探討我國轉型時期房地產泡沫破裂假想之“鬼城”的預示

[摘 要]自2008年我國政府拿出4萬億元資金刺激低迷經濟發展后，全國房價呈現普遍暴漲的局面，全國投資熱潮連續4年集中在房地產業，全國投資熱潮的背后是對我國經濟發展速度的提升，也對未來經濟發展埋下了隱患。現階段“鬼城”現象的出現有著對未來的什么預示，筆者給出一些假想判斷。

[關鍵詞]轉型時期；房地產泡沫；假想；“鬼城”

[中圖分類號]F121 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）48-0060-02

1 我國轉型時期的特殊性與“鬼城”預示

筆者認為我國轉型時期的經濟發展環境是依賴政府調節的，中國在改革開放后，一直發展中國特色的社會主義市場經濟，經濟發展增速保持在兩位數。現階段的改革主要方向是以低碳、環保、高新技術、新能源產業發展為主，但是因為本體發展環境和限制這些產業又無法短期內帶動中國整體經濟快速發展。政府對于經濟危機后期的經濟發展增長動力的選擇只有振興“鐵公基”三大建設，刺激國內投資與資本流通，來推動經濟發展。但是忽然被拉高的房價，規模巨大的房地產，建設數量過多的高速鐵路與我國發展實情并不吻合。當前轉型時期的特殊性表現為經濟發展的“扭曲”，這種“扭曲”表現為社會問題復雜并且多樣；政府頻繁出現腐敗問題與貪污人員；市場經濟調節能力逐漸喪失；政府調節能力越來越強；房地產業發展規模過大、價格區間過高；全國資本投資方向幾乎全數集中在房地產業；全國多個地區“鬼城”現象頻發；高速鐵路、公路每年無法實現贏利等。房地產行業是國家的支柱產業，國家不希望房地產行業衰退、經濟發展倒退，但是市場發展趨勢要求房地產降價恢復理性價格，政府又不能過度控制市場，因此政府陷入的境地最為尷尬，也是轉型時期特殊性產生的主要根源。

近來，我國著名經濟學者厲以寧教授在其文章《反對過分依賴宏觀調控》一文中提到了關于房地產泡沫是否存在的觀點，厲以寧教授提到中國房地產業未來的發展趨勢是遵從政府宏觀政策的調控，但厲以寧教授不贊成房地產市場發展過度依賴政府宏觀決策，而是要遵從市場調節和發展的規律。至于房地產泡沫是否破裂、何時破裂沒有給出說法，厲以寧教授對市場調節非常有信心，他建議政府為低收入群體建設大量的廉租房，解決低收入群體的住房問題，針對中等收入的人群給予平價房的照顧，定價政策略高于廉租房，低于市場平均價格，以此來解決中等收入人群的住房需求。雖然文中并沒提到對市場調節的樂觀或者悲觀態度，但能從文中獲得一定的啟發，筆者對房地產業發展的態度并不樂觀，甚至悲觀，回望5年前大量熱錢盲目涌入房地產業的投資熱潮，購買者對后期風險的評估幾乎是零，盲目追求短期投資效益，投機者付出的資本投入很可能在未來3年內“付之東流”，虧損殆盡。

面對國內外學者提到的“鬼城”，國內學者保持著不同的態度，有一些學者認為不用擔心這種駭人聽聞的觀點和傳聞，“鬼城”對中國未來5～10年的經濟發展不會有太大沖擊，還有另一些學者認為“鬼城”的存在是有必要擔心的，全國各地自2008年經濟危機后，連續5年大規模建設房地產業，過度投資導致了住房的供大于求，市場供給出現了失衡，所帶來的直接影響就是“鬼城”這種新型名詞的產生，從國際經驗判斷，這是房地產泡沫破裂前期的一個標志。這種標志的長期存在是對經濟的一種威脅，因此房地產泡沫破裂只是時間的問題，當然這只是筆者的一面之詞，只是對我國房地產泡沫破裂的一種假想。

2 對房地產泡沫破裂假想的主觀性分析

筆者在文中只是以假想為主，對我國房地產泡沫進行分析，為政府和學者提供了一種假設性的分析方法或理論依據。假設在2008—2013年的5年時間內，我國房地產業從發展規模和速度上，超過了過去30多年的全國整體發展水平，以房地產業為主的產業鏈條中，水泥、鋼材、裝飾等相關產業獲得了前所未有的發展契機，發展年增長率達到了100%以上。在過去的5年時間內很多國外建筑供應商對國內大規模的房地產建設用材需求感覺到非常不可思議，中國近5年來消耗的水泥和鋼材數量超過了所有西方發達國家在經濟發展轉型時期所需要的數量，這種過度消耗原材料建設房地產業，大興地產投資熱潮，遠遠超出了房地產本身的現有價值和社會經濟發展的速度，產生了“房屋無人居，非理性消費，物價飛漲”的社會影響，大規模的房屋建設導致市場中的房屋供應量遠遠超出正常需求水平，加上飛速上漲的物價，半遮半掩的通貨膨脹率，對人民生活來說經濟發展環境是一種機會主義虛擬經濟環境，對待社會發展來說經濟發展環境是一種房地產占主導地位的模式，房地產對中國遭遇經濟危機后經濟增速仍然達到兩位數作出了貢獻，但是后期可能會引起更多的損失。政府雖然提出了農村向城鎮化發展的策略來提升人民對房地產的需求，真實意圖就是政府出資幫助農村人民獲得住房，緩解房地產危機持續蔓延的一種策略，但是實際上存在很多問題，例如農村人民是否愿意搬到城市？搬到城市后農村土地又該如何利用和規劃？新搬進城市的人口或者將農村城鎮化后的就業、醫療、教育都如何解決？筆者認為這些問題要是想全面發展，政府負擔會太大，而且以中國的農村人口基數，再給中國30年也做不完這些事情。因此，筆者認為2008年遭遇經濟危機后的刺激資金投資方向選擇在房地產行業為日后的房地產泡沫破裂埋下了隱患，有可能會引發未來中國中長期的經濟發展，產生很多社會問題，這些問題變得太多會對經濟發展秩序和社會發展穩定性造成影響，最終房地產泡沫可能會破裂，針對泡沫破裂后的問題如何分析和選擇相應的對策，筆者認為這是值得思考的問題，在有限的時間內如何去挽救危機也值得思考。

3 “鬼城”的危害性分析

“鬼城”其實是一個新興名詞，指的是建設好的住房沒人居住、沒人管理，整個社區或者整個街道只有住宅樓不見居住跡象的一個區域的統稱。我國出現“鬼城”現象并不稀奇，也不值得驚訝，筆者認為我們需要認清本質，看清問題，了解“鬼城”對我國的危害。

2013年7月31日國家發改委的李鐵在其談話中提到：“國內房地產泡沫是存在一定的嚴重誤判。”他甚至認為國內不存在“鬼城”，“鬼城”是一個偽概念。他提出中國人均收入未超過國外水平，因此具有對住房的很大需求，未來幾年內仍然會對房地產業形成依賴，房地產業也將成為我國未來的經濟發展主要動力。筆者認為這種觀念利用人均收入判斷對住房的需求并不科學，從理論上講存在可能性，但是我國現階段發展的現實狀況并不是這樣。我國房屋空置率過高，房價本身超出了市場價值幾十倍，這個問題非常矛盾，假想一個城市中有上千套房子空著不讓人住，城市中低收入群體賺幾十年的工資買不起一棟房子，貧富差距越來越大，社會矛盾激起，對政府帶來壓力，政府卻又無力快速解決問題，對未來的發展是否會產生影響？如果站在長遠角度考慮，就應該正確看待問題，理性思考未來和現在的關系，做出正確的判斷。

隨著房地產價格的不斷上漲，房地產市場價值超出了建設實際成本和現有社會經濟發展狀況數倍乃至數十倍。全國銀行貸款35%～45%集中在房地產市場，投入資本過大，如果未來3年內房地產開發商負擔不起銀行貸款利息，或者未來不能償還銀行貸款，我國銀行會發生債務危機，一旦出現債務危機，銀行會出現大量的呆壞賬，銀行手中會持有大量的抵押房產無法變現，一時間難以處理，資金鏈也會出現斷裂。通過觀察當前銀行應收賬款存在的問題，可以得知銀行正在判斷未來短期內存在資金鏈風險的大小。

“鬼城”的危害主要是影響房地產市場發展信心，一些投資者和開發商會選擇捐款逃跑，銀行貸款負債的壓力增大，房地產開發商的價格不再堅挺，理性購房與持幣待購觀望的人群越來越多，這些市場跡象都足以說明房地產行業的下行趨勢已經確定，只是選擇如何理性下行。

“鬼城”概念會急劇擴散，事實也會證明“鬼城”的存在，房地產泡沫破裂會加速，最終破裂會影響我國實體經濟發展，減緩國內投資速度，個人投資商會選擇快速拋售房產以挽回經濟損失，中低收入者和剛性需求者會選擇低價買進，甚至一些外國移民也會選擇在中國購買一套甚至多套房產。

“鬼城”就像是一個信號，它的出現會影響國內房地產業相關行業的發展速度與動力，例如鋼鐵行業、水泥行業發展速度就會受到影響，將會有一部分人失業。

“鬼城”的數量現在看來還并不算多，基于現在的時間和空間考慮，還有機會將這個問題進行更好地處理，假想未來“鬼城”數量越來越多，房地產泡沫破裂，房地產危機爆發的日子就越近，危害性也就越強。

參考文獻：

[1]厲以寧.反對過分依賴宏觀調控[J].房地產導刊，2013（6）：26.

[2]余用定.中國房地產泡沫是因為資源嚴重錯配[EB/OL].http：//money.163.com/13/0731/20/954UHNFJ00253B0H. html.