大學城商業布局特征及模式創新研究

【摘 要】大學城商業布局是關系到大學城整體建設及周邊區域發展的一個重要方面。筆者通過實地考察杭州下沙高教園區的商業業態現狀，總結得出隨著高教區的發展，其商業布局呈現出“3個中心式商業布局+N個大院式商業布局”的總體特征，并在揭示其存在的問題的基礎上，結合原因分析構建了“V+N+M”的商業布局模式，為大學城商業發展提供相關建議。

【關鍵詞】高教區；商業布局；“V+N+M”模式

本文以杭州下沙高教園區為例，通過實地考察總結了目前高教區的商業布局特征，提出其存在的問題，并結合原因分析構建了“V+N+M”的商業布局模式，以期更好地推動高教區的商業發展，也為大學城的商業布局建設提出了相關建議。

一、下沙高教園區商業布局特征分析

1.高教區范圍界定。杭州下沙高教園區于2000年12月設立，占地面積10.12平方公里，現有14所高等院校，入住學生超過16萬人。本文根據學生對高教區內及周邊地區商業的需求狀況及流動情況，我們將高教區范圍設定為：北至德勝東路-江東大道，南至6號大街，東至錢塘江沿江大道，西北至景苑北路，西南至一號大街。

2.高教區商業布局特征。據不完全統計，下沙高教園區內共有大小商鋪2000余家，主要以餐飲、娛樂為主。通過實地考察發現，園區內各類商業業態總體呈現出“3+N”的布局特征，其中“3”指3個商業集聚中心，呈中心式商業布局模式；“N”指多個學生生活區或居民社區，呈大院式商業布局模式。中心式商業布局是將各種業態的商業服務網點聚攏集中的商業地域，是各類商業網點的集合體，配套服務齊全，形成集基礎性購物、餐飲、服務和其他項目等為一體的商業群落。其商業布局最為明顯的特征是同類商鋪較為集中且規模較大，此布局目前主要以購物場所為經營主力，以大中型綜合商城為依托。下沙高教區內的中心式商業布局模式主要表現在高沙商業街、福雷德廣場以及“新美商城-星尚城-下沙商貿城”3大商業集聚中心，其服務對象既包括高校學生，也面向周邊居民。其中，高沙商業街以都尚大賣場為中心集聚了各類餐飲店和小旅館；福雷德廣場則涵蓋了服飾、電子、娛樂等商業業態；而“新美商城-星尚城-下沙商貿城”覆蓋區域相對最為寬廣，其中新美商城與物美大賣場相輔相成，具有衣食住行一條龍服務，星尚城以其服裝、飾品時尚等特點而繁榮，下沙商貿城則是高教區內的服裝交易中心，且后側建有數碼港與電玩城，從而使整個區域客流量變得十分龐大。此外，3號大街（位于新美商城與下沙商貿城之間）也是下沙的銀行集聚區，總體來看，該區域集購物、娛樂為一體，屬高教區內最繁華的商業集聚中心，輻射范圍最廣。下沙高教區的典型特征是學生生活區與校園相分離。各大生活區內部商業業態基本一致，主要包括便利店、理發店、文印店、餐飲店以及服飾店等，且布局不規則，有的呈臨街帶狀分布，如中國計量學院生活區的商鋪主要集中在學源街西側呈條帶狀分布；有的呈“口”字型分布，如育英職業技術學院生活區；還有的則呈“凹”字或“回”字型分布等。除各大學生活區以外，大院式商業布局特征還表現在高沙社區、金沙居等居民社區中心，這些地區的商鋪類型主要以中小型餐館、服裝店、理發店等生活服務業為主，規模小、數量多，且大多集中分布在社區外圍，呈“口”字型特征分布。

二、高教園區商業布局存在的問題及原因分析

通過對高教區商業業態分布特征的分析，發現高教區目前的商業布局模式主要存在以下問題。第一，商鋪數量不足，分布偏向居民區。據不完全統計，平均每2萬人的學生生活區僅配備50家左右的小商鋪，而高沙和沿江商住區兩個居民區則形成了一定的商業規模。因此，學生生活區的散點商鋪尤其是餐飲類商鋪經常出現排隊等現象。第二，中心式商業布局不合理，服務范圍不大。高教區的三個商業集聚中心都在園區西邊，而東區供給不足，致使東區大量學生向西區流動消費。而從東區到西區較為便利的公交路線不多，出行時間成本大，從而西區商業集聚中心對東區大學生的輻射能力不高。第三，大院式商業布局的商鋪類型單一。園區內的學生生活區主要以小型餐飲和便利店為主，而服飾娛樂類的商鋪很少?；谏鲜鰡栴}，其原因是多方面的，主要包括以下幾個方面。第一，政府在進行高教區規劃建設時缺乏有效并長期指導的商貿服務業規劃。尤其是2006年以前，其規劃更多地注重校區的土地利用方式，而尚未考慮商業中心及其布局能否滿足區域長期發展的需要。第二，由于大學生消費行為的季節性，商業布局偏重于以居民為導向。大學城的商業發展會由于學生擁有寒暑假的關系相應地出現“淡季”和“旺季”，淡季（寒暑假期間）時學校附近的商業活動基本停滯。因此，商業集聚中心的布局基本遠離校區，而毗鄰當地居民社區。第三，高教區人口分布不均。越靠近商務區人口越密集，而越靠近錢塘江方向人口越稀疏，這種分布格局可能會造成高教西區人口過于密集、基礎設施緊張，而東區人口密度較小、基礎設施資源閑置的局面，同時影響商鋪的數量和分布格局。第四，生活區的大院式商業布局特征是受限于生活區可供發展的商業空間形成的，如學生宿舍樓下或者體育場周邊，因而商鋪面積小，數量有限。在此約束條件下，商鋪類型也往往僅限于小型餐飲、便利店等滿足學生基本需求的業態。

三、“V+N+M”商業布局模式的提出及相關建議

政府規劃大學城時更多地考慮市場要素，而忽略了學生群體消費行為的特殊性。以往區位理論在應用到大學城商業建設問題上也忽略以學生為主體的消費群體，這些都導致了大學城商業布局特有的缺陷。為此我們對高教區內的140名大學生（東西區各70人，男女參半）就商鋪數量、類型及商業集聚中心的選址及規劃等方面做了訪問。根據調研結果，結合相關理論與實踐經驗，本文提出“V+N+M”商業布局模式，即若干必要的商業集聚中心，配合原有的大院式商業集中區，與多個不規則商鋪網點共同構成。其中，V（very important）類似于中心式商業布局。無論是大學城還是城市建設，呈中心式布局的商業集聚中心必不可少。尤其對于大學城而言，必須考慮到學生消費主體的重要性，無論是推進居民和學生融合建造一般性質的商業集聚中心還是創造性地建造針對學生的商業集聚中心（如具有節假日銷售活動多、寒暑假半營業等特點）都是非常重要的。N（necessary）相當于大院式商業布局。每個學生生活區（校區與生活區分離）或者校區（校區與生活區不分離）都應具有相對完整的大院式商業布局，其建設程度與學生的學習和生活息息相關并對學生的消費方式產生重要影響。M（many）表示不規則商業布局。商業布局系統化、規范化不等于規則化，真正滿足學生和居民需求的商業布局必須要具有不規則性。不規則性體現在企業的自發市場效應，具體表現為在中心式和大院式商鋪無法輻射卻具有區位優勢的地點開設商鋪，這樣可以更好地解決諸如客流量、消費偏好與能力、交通通達性等較難衡量且易改變的問題。并且不規則商業布局在市場作用下可能會產生新的V或N布局，對區域商業布局結構具有重要影響。

通過對杭州下沙高教區商業布局特征、問題及模式的分析，筆者對大學城商業建設進行了一些思考，具體主要有以下幾方面建議。第一，加強政府主導。關于大學城商業集聚中心的規劃必須目標長遠，尤其不能忽略學生的需求。此外，在基礎設施建設規劃中必須考慮支持市場化的建設，如不能單純為了道路整齊而阻礙區位優勢地點開設商鋪等。第二，加快社區與校區的融合。促進師生和居民融合，推進各類商業業態為當地居民與大學生共享，從而使得大學城成為真正的城市。第三，質與量并重。大學城商業建設要保證資源充分合理利用，各區域功能互補，并構建各商業區關聯的服務系統，避免出現商業布局凌亂或不合理的現象，從而促進大學城商業乃至整個大學城區域的整體發展。

參 考 文 獻

[1]黃德軍.南京市仙林大學城中心商業區業態趨勢分析[D].南京：南京理工大學.2005：40～45

[2]張戰鋒.廣州大學城商業空間研究[D].廣州：華南師范大學.2007