廈門限購令政策對商品住房價格影響

[摘要]無論“國八條”或“廈門八條”都是以調控房地產需求為目標。但是這些政策在調控的同時，區域因素——這一點容易被忽略掉。因為房價是由需求和供給雙方共同決定的，后者的政策反應會最終影響政策的效果。直覺上來說限購會降低需求從而降低價格，就短期而言需求會被降低，但長期（或是在一個周期內）限購不符合供需關系，當需求大于政策影響時，政策威力將被大大削弱，通過觀察廈門房價的靜態模型不難得出這個結論。

[關鍵詞]國八條；限購令；商品住房

[中圖分類號]F123[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）28-0076-03

1前言

從2011年中國國內房地產調控全面升級，具體體現在房地產調控政策密集出臺：從“國八條”、限購限貸、各地公布房價控制目標到各城市開始限價，政府越來越傾向于利用行政手段直接干預樓市，態度愈加嚴厲和強硬。地方房地產政策的頻出，說明政府打壓樓市的堅定意志，調控的全面升級，從近期公布的70座大中城市平均房價同步下降，已初步達到了預期的調控效果。

繼中央“新國八條”之后廈門出臺了地方調控細則，與其他一二線城市相比，廈門的政策相對溫和，但較之2010年已有較大的升級，且對于外地客群占較大比例的廈門樓市來說，“限購”預期威力強大。就廈門而言，2011商品住宅市場受政策影響直觀效果相對不明顯，全市成交量繼續上升，成交均價再創新高，是“廈門八條”太溫和抑或只是反應的滯后。全年的市場變化跌宕起伏，新政出臺前后，被積壓的高端住宅為規避限購集中備案，三月、四月政策效果初顯，市場進入觀望期，成交觸底，而后回暖調整并保持相對平穩發展，“金九銀十”之后，成交量開始大幅下行，部分樓盤率先降價，政策后續威力逐漸呈現。但隨著國際經濟形勢與國內通貨膨脹等經濟因素影響，廈門房價在2012年一月份開始了“猛抬頭”，由集美區“領銜”的成交量出現“井噴”趨勢，持續不到八個月的“國八條”效應影響漸漸減小。相比全國大中城市平均房價同步下降，廈門房價的穩步上升形成了鮮明對比，這也就說明了其研究的價值。基于以上現象，我們的問題是：廈門的限購政策是否對房價有影響？它們能否在未來降低廈門房價？為回答這些問題，本文通過廈門房價及其他數據對限購政策進行靜態分析。

無論“國八條”或“廈門八條”都是以調控房地產需求為目標。但是這些政策在調控的同時，區域因素——這一點容易被忽略掉。因為房價是由需求和供給雙方共同決定的，后者的政策反應會最終影響政策的效果。直覺上來說限購會降低需求從而降低價格，就短期而言需求會被降低，但長期（或是在一個周期內）限購不符合供需關系，當需求大于政策影響時，政策威力將被大大削弱，通過觀察廈門房價的靜態模型不難得出這個結論。

2限購政策分析

繼中央“新國八條”之后廈門出臺了地方調控細則：合理確定我市新建住房價格調控目標、加大保障性安居工程建設力度，擴大住房保障范圍、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管、合理引導住房需求等八條。與其他一二線城市相比，廈門的政策相對溫和，但較之2010年已有較大的升級，且對于外地客群占較大比例的廈門樓市來說，“限購”預期威力強大。就全年廈門市場表現來看，除剛出臺時期造成的市場成交冷淡，政策效應尤其集中顯現在“金九銀十”之后，成交量有了明顯的下滑，全國樓市的“寒意”讓廈門也開始感受到了。

2011年在限貸限購基調下，第一季度政策強輻射，“新國八條”閃電出臺，提準、加息、試行房產稅等給了樓市一記嚴重打擊，住宅銷量迅速下行探底，3月成交僅967萬m2。第二季度，進入輪候狀態，眾多樓盤處于被“輪候” 狀態，庫存量增加，市場形勢進一步加劇，市場競爭趨向激烈，營銷手段“輪候”中，多樣化營銷手段齊上陣，政策效應逐漸遞減，市場力量趁勢反擊。隨著蓮花尚院等島外剛需盤的試水成功，樓市漸起突圍，成交量逐漸回升。通脹預期高企，剛需釋放，成交量價均出現反彈。7月，受島內高端樓盤集中開盤影響，全市住宅均價更是高達16061元/m2，達到近年來的房價頂峰。9～12月，隨著宏觀調控政策持續加緊，限購限貸范圍正在逐步擴大，一線樓市率先下行，調控效果顯現，市場觀望情緒漸濃，廈門樓市進入調控和市場力量對決的“相持階段”。廈門市場“金九銀十”成色不足，成交量逐漸走低，高性價比產品繼續保持住主流市場，島外成為置業的主戰場。源昌、禹洲、萬科等實力開發商出現了一定幅度的價格下調。但房價依然處于高位，多數樓盤的促銷依然常規，相持戰還將繼續。2012年1月房價開始了“猛抬頭”，由集美區“領銜”的成交量出現“井噴”趨勢。

回顧整個2011年，國內房地產調控全面升級，房地產調控政策密集出臺，影響全國重要城市。從“國八條”限購限貸、各地公布房價控制目標到各城市開始限價，政府越來越傾向于利用行政手段直接干預樓市，取態愈加嚴厲和強硬。2011年宏觀調控取得階段性成果，但隨著國際經濟形勢與國內通貨膨脹等經濟因素影響，廈門房價在2012年1月開始了“猛抬頭”，由集美區“領銜”的成交量出現“井噴”趨勢，持續不到八個月的“國八條”效應影響漸漸減小。

房價是由需求和供給雙方共同決定的，后者的政策反應會最終影響政策的效果。直覺上來說限購會降低需求從而降低價格，就短期而言需求會被降低，但長期（或是在一個周期內）限購不符合供需關系，當需求大于政策影響時，政策威力將被大大削弱。

3居民相關指數分析

一般來說，CPI指數是指一個國家在某個時期內居民的消費品及服務的平均變化值。它是通過一個十分復雜的指標體系來測算。中國的房價過高或中國房價為什么會炒上天，同樣與政府的CPI指標有關，因為，CPI是央行決定利息變化主要指標。當CPI壓在極低的水平時，利息當然上不去，而且利息則是決定房地產的價格最為重要的因素。可見，CPI對房地產有決定性的作用，只不過是通過間接方式在傳導。

“限購令”對廈門樓市的一系列政策調控措施效果如何呢？市國土房產局舉行的2011年度總結表彰暨2012年工作部署會上透露，廈門市房價上漲過快勢頭被初步遏制，廈門新建住房價格指數漲幅為6%，實現“2011年全市新建住房價格指數同比漲幅明顯低于全市年度GDP和人均可支配收入增長幅度”的預期調控目標。

另據了解，去年全市商品房供應量為64052萬m2，同比上升4884%；其中，商品住宅全市供應量為43433萬m2，較2012年同期上升6145%，島內、外供應比例約為3∶7。全市商品房銷售量為44185萬m2，同比下降779%，其中，商品住宅銷量27341萬m2，同比上升1064%。

按溫總理“房價還遠遠沒有回到合理價位”的言論一出來，不僅地產股全線下跌，各地樓市也不斷傳來新一輪的降價風聲。那么房價怎樣才算合理呢？溫總理表示：合理的房價應該與居民的收入相適合。按照國際慣例，一個家庭6年的總收入可以購買一套房子，以此我們就可以推算出各地的合理房價。

“總理房價”計算公式：合理房價=2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90 m2。

我們按每個家庭擁有2名勞動力計算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房價總和。然后在這個基礎上除以90（我們以每戶買90 m2的房子為準），這樣得出的數據大概就是每個城市的合理房價價位了。廈門是2011年人均可支配收入為33565元，那么根據上面的計算方法可以得出廈門的“總理房價”應該是在4475元/m2。

4剛性需求分析

2011年廈門商品用房供求比為1∶074，供應量環比增長523%，成交量則稍有遜色，市場存量達歷史新高。自2009年開始供求關系連續兩年呈現供不應求局面，但進入2011年受限貸、限購和加息等多重調控政策的疊加影響，供求矛盾逆轉，呈供過于求態勢。

2011年市場新增供應112個商品房項目，新增供應面積為57100萬m2，環比上漲523%，其中商品住宅新增供應面積為37354萬m2，占比654%，環比上漲521%；銷售型辦公新增供應面積為4140萬m2，占比73%，環比下跌232%；商業用房新增供應面積2109萬m2，占比37%，環比下跌131%；車庫、工業廠房等其他類型物業供應面積為13497萬m2，占比236%，環比上漲1633%。2011年一季度受房地產調控政策和傳統春節淡季影響，供應量較小，在適應了新政策“水溫”之后，自二季度開始開發企業推售節奏明顯加快，全年商品房供應量出現較大幅度反彈。

受限購、限貸政策影響，廈門本地客群占據主力地位，客群占比由此前的約44%，增至2011年的53%，成為市場主導。同時，工作生活在鷺島的異地人即新廈門人的客群占比也在不斷增加，異地投資客群已慢慢淡出廈門樓市。

據廈門統計局數據：2009年，廈門全市戶籍人口177萬人，常住人口252萬人；2010年，全市戶籍人口18021萬人，全市常住人口為353萬人；2011年，全市戶籍人口18526萬人，常住人口361萬人。不難看出廈門常住人口以每年2%增長，粗略估計每年大致增長在8萬人左右。由于廈莆、龍廈等高鐵以及三泉高速等竣工，在不久的將來越來越多福建人涌入廈門，在一定程度上影響了廈門人口結構，從而影響房價。

從戶型及總價的成交結構看，80～120m2的戶型占全部成交的5081%，而成交總價在60萬～130萬元的房源占全部成交的4977%。而這一比例在2010年則分別為4012%和2826%。大面積、高總價的投資型及高端住宅比例有所下降，中小面積、較低總價的首置及首改的剛需性戶型成為市場的主導。由此可見，廈門樓市當前的購房需求以首次置業和首次改善等剛需客群為主。

5綜合分析

2011年廈門商品房市場新增供應57100萬m2，環比增長523%；成交42319萬m2，環比下降21%。年度市場供應量持續增長，成交量受政策調控影響相比2012年小幅下滑，供求比1∶074，供求矛盾逆轉，呈供過于求態勢。需求結構方面，住宅成交占比明顯增加，由上年的5157%增至2011年的6156%。住宅仍是購房需求的主體，且主體地位有所加強。受宏觀政策及市場成交橫向和縱向交叉結構影響，全市商品房成交均價呈上漲態勢，為11510元/m2，環比漲幅為325%。

2011年，受持續近整年的通脹預期影響，購房者信心平穩。且受高性價比樓盤集中入市影響，剛性需求持續釋放，總體成交相對穩定。但從2012年2月份開始剛性需求井噴式釋放，總體表現在島外特別是集美區的成交量。

通過以上對于廈門限購政策、通貨膨脹、人口結構、剛性需求的分析，我們不難得出：

第一，從限購政策分析中，我們可以看到如果限購政策是短期的，那么它對房價的影響有限，政策效果并不會很顯著。而當前嚴厲的限購政策，除了打擊投機需求以外，也打擊了自住需求和正常投資需求，帶來一定的福利損失。第二，雖然限購政策對投資和投機需求比例較高的城市的房價影響比較大，但是由于廈門的房地產市場處于硬剛性市場，跟隨全國限購令政策影響自然不明顯。廈門的高房價就不是所謂的“市場炒作”所能解釋的。對于此政府應該調整房地產調控政策的思路，從長期以來的調控需求轉到在供給上做文章，充分考慮房地產市場深層次的問題。第三，在整個廈門房價的靜態模型與對未來CPI的分析后，廈門未來的房價仍然持續上漲。

參考文獻：

[1]劉旦限購令對房地產價格的影響分析[J].上海地產，2011（1）.

[2]李曉寧，魯豪限購令對西安房地產市場的影響趨勢分析[J].西安建筑科技大學學報，2011（5）.

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