房產調控虛晃一槍

4月18日，統計局公布2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。在新建商品住宅（不含保障性住房）中，只有1個城市房價環比下降，另有1個城市房價持平，其余68個城市上漲，最高漲幅3.2%；在二手住宅中，3個城市房價環比下降，1個城市持平，其余66個城市上漲，漲幅最高為3.1%。

此外，各地對重要的調控政策出現“放水”現象，“新國五條”推出兩個月后，房地產市場一手房呈現價微漲、量平穩的態勢，政策雖然壓制了房價快速上漲的空間，但量并未受到影響，這種趨勢將會得到維系。

放水“新國五條”

“新國五條”下發后，按要求及時公布調控細則的省份并不多。

3月25日，廣東省出臺了全國首個地方性“國五條”細則，而截至4月25日在珠三角眾多城市中，只有被廣東省點名的廣州和深圳在3月31日公布了各自的細則，兩個城市都表示要將房價漲幅控制在低于居民人均可支配收入的實際增幅范圍之內。據此測算，廣州和深圳2013年的房價漲幅目標分別為7.5%和9%左右。

在民眾最為關心的二套房住房貸款首付比例及貸款利率調整，以及二套房交易征收差額20%的個人所得稅方面，廣州和深圳都表示人民銀行當地分行可結合住房價格控制目標和房地產市場調控的相關要求，必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，給予了非常大的彈性，地方政府在此有很大的操作空間。

而對二套房交易征稅這一問題上，兩者都沒有具體措施，只是籠統地表態將嚴格執行國辦發【2013】17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。

第一創業房地產行業分析師王浩宇認為，由于市場對新政反應平淡，銷量在高位維持，房價上漲壓力巨大，從而存在政策進一步趨嚴的預期，廣州配套細則的執行和示范作用利空明顯。

廣州并非孤例，各地對中央的新國五條都打了折扣。例如，成都細則僅強調“新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度”， 而20%個稅等其余新政基本沒有執行。更有甚者，如海南省，直接暫不執行中央的房價調控“新國五條”。

華遠地產董事長任志強認為，國五條政策彈性很大。“國五條”第一條規定供過于求的地區也可以采取靈活措施，這就給地方政府留下了很大的操作空間。

與地方“新國五條”相對寬松政策對應的是金融機構信貸的放松。

中國人民銀行4月24日公布的數據顯示，3月末主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額12.98萬億元， 一季度增加7103億元，同比多增4667億元。相比一季度2.76萬億元的新增貸款總額，涉房貸款占比近25%，這與近年來銀行嚴控房地產貸款的態度形成鮮明對比。

從各細項來看，3月末地產開發貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經連續10個月逐月攀升；房產開發貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%，增速比上年末高1.6個百分點；個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點。這一組數據說明，不僅個人購房貸款上升速度快，而且房地產開發貸款也呈現加速的趨勢。

這些相對寬松的政策，護航了房地產成交量的平穩。

申銀萬國4月23日公布的最新調研數據顯示，4月13日-4月19日，申萬跟蹤的45個大城市一手房成交套數年初至今累計同比增長64.1%，一線、二線、三線城市分別合計成交6475套、32558套、10767套。同期15個大城市二手房合計成交13556套，環比下降22.0%，同比上升84.7%。

申銀萬國分析稱，一手房環比下降與3月集中推盤，以及近期限價導致一手房推盤有所減少有關。

隨后，國信證券對4月15日至21日的重點城市成交量進行了追蹤：滬穗深等18個重點城市新建商品房周銷量備案數據整體同比上漲 24.1%，環比下跌 8.7%，其中上海、蘇州和重慶上漲幅度較大。

國泰君安房地產分析師李品科日前發布調研報告認為，當前上海地區一手房銷量并未出現大幅下降，價格總體穩定，且開工投資計劃暫未調整。一手房銷售在2013年一季度延續2012年末火爆行情，某開發商一季度銷售額已達2012年全年水平的30%-40%左右。

市場的表現直接將“新國五條”調控的迷夢擊碎，統計局4月18日發布的70個大中城市住宅銷售價格變動報告顯示，廣州的新建商品住宅（不含保障性住房）的成交價格3月份同比增長11.2%，為70個城市漲幅最高，此前2月份漲幅為8.2%，也是70個城市中漲幅最高。

李品科判斷，在各地細則出臺后，二手房成交量將快速萎縮，目前價格基本穩定略降，未來將可能呈現有價無市的局面。政策仍會保護剛需，李品科對2013年二季度地產公司的情況表示樂觀，“由于落地的細則并未在增大限購、信貸等方面有強力表現，預判一手房銷量出現大幅下降的可能性低。”

據宏源證券分析師洪俊驊觀察，近期快速上漲的房價成為未來樓市的隱憂。受新國五條政策影響，3月份的數據尤其是新開工低于預期，開發商對新國五條出臺后的各地政策細則保持觀望。他預計，2013年地產投資增速將在10%左右，新開工增速將在15%以上。隨著4、5月份投資和新開工的復蘇，房地產市場的各項數據會恢復到正增長。

不能承受“量價齊跌”

“新國五條”推出后，房價快速上漲的空間受到約束。

上海的一位開發商稱，上海原先并沒有控制開盤價格，但國五條出來后高價樓盤不讓報，高價樓盤受到限購的影響，去庫存化不是很理想，不過“價格基本維持穩定”。

北師大房地產研究中心主任、教授、博導董藩稱，本輪調控將進一步促進房租上漲，因為不取消限購政策，投資房的出租量難以增加，但人口仍在快速聚集，承租需求繼續增長，這對以承租為主的低收入階層、外來人口和新就業的年輕人很不利。

業內的調研數據顯示，樓市尤其是“二手房”市場成交旺盛，但接盤者已基本為剛需，投資者很少。

北京房地產中介行業協會調查發現，2012年北京平均租金同比上漲8.9%，高于房價漲幅。

業內人士分析稱，租金上漲反映供應不足，這也恰恰說明限購、限貸政策傷害了租房者，限購、限貸導致出租房源增幅降低，遠低于承租需求增長。

上述業內人士預計，細則執行將延續差異化方向，二、三線城市對國五條的執行將相對寬松，而需求經過前期爆發，近期將相對緩和，未來一段時間房價上漲速度將放緩，從而使政策壓力有所緩和。

在李品科的調研中，開發商普遍反映政策出臺后信心恢復很快，對銷售影響沒有想象中大。而近期國稅總局也辟謠稱，暫時沒有接到出臺任何有關房產稅試點的通知。此前，傳言杭州入選第二批試點名單。

值得注意的是，2012年下半年開始，地產企業的資金成本開始持續下降。一部分開發商開始使用銀行貸款、基金等方式替代高成本的信托。此外，開發商普遍對2013年融資通道能否放開感到悲觀。

國信證券指出，調控“矯枉過正”的概率非常小。

其理由如下：當前宏觀經濟并不能承受新建商品住宅出現“量價齊跌”的后果；“新政”本質是為了擴充土地財政，并有望使飆升的房價中短期內保持穩定；歷史上看，由于土地財政是政府繞不開的死結，房地產銷售又攸關經濟全局，因此政府在防止調控矯枉過正方面，拿捏得還都比較精準，并沒有出現“錯殺”行業的情況，一旦房地產銷售不暢對年度經濟增長構成威脅，政府勢必會推出一系列“松綁”措施；政策在執行時，總是需要相機抉擇的，政府在房地產調控方面已日漸成熟，“矯枉過正”是小概率，拖到3月底才集中出臺的地方細則寬松程度大幅超出中央細則已證明了這一點。

作為國內地產業的領頭羊，萬科（000002.SZ）已經開始把業務向北美拓展。萬科董事長王石解釋說，3月30日“國五條”公布，京、滬、粵等大城市隨后實施了進一步的調控措施，成為萬科轉移主戰場的主要原因之一。

在王石看來，新政策不但令外國投資者感到混亂，就連開發商也無所適從。他認為，政府不能只用臨時性措施控制房價，而是該通過市場的力量限制房價上升。