基于投機理論的蘇南房地產泡沫實證研究

[摘 要]選取城鎮居民可支配收入、貸款利率以及過去房地產價格的實際增長率這三個變量作為影響房地產價格的主要因素構建房地產投機度模型，利用該模型對蘇南五地進行房地產投機度的測量，測量結果顯示蘇州房地產投機度較高，已經超過了國際警戒水平，存在房地產泡沫，而其他地方投機度較低，不存在房地產泡沫。

[關鍵詞]投機度；城鎮居民；支配收入；房地產價格；實際增長率

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）40-0036-02

1 前 言

居高不下的房價近些年來一直是我國政府宏觀調控的重點，尤其是經濟發達地區，同時也是老百姓關注的焦點，關系國計民生。2012年江蘇省GDP總額突破五億大關，排名僅次第一的廣東，由此可見江蘇省的經濟發展水平在全國位列前茅，其中又以蘇南地區的經濟發展最為突出。蘇南即江蘇省南部，包括江蘇的南京、鎮江、常州、無錫、蘇州五市。蘇南不僅是一個地理概念，而且是一個經濟區域。因此選取全國經濟發展水平較高的江蘇省，在其中再精選出蘇南地區，對其房地產投機度進行測量分析具有很強的現實意義。

2 房地產投機度模型構建

本文認為影響房地產價格的最主要的三個因素為：城鎮居民可支配收入、貸款利率和過去房地產價格的實際增長率。以這三個主要因素作為參數，構建房地產投機度模型如下[1，2]：

其中：Pt表示第t年的房地產價格，Yt表示第t年的城鎮居民人均可支配收入，it代表貸款利率，[Gt/1+it]t表示過去房地產價格的實際增長率，ut表示系統隨機誤差。房地產業投機度可以用θ來表示，即房地產過去價格對將來價格的影響程度，可表示為：

如果θ的數值過高，說明房地產市場上存在著巨大的投機行為，存在房地產泡沫的可能性也就較大。反之，房地產泡沫存在的可能性就較小[3]。根據國際上的公認標準，投機度大于0.4時，即表明存在著較為明顯的房地產泡沫[4]。

通過搜集相關參數的歷年數值，將其帶入e-views軟件，對其進行回歸分析，從而得出相應的回歸方程，由此計算出房地產投機度的數值，看其是否高出國際警戒水平，進而判斷是否存在房地產泡沫。

3 蘇南房地產泡沫實證研究

3.1 南京房地產投機度測量

用P1代表南京房地產價格，Y1代表南京城鎮居民人均可支配收入，it代表貸款利率，[Gt/1+it]1代表南京過去房地產價格實際增長率。相關數據來自南京市歷年統計年鑒以及個人的簡單計算。在利率選取上，本文以一年期貸款利率為準，但是由于貸款的基準利率一年內也在不斷調整，因此以每一年內的貸款利率與其適用月份進行加權平均，最終綜合定出一年期的貸款利率。下文各地的貸款利率與之相同。