見表1）。為減輕參與銀行和老年人風險，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，計劃中按揭證券公司對安老按揭貸款提供按揭保險。截止2013年8月末，參與安老按揭計劃的銀行有中國銀行（香港）有限公司等六家銀行，累計審批459宗申請（見表2）。

二、香港安老按揭貸款的操作細則

（一）申請流程

安老按揭貨款的申請流程主要有四步①。第一步，銀行向借款人解釋安老按揭的詳情，并初步評估借款人是否符合申請資格。第二步，輔導顧問向借款人講解安老按揭的產品特點、主要的法律權益與責任，及取得安老按揭貸款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭輔導，借款人將獲發輔導證書。第三步，借款人前往任何一間參與銀行正式提出申請。第四步，申請一經銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然后提取安老按揭貸款。

（二）年金計算

由于香港樓價高昂，安老按揭計劃規定樓價800萬元及以下住宅，年金按樓價100%計算，超過800萬元以上物業則按一定比例計算，而超過2500萬元的物業，一律按1500萬元計算每月年金（見表3）②。一般來說，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額便會越高。如二人共同借款，二人收取每月年金的金額會較單人借款每月年金的金額較低，及每月年金金額將以較年輕借款人的年齡計算。以樓價100萬的物業申請安老按揭為例，具體年金數額可見表4。

（三）還款安排

一般而言，除非借款人永久遷出他的物業或安老按揭貸款因特定情況而被終止，否則借款人可以終身無須還款。當安老按揭終止時（或借款人百年歸老后），借款人（或他的繼承人）可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業；如借款人（或他的繼承人）選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。假如出售物業所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數償還安老按揭貸款后的余額歸還給借款人（或他的繼承人）。倘若出售物業后所得款項不足以償還安老按揭貸款，借款人（或他的繼承人）也無須擔心，該項差額會根據按揭證券公司與銀行之間的保險安排由按揭證券公司承擔[4]。

三、香港安老按揭計劃的特點

（一）有政府背景的第三方擔保

按揭保險是香港政府成功推行安老按揭的關鍵。按揭證券公司在安老按揭中承擔保險人的職責。由于推行安老按揭需要面對種種風險，包括香港房產價格的長期走勢和波幅、利率走勢和老年人口壽命預期等等，加上安老按揭時間長，貸款機構風險高，按揭證券公司為貸款機構提供保障，當房屋的變賣價值不足以償還安老按揭貸款的時候，按揭證券公司會向銀行補足差額，抵押人無須承擔。

（二）安老按揭設計寬松、靈活

一是對物業要求寬松。香港安老按揭計劃中，即便是老年人的唯一住房，只要滿足條件，也可抵押。二是年金年期靈活。借款人可根據需要選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內，或終身每月收取年金，還可于已選定的年金年期內隨時進行更改。三是年金提取靈活。無論按揭物業樓價下跌或利率上升，借款人獲得的年金金額都維持不變。借款人還可選擇一次性提取一筆貸款應付特殊情況。四是有六個月的解除合約期。首六個月內，如借款人通知銀行決定終止安老按揭，并于（下轉第77頁）

（上接第39頁）指定日期全數償還安老按揭貸款，相關的按揭保費將按借款人的要求獲全數退還和豁免。

（三）按揭物業的產權關系不變

安老按揭計劃中，對于按揭的物業，其產權仍屬借款的老年人。當借款人取得安老按揭貸款后，借款人不用搬去養老院，仍可繼續居住在原有物業安享晚年，直至百年歸老（借款人仍須繼續負責物業之維修保養，以及繳付物業費用、政府地稅及管理費等）①。當安老按揭終止時，借款人（或他的繼承人）也可以優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。另外，按揭期間，借款人可隨時全數償還安老按揭貸款及贖回物業而無須繳交任何罰款。

（四）安老按揭有利率和保費優惠

安老按揭貸款利率按照按揭證券公司宣布的港元最優惠利率（5.25%）減2.5%來執行，2.75%的利率水平相對比較優惠。在保費優惠上，借款人如果在5年內轉安老按揭，并以相同的借款人和物業申請新的安老按揭，將有機會享有保費優惠。

四、對我們的啟示

（一）完善產權政策，減少房產的不確定性

一是盡快出臺《物權法》相關司法解釋。我國相關行政法規規定居住用地的土地出讓最長年限為70年，直接導致城鎮住宅70年產權大限的出現。雖然《物權法》149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但對如何續期沒有明確規定。二是進一步規范拆遷等行政行為。2011年國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定了可以對房屋征收的情形，其中四、五、六等條款給予地方政府較大的裁量自由度，這增加了抵押人自有房產的不確定性。這些條款包括：由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

（二）建立以房養老的第三方擔保或按揭保險

一是可借鑒香港的經驗，引入政府的擔保機制，例如可由政府建立安老按揭業務風險基金，基金來源應為多渠道：政府可向借款人或貸款人收取房屋價值一定比率的費用，或是由國家做出專門財政預算補貼。在貸款到期時，如果抵押房屋資產小于貸款總額，差額部分由該風險基金承擔。二是可考慮由商業性保險公司提供貸款保證保險。在貸款到期時，如果貸款本息總額超過房屋本身的價值，銀行的損失將由保險公司來賠付，這就大大減少了貸款機構面臨的風險[1]。

（三）設計以房養老貸款制度時要靈活、簡便

一是在正式推出以房養老制度之前，必須開展扎實的調查研究，充分了解民眾的意愿。二是在對物業的要求、貸款年限、貸款提取方式、貸款人數、進入和退出機制等方面的設計上應該充分考慮老年人多樣化的需求，盡量做到靈活、簡便。比如，物業要求上應允許唯一的住房抵押，應設計多種期限的貸款品種等。三是在貸款利率上，應考慮對以房養老貸款給予一定的優惠利率。四是要允許參與者在不同銀行間轉按揭，使借款人可以選擇適合自己的、貸款條件更好的金融機構。

（責任編輯：王艷）

參考文獻：

[1]閆海、矯燕娜.我國倒按揭業務立法問題探討[J].金融理論與實踐，2011（10）：86-90.