基于市場(chǎng)法下城市批量二手房評(píng)估研究

[摘要]本文運(yùn)用市場(chǎng)法為技術(shù)思路，結(jié)合批量評(píng)估原理、構(gòu)建評(píng)估模型，結(jié)合滄州批量二手房實(shí)例分析，闡述二手房評(píng)估的原理與操作過(guò)程，從而為城市批量二手房評(píng)估提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]市場(chǎng)法；批量；二手房；評(píng)估

[中圖分類號(hào)]F123[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）28-0079-02

近幾年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，滄州二手住房交易逐年增加，其交易量占據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)一定份額。目前二手房評(píng)估主要以單宗為主；作為城市批量二手房評(píng)估尚處在起步、探索階段。市場(chǎng)批量二手房評(píng)估需要在大量信息基礎(chǔ)之上、保持?jǐn)?shù)據(jù)的真實(shí)性，具有可行的技術(shù)方法進(jìn)行評(píng)估。本文以市場(chǎng)法為技術(shù)思路對(duì)城市批量二手房進(jìn)行評(píng)估。

1確定技術(shù)路線——構(gòu)建模型

11批量估價(jià)分區(qū)

批量估價(jià)分區(qū)是將待批量估價(jià)地區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃布局與功能，按照區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價(jià)值相近的原則劃分為若干個(gè)小的區(qū)域，以反映不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平梯度差異。同一批量估價(jià)分區(qū)屬于同一供求圈，可以減少眾多房地產(chǎn)區(qū)域修正因素。最終的批量估價(jià)模型是建立在建成小區(qū)的基礎(chǔ)上的。

12市場(chǎng)交易情況修正

由于選取的可比實(shí)例均為正常交易實(shí)例，所以一般不考慮交易情況修正。

13交易日期修正

在可比實(shí)例的成交日期至批量估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，沒有波動(dòng)時(shí)，不進(jìn)行交易日期調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日起調(diào)整。

14區(qū)域因素調(diào)整

區(qū)域狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀等影響房地產(chǎn)的因素。因選取的可比實(shí)例與批量估價(jià)對(duì)象在相同、相近小區(qū)內(nèi)，繁華程度、交通便捷程度等因素是一致的，因此這一因素可以不予考慮。

15個(gè)別因素修正

個(gè)別因素的調(diào)整內(nèi)容較多，對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、裝修程度、樓層、景觀、采光及朝向等。

2批量二手房評(píng)估實(shí)例分析

采用地理分區(qū)法，滄州市區(qū)分為13大區(qū)，在大區(qū)的基礎(chǔ)上劃分為60小區(qū)作為批量估價(jià)分區(qū)。根據(jù)批量估計(jì)分區(qū)內(nèi)收集大量的二手房交易案例，把這些二手房相應(yīng)信息的數(shù)據(jù)，代入市場(chǎng)法批量估價(jià)模型，得出評(píng)估價(jià)格。

3結(jié)論

用市場(chǎng)法對(duì)城市批量二手房評(píng)估中，待評(píng)估二手房需要找到同估價(jià)小區(qū)的交易案例，因素調(diào)整項(xiàng)也不是唯一，需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整。但該方法建立在交易案例數(shù)據(jù)資料的數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上，在計(jì)算軟件上進(jìn)行計(jì)算，有無(wú)交易案例及其數(shù)據(jù)準(zhǔn)確尤為重要。本文通過(guò)以上的分析，為城市批量二手房評(píng)估提供借鑒。

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