房地產(chǎn)信托：非常規(guī)還債

信托業(yè)信守的是一條“剛性兌付”的慣例，根據(jù)約定保證貸款人的本利，被譽為信托業(yè)的“金字招牌”。隨著房地產(chǎn)信托兌付期的臨近，在重壓下兌付危機(jī)頻發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士稱，由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn)，所以大部分項目會以開發(fā)商降價促銷、借新還舊或者項目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對，信托展期將風(fēng)險延遲至2013年。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2518億元，其中2012年四季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模將達(dá)到849億元，是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。與此同時，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險集中爆發(fā)。越來越多的信托計劃，尤其是房地產(chǎn)信托計劃開始依賴非常規(guī)的途徑來償還信托債務(wù)，如自有資金接盤、轉(zhuǎn)讓，甚至最終走上司法拍賣的道路等等。

據(jù)悉，2012年12月12日，著名的“爛尾”房地產(chǎn)信托——中融信托發(fā)行的青島凱悅中心信托項目計劃（下稱“中融·青島凱悅”）走向項目拍賣的終局。這也是首例暴露在公眾視野的信托抵押資產(chǎn)處置案例。

而該項目2011年曾因在中融信托和四川信托間“借新償舊”，對倒未成，在信托界掀起風(fēng)波。2012年12月，青島凱悅中心部分資產(chǎn)被司法拍賣，正是因為其開發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團(tuán)（下稱“凱悅置業(yè)”） 到期無法償還中融信托為其發(fā)行的信托產(chǎn)品，而被后者訴至法庭。中融·青島凱悅的兌付糾葛無疑給信托業(yè)“融新還舊”保證剛性兌付的模式敲響了警鐘。

繼青島凱悅項目經(jīng)歷了司法拍賣后，2013年一開年就發(fā)生了3起信托計劃不能到期兌付事件。

1月8日，山東齊魯瑞豐拍賣公司對中信信托一款信托計劃的抵押資產(chǎn)進(jìn)行首次拍賣，慘遭流拍；同一日，中泰信托與高遠(yuǎn)控股有限公司在上海對簿公堂，要求瀕臨倒閉的后者返還本金及利息、罰息，合計約3300萬元；與此同時，溫州“爛尾樓”泰宇花苑的已購房業(yè)主正在同項目貸款人建設(shè)銀行交涉，而泰宇花苑的3棟樓盤已抵押給安信信托。

目前上述3個房地產(chǎn)項目所涉及的信托產(chǎn)品都臨近到期，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大不確定性的背景下，相關(guān)信托產(chǎn)品不能兌付或不能足額兌付的風(fēng)險很大。而據(jù)了解，未來一年內(nèi)到期房地產(chǎn)信托的總規(guī)模在3000億元上下。

國信證券分析師邵子欽表示，信托公司目前已經(jīng)加強(qiáng)了對地產(chǎn)項目的跟蹤，對于已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)金流回收期的項目嚴(yán)格監(jiān)控，確保到期兌付，對于現(xiàn)金流不足的項目，有三種處置方式：第一，信托公司以自有資本金收購違約項目；第二，發(fā)新產(chǎn)品來承接無法兌付的到期產(chǎn)品；第三，問題地產(chǎn)公司向其他地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)基金出售資產(chǎn)。

邵子欽還表示，自有資金收購將承擔(dān)資產(chǎn)質(zhì)量的風(fēng)險。信托公司更傾向于將項目直接出售給第三方。展期不是最佳方案。“借新還舊”對于處于暫時性償還困境的公司可以救急，而對于在調(diào)控期始終處于現(xiàn)金流緊張的公司相當(dāng)于風(fēng)險積累。同時，審批難度日益加大。向其他公司或地產(chǎn)基金出售資產(chǎn)是主要處理手段。如果房價調(diào)控持續(xù)，資產(chǎn)變現(xiàn)能力則會下降。

中金公司分析師白宏煒表示，房地產(chǎn)信貸緊縮加速了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，7000億元房地產(chǎn)信托還款期集中在今后幾年。2013預(yù)計到期信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。由于項目銷售的放緩，信托到期還款風(fēng)險較大，應(yīng)對過程先是開發(fā)商自救，包括降價促銷、其他渠道籌資或賣項目；然后是信托公司支持下展期或以新?lián)Q舊，最后是信托公司自有資金介入或進(jìn)入破產(chǎn)程序其他資產(chǎn)管理公司介入。

白宏煒表示，房地產(chǎn)信貸緊縮之下，開發(fā)商和信托公司共渡難關(guān)，信托展期將風(fēng)險延遲至2013年。由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn)，所以大部分項目會以開發(fā)商降價促銷、借新還舊或者項目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對，預(yù)計部分信托項目可能繼續(xù)出現(xiàn)違約風(fēng)險，需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購，總的來說借新還舊和展期將使得房地產(chǎn)信托風(fēng)險延遲到2013年釋放。