盤錦市房地產(chǎn)市場預(yù)警指數(shù)研究

[摘 要]通過構(gòu)建盤錦市房地產(chǎn)預(yù)警體系，計算三大板塊指數(shù)，基于控制圖原理確定預(yù)警區(qū)間。最后得出綜合預(yù)警結(jié)論，盤錦市房地產(chǎn)市場除2009年出現(xiàn)異常外，其他各年均平穩(wěn)上升。可以預(yù)計2013年及2014 年盤錦市的房地產(chǎn)市場仍會保持平穩(wěn)運行、多項指標有穩(wěn)中略漲的空間。

[關(guān)鍵詞]盤錦；房地產(chǎn)市場；預(yù)警

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）48-0069-02

1 盤錦市房地產(chǎn)預(yù)警體系

1.1 指標體系

以國家政策為指導(dǎo)思想，根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標的選取原則，借鑒其他城市房地產(chǎn)預(yù)警指標體系的選取標準，結(jié)合盤錦市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，本系統(tǒng)把指標體系分為三大板塊。即第一塊是房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)關(guān)系；第二塊是房地產(chǎn)市場供求的協(xié)調(diào)關(guān)系；第三塊是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)關(guān)系。第一板塊指標可以綜合模擬為房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)，第二板塊指標可綜合模擬為房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)，第三板塊指標可以綜合模擬為房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)，最后可根據(jù)以上三個預(yù)警指數(shù)綜合模擬為房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)。

1.2 統(tǒng)計數(shù)據(jù)

通過盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、盤錦市統(tǒng)計局等渠道，收集并經(jīng)過計算整理，得到有關(guān)的指標數(shù)據(jù)。

2 盤錦市房地產(chǎn)預(yù)警指標分析

2.1 體系構(gòu)建

本研究對以上數(shù)據(jù)進行了降維處理，采用主成分分析法，按照變量累計貢獻率超過80%的提取原則，各板塊分別提取了兩個特征值。而每個板塊的指數(shù)為上述兩個主成分與貢獻率乘積的累加，進而得到各板塊的指數(shù)值。

2.2 預(yù)警指數(shù)

3.2 綜合預(yù)警指數(shù)換算

把以上三個預(yù)警指數(shù)綜合為房地產(chǎn)綜合預(yù)警指數(shù)K，監(jiān)測和預(yù)警房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展狀況。根據(jù)各個板塊所占的權(quán)重，房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K1的貢獻率為0.35，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系協(xié)調(diào)關(guān)系指數(shù)K2的貢獻率為0.35，房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)K3的貢獻率為0.3。綜合預(yù)警指數(shù)的計算公式為：

3.3 預(yù)警區(qū)間

盤錦市房地產(chǎn)預(yù)警指標體系的設(shè)立原則是根據(jù)3δ理論，其原理是：各指標“正常”和“異常”的參考值不是一個單一的數(shù)值，而是一個范圍，從概率角度，它服從正態(tài)分布規(guī)律，根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)x分布在中心值附近，離中心值越近，可能性P越高，越偏離中心值，可能性a越低。如果偏離超過1倍標準差，可能性有31.74%；如果偏離超過2倍標準差，可能性只有5%；如果偏離超過3倍標準差，可能性不足1%。因此，可以根據(jù)偏離中心值的標準差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理。不同的行業(yè)質(zhì)量控制具有不同的選擇標準。如果對質(zhì)量要求嚴格的控制，選擇偏離1倍標準差以上作為異常，一般的質(zhì)量控制選擇2倍標準差以上作為異常，寬松的質(zhì)量控制選擇3倍標準差以上作為異常。

3.4 綜合預(yù)警結(jié)論

通過分析房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)的走勢，發(fā)現(xiàn)盤錦市房地產(chǎn)的發(fā)展基本正常，尤其是在 2006—2008年，房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)基本均在正常區(qū)間運行；2009年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常，市場偏冷；2010—2012 年，盤錦市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定，波動不大；總體來說，多數(shù)指標處于平穩(wěn)發(fā)展，政府可以適當調(diào)控，促進穩(wěn)定的基礎(chǔ)上使其穩(wěn)步上升。可以預(yù)計2013年及2014 年盤錦市的房地產(chǎn)市場仍會保持平穩(wěn)運行、多項指標有穩(wěn)中略漲的空間。

盤錦市房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)圖

4 結(jié) 論

通過以上的實證分析，可以看出，本文建立的盤錦市房地產(chǎn)預(yù)警界線可以比較準確地對盤錦市的房地產(chǎn)市場運行狀況進行分析并對市場發(fā)出預(yù)報和警告，比較有效實用。事實證明，本文采取的預(yù)測方法所預(yù)測的2014年盤錦市房地產(chǎn)市場狀況與實際發(fā)展情況基本相符。

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