澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析

[摘 要]近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化和國(guó)家房地產(chǎn)政策的適時(shí)調(diào)整，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，澳門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格亦節(jié)節(jié)攀升。本文以澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，針對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)是否存在泡沫的問(wèn)題，通過(guò)指標(biāo)法和主成分分析法進(jìn)行實(shí)證分析，基于分析結(jié)果提出政策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫；主成分分析；政策建議

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）40-0038-02

1 引 言

近幾十年來(lái)隨著外資賭場(chǎng)在澳門(mén)的不斷啟動(dòng)，游客人數(shù)屢創(chuàng)新高，澳門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，房地產(chǎn)業(yè)亦由于外來(lái)的投資不斷增加而出現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)。澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)與出口加工業(yè)、旅游博彩業(yè)、金融業(yè)一起構(gòu)成澳門(mén)四大支柱產(chǎn)業(yè)。本文利用數(shù)據(jù)、圖表從各個(gè)角度對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的分析，利用主成分分析方法，對(duì)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)賦予權(quán)數(shù)，避免了人為因素的影響，并對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度，從而能較為客觀反映澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫的狀況。

2 澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度

通過(guò)對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的選取，利用主成分分析對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，計(jì)算出澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的大小，通過(guò)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)判斷澳門(mén)房地產(chǎn)是否存在泡沫。

2.1 房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的選取

選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（x1）、貨幣供應(yīng)量（M2）（x2）、房屋銷售價(jià)格指數(shù)（x3）、房?jī)r(jià)收入比（x4）、商品房銷售面積（x5）、房屋空置量（x6）、個(gè)人住房貸款占貸款總額比重（x7）7項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合測(cè)度。表1是房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)。

2.2 利用主成分分析確定各指標(biāo)的權(quán)重

2.2.1 對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理

為了解決各指標(biāo)不同量綱無(wú)法進(jìn)行直接匯總的問(wèn)題，我們對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行同度量處理。假定變量服從正態(tài)分布的前提下，將變量值轉(zhuǎn)化為數(shù)學(xué)期望為0，方差為l的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值。對(duì)不同計(jì)量單位的指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行同度量處理，消除量綱的影響。利用SPSSl 10.0對(duì)表1進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)如表2所示。

2.2.2 利用主成分分析確定各指標(biāo)的權(quán)重

利用第一主成分為權(quán)數(shù)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)，計(jì)算泡沫指標(biāo)數(shù)值，得到其各年的泡沫指標(biāo)數(shù)值如表3所示。

根據(jù)表3可見(jiàn)澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)數(shù)值呈上升趨勢(shì)。根據(jù)泡沫指標(biāo)值，我們把房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)作如下劃分：小于0認(rèn)為不存在泡沫；0～3為安全區(qū)域；3～5為警戒區(qū)域；大于5為危險(xiǎn)區(qū)域。如表3所示，澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)數(shù)值從2002年開(kāi)始逐年增大，2005年以前指標(biāo)數(shù)值小于0，澳門(mén)房地產(chǎn)不存在泡沫；2005—2006年，澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫處于安全區(qū)域；2007年，澳門(mén)房地產(chǎn)處于警戒區(qū)域；2008—2009年，澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫處于危險(xiǎn)區(qū)域。

從以上分析可以看出，澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫正逐年增大，本人認(rèn)為2008年開(kāi)始澳門(mén)房地產(chǎn)泡沫已進(jìn)入危險(xiǎn)期，房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。

3 政策建議

由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)引起與房地產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)各產(chǎn)業(yè)的價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而最終帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，因此，澳門(mén)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)針對(duì)泡沫問(wèn)題從金融政策、稅收政策、土地政策以及行政手段等幾個(gè)方面采取綜合性措施進(jìn)行調(diào)控。

第一，借鑒世界住房保障機(jī)制，構(gòu)建澳門(mén)的住房保障機(jī)制。與世界各國(guó)城市發(fā)展過(guò)程中所形成的比較完整的住房法律保障體系相比，澳門(mén)的住房保障體系還是相對(duì)不足，在住房分配制度中，雖然有經(jīng)濟(jì)房屋和社會(huì)房屋供無(wú)足夠能力購(gòu)買住宅用房的低收入家庭購(gòu)置和租用，但是由于前些年房地產(chǎn)政策的失誤，經(jīng)濟(jì)房屋和社會(huì)房屋的供應(yīng)量嚴(yán)重欠缺。因此，無(wú)論是從平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展角度，并未達(dá)到預(yù)期的效果。

第二，多建中、低價(jià)位房，優(yōu)化開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府部門(mén)要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，并對(duì)建設(shè)情況加強(qiáng)監(jiān)督檢查，通過(guò)政策引導(dǎo)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的住宅用房，多建中、低價(jià)位，適合中低收入家庭的住房。要認(rèn)真參考附近地區(qū)為低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并將經(jīng)濟(jì)適用房的最高限價(jià)落到實(shí)處，使中、低收入家庭真正得到實(shí)惠。

第三，整頓金融秩序，規(guī)范房地產(chǎn)信貸。實(shí)施適度從緊的信貸制度，適時(shí)整頓金融秩序，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)督；商業(yè)銀行自身需要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高商業(yè)銀行的按揭貸款門(mén)檻，降低按揭貸款的比例，提高房地產(chǎn)信貸中首付款比例，同時(shí)嚴(yán)格審查按揭貸款者的信用，規(guī)范房地產(chǎn)信貸。

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