北京市房地產市場景氣循環研究

[摘 要]房地產業是國民經濟的重要組成部分，具有投資、消費的雙重功效，因其較長的產業鏈條及與家庭生活的高度關聯性，房地產市場波動對宏觀經濟有重大影響，研究房地產市場景氣循環具有重要的現實意義，鑒于房地產市場地區差異顯著，本文以北京市為研究對象，依據景氣循環原理構建指標體系，計算景氣指數，對北京房地產市場景氣狀況進行分析判斷。

[關鍵詞]房地產市場；景氣循環方法；合成指數

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）48-0062-03

1 研究背景

房地產業是經濟活動的基礎和載體，與城市化和工業化關系密切，是國民經濟的重要組成部分。近十年來房地產業占我國國內總產出的2%～8%，占固定資產投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產業增加值約占地區生產總值的7%，房地產業投資額占全社會固定資產總投資額的比例高達50%以上，房地產銷售額約占社會消費品零售總額的47%。可見，地產拉動經濟增長地位顯著，是經濟發展的基本支撐點之一。研究房地產市場景氣波動一方面能夠為房地產業健康發展提供理論指導，有助于政府部門制定相應政策、掌握調控力度；另一方面對房地產業的未來走勢有信息導向作用，有助于投資者有效支配投資開發行為。

房地產業受地域因素的影響很大，不同地區房地產市場發展的影響因素及重要程度有所不同，表現出的景氣循環特征也不同。本文旨在對北京市房地產市場進行具體分析，借鑒景氣理論及國內外相關成果，構建北京房產市場景氣狀況的基本框架，編制景氣指數，了解區域性房地產市場特點及發展軌跡，為北京房產市場形勢判斷提供參考。

2 景氣方法概述

景氣指數方法是目前普遍采用的分析經濟周期波動走勢和預測轉折點的方法，它把經濟周期波動看成一系列經濟活動傳遞、擴散的結果，認為這是一個逐漸波及、滲透的過程，經濟狀況的任何異常都有一定的前兆反映。

基于景氣循環的房地產市場景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時差關系將指標分為先行、同步、滯后三類，三類指標中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標的變動上，先行指標上升預示著經過一定時差后，房地產循環將步入總體景氣時期，先行指標下降預示著行業將衰退并進入不景氣時期；再以此為基礎計算景氣指數，類似地，先行指數可以預測波動波峰或波谷的來臨，同步指數能夠擬合現狀，滯后指數可用于驗證和輔助判斷前期對波動態勢的預測是否正確，并進行修訂和調整。通過研究景氣指數即可了解房地產市場擴張、收縮過程交替變化的數據信息，指示景氣的動向和趨勢，達到監測分析的目的。

3 實證研究

3.1 建立景氣指數指標體系

英國皇家測量師協會（RICS） 在《理解房地產景氣循環》一書中將房地產景氣循環定義為所有物業總收益率的重復但不規則的波動，由此可見，物業收益率應該是反映房地產市場運行景氣的基準指標，但事實上因為缺乏對收益率的統計，而物業的收益情況很大程度上由價格的變化來決定，價格又是供求共同作用的結果，故本文選擇北京市房地產價格指數（月度數據）為基準指標。

本文從房地產活動的全過程出發，結合經濟重要性、數據可得性、指標敏感性，選取研究指標如下：北京市固定資產投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產、固定資產投資完成額增速、房地產業開發投資額、房地產業投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費價格指數、北京市商品房銷售價格、金融機構貸款額、財政支出、社會零售品消費總額、外匯儲備；并構造指標：x1=房地產開發投資額/固定資產投資完成額，反映房地產業同國民經濟的協調關系，表明現有投資結構；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產市場的供求狀況。本文通過對以上指標的相對變化（變化率）進行分析預測，綜合判斷北京市房地產市場發展的整體狀況。

所有數據的準備時間均為2005年7月—2012年9月，計算主要基于國家信息中心同東北財經大學經濟計量分析與預測研究中心共同研發的“經濟景氣監測預警系統”軟件。數據來源：中經網統計數據庫、wind資訊、北京統計信息網。

3.2 數據處理

月度時間序列包含長期趨勢要素、循環要素、季節變動要素和不規則變動要素，在分析過程中首先采用X-11季節調整方法剔除指標序列的季節變動要素和不規則變動要素。此外，為解決有些指標的1月份數據缺失問題及由春節因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗月份調整法處理數據。

3.3 時滯識別

3.3.1 時差相關分析

在選擇景氣指標時，一般計算若干個不同延遲數的時差相關系數，然后進行比較，其中最大的時差相關系數被認為反映了被選擇指標與基準指標的時差相關關系，相應的延遲數表示先行滯后期。

3.3.2 K-L信息量

對于偶然的、帶有隨機性質的現象，通常可以認為是服從某一概率分布的隨機變量的一些實現值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估計所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標的實際計算中，也是以一個重要的、能夠敏感地反映當前經濟活動的經濟指標作為基準指標。

依照上述方法對所選指標進行分析，參照備選指標與基準循環序列圖的峰谷對應情況，考慮到指標的完備性與相容性，確定景氣指標組，如下表所示：

3.4 計算景氣指數

景氣指數綜合了景氣指標組中所有成員的變動狀況，相較于單一指標而言更為客觀嚴謹，景氣指數根據反映對象和計算方法的不同分為擴散指數和合成指數，本文為了彌補擴散指數無法表示波動振幅的不足，選用合成指數，它是用合成各指標變化率的方式把握景氣變動的大小。

根據計算結果繪制先行、同步、滯后景氣指數如圖1所示：

如圖1所示，先行指數在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區間，同步指數在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區間，滯后指數在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區間，進一步的計算結果表明先行指數平均先行同步指數9個月，滯后指數平均滯后同步指數6個月。總體看來，先行、同步、滯后指數之間主要的峰谷對應模擬很好。

在研究區間內，我國房地產市場運行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實現。事實上，2004年在國家實行一系列宏觀調控措施的背景下，北京市房地產市場呈現供需兩旺的態勢，9月以后的商品房銷售價格達到七年來最高；房地產市場的蓬勃發展一直持續到2008年年初，此時受國際金融危機的影響，經濟整體減弱，再加上國家宏觀調控政策的影響，房地產市場步入下行空間，該年房地產投資較上年同期下降7.1%；2009年開始，北京市房地產市場在危機中迎來快速發展，在國家一系列鼓勵住房消費優惠政策的作用下逐漸復蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉為供不應求，房價也隨之快速增長；2010年4月，為了實現“遏制過快上漲的房價”的目標，中央出臺“新國十條”，市場由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來的發展歷程印證了本文合成指數的穩定性和敏感性。

4 分析與預測

4.1 北京市房地產市場景氣分析

從景氣指數圖來看，先行指數自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動狀態，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚態勢，預示著在2013年北京市房地產市場應該保持緩慢穩定的上升態勢；從同步指數來看，北京市房地產市場在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩回升。結合經濟現狀，2013年上半年經濟增速放緩，總體平穩運行；具體到房地產市場，商品房銷量強勁回升，市場需求不斷釋放，呈現量升價漲的態勢，房地產業的企業家信心指數也連續3個季度回升。

可見，盡管限購限價、新房審批等從緊的調控政策會增強市場的觀望態度。但從供求角度來看，預計在經濟增長、城市化加速的宏觀背景下，當前北京市房地產市場保持穩中有升，處于緩慢穩健的景氣初始階段，應對北京市房地產市場持有謹慎樂觀的態度。

4.2 同國房景氣指數的對比將北京市同步指數同國家統計局公布的國房景氣指數進行對比，2004—2006年，北京市同步指數與國房景氣指數處于下行空間，2006年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的背景下，國家宏觀調控政策作用顯現，房地產市場景氣回落，這次回落一直持續到2009年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環。由圖2可見，全國房地產和北京市房地產的循環波動特征很相似，只是到達波峰波谷的時間略有差異，可以說二者整體發展同步。

5 結 論

本文根據景氣循環的原理對北京市房地產市場運行進行景氣分析，建立有效可行的景氣指標體系，客觀分析了2004年以來的北京市房地產市場運行軌跡，并結合當前經濟狀況對北京市房地產市場進行短期內發展趨勢預測，認為當前北京市房地產市場處于緩慢穩健的景氣初始階段；最后將北京市房地產景氣狀況與全國房地產景氣狀況進行對比分析得出二者發展同步的結論。

需要指出的是，受到統計數據充分性的限制，本文的研究周期相對較短；另外本文選擇月度數據，雖然能有效實現較好的時效性，但數據波動性較大，統計時滯相對較長。這些都有待于進一步改進。

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