美國地產新包租公

次貸也可以成為一個歷史性機遇的元點，造就一批新的弄潮兒。

中國人以鐘愛房地產投資著稱，事實上，美國的房地產出租市場也很龐大，房市泡沫破滅前，35%的美國人都是有物業出租的“房東”。但是傳統上，主要是爸爸媽媽們賺活錢的方式。直到次貸危機來襲，止贖屋堆積如山，銀行變身最大的房東。

進入2013年，美國房地產信托投資又成了新崛起的包租公——REITs（房地產投資信托基金），走入外界視野。

所謂REITs就是房地產信托投資基金的簡稱，它和次級債券相似的一點，就是它們都是房地產證券化的方式之一，可以解決房地產投資的資金流動性問題。

但新包租公崛起值得關注的，卻并非因為險中求富，而是復蘇和資本的動向。

AazxmNHHqXknBaNFyITmDQ9OJCrTLnoc1uZS/Sj3eiWnY=ron　Edelheit三年前的辦公室還是自己家，而今，他已是美國住宅房地產投資信托（American　Home　Real　Estate　Investment　Trust）的CEO，其業務主要是購買銀行止贖屋，然后把這些房屋用來出租。

媒體引用他的話稱，“我認為，次貸海嘯后的房地產止贖危機為我們這類公司締造了一個無論從企業規模還是市場規模而言，是一個巨大市場的起始點。”

Edelheit的大辦公室在亞特蘭，他雇傭著150名全職員工和數百名非全職員工，他的REITs在佛羅里達、喬治亞等州共有2000多棟住宅，每天還在買入更多新住宅。朝氣蓬勃的新員工孜孜以求地研究、尋找、購買、出租、管理著更多的單體住宅樓。

美國房地產市場和中國一個很大不同，是相當數量的住宅從設計伊始，即用作出租。據美國統計局的數據，2010年就有1600萬棟單體住宅是設計用于出租。

投資銀行KBW分析師Jade　Rahmani稱，據統計目前針對此領域的融資已有60億-90億美元，意味著4萬到9萬的潛在獨立住宅購買量，這個數量是什么概念？相當于15%的銀行止贖住房，他據此預計未來12-24個月從銀行止贖住房轉換為潛在的機構擁有的出租房，將面對的是一個如火如荼般的局面。

KBW預估，投資REOs的現金回報率約在5％-7%，但是總回報率可以達到15%-20%。

這些物業，通常是以新建房成本約40%左右的價格買到，從長期的出租和升值的角度考慮，前景光明。總體看，伴隨房地產市場的復蘇，收益也會節節攀升。

值得注意的是模式：房地產信托基金作為包租公管理房地產的有效性，因為這一形式正在廣泛的地域范圍內不斷擴張，儼然已經成為一種趨勢。

也許，目前如此高企的需求會漸漸回歸正常。美國的房屋自有率一度非常高，達到70%，而目前正在向歷史正常線63%-65%回歸，自有和出租的此落彼長的調整正在進行中。

雖然這種趨勢究竟會擴張還是衰落仍有待觀察，但目前確實有蔚然成風的趨勢，這一形式有效借助資產證券化金融手段，貫通房地產和投資，當越來越多的信托基金上市，當房地產投資信托基金規模越來越大，美國投資者也將有更多選擇，并且通過投資他們分享房地產這一古老傳統的投資品的新收益。

而他們的投資又對美國房地產復蘇形成助力。目前在美國房地產經過大幅價格修正、經濟穩步復蘇的背景下，這類信托優良的回報和明亮的前景也會對資金形成強有力的吸引。

當資本在全球流動，低買高賣的投資機遇便順勢而生，全球經濟在危機和連鎖效應連續震蕩企穩后，哪些板塊會成為新的金蛋之鵝？

從銀行房東到新的機構包租公，背后是已經翻身，慢慢站起的美國地產。

作者畢業于北京大學

國際關系學院及北京大學中國經濟研究中心

現旅居美國舊金山

郵箱：yanina.zhao@gmail.com