淺談《物權法》對土地登記制度的影響

[摘要]研究目的：研究在未實行不動產統一登記期間，土地登記工作如何能夠滿足《物權法》對不動產登記的要求。研究方法：將《物權法》涉及土地登記的規定與現行土地登記政策或法律進行比較，結合土地登記工作實踐，研究《物權法》中不動產登記相關條款。分析在不動產未實行統一登記情況下，《物權法》的實施對土地登記工作的影響。研究結果：提出了探索以省或區市為屬地的土地登記管轄制度、擴大土地登記自我舉證范圍、建立健全土地登記承辦機構等過渡期土地登記的工作建議和思路。

[關鍵詞]《物權法》；地籍；土地登記；影響分析

[中圖分類號]F123[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）28-0081-02

1《物權法》的實施對土地登記制度的影響

11土地登記將實行自我舉證制度

《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”即《物權法》實施后申請登記的土地權利人不但要提供權屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規則》，申請土地登記，當事人只要提供權屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機構進行實地地籍調查的結果為準。但是，《物權法》在第11條又規定，“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。因此對申請人提供的申請材料并不是直接認可，一般還必須到實地進行調查。特別是土地權利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經核實單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發界線糾紛。此外，相鄰宗地的權利人不給土地登記申請人指界的情況時有發生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現象普遍發生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機構將承擔巨大的風險，不動產相關權利人的權益也可能難以得到有效保障。

12土地登記將實行屬地管轄制度

《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”。《中華人民共和國土地管理法》第11條規定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”。因此，現行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設區市規定，城區土地和單位用地由市人民政府登記，農村集體土地由區級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統一性產生了不利的影響。因此，對不動產實行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機構辦理，《物權法》中沒有明確規定。對中央一級來說，省級以下即可認為是屬地。也有人認為土地登記管轄應由市級或者縣級管轄。

13土地登記簿的法律地位更加明確

《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理”。第17條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。這意味著土地登記申請經批準后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產生登記效力。現行的《土地登記規則》對土地登記簿也有相同或類似的規定，如《土地登記規則》第65條規定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和他項權利的法律依據”。但是，在實際工作中大部分地方沒有很好地執行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現在起就應當更加嚴格依照《土地登記規則》的要求，建立土地登記簿。在《物權法》實施后，在土地登記簿上記載土地權利的變更情況將成為土地登記的必經程序之一，如果未履行該項程序，其登記結果將可能被認定為不合法。

2土地登記中貫徹《物權法》的建議

《物權法》的實施對土地登記規范產生了重要的影響，特別是在現行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。

21積極推進不動產統一登記

《物權法》確定了不動產登記制度的方向，從法律角度講，該法實施后就應當實行不動產的統一登記。任何涉及不動產登記的機構都應當積極推進此項工作的開展。不動產的統一登記，一方面將十分有利于保護不動產相關權利人的合法權益，另一方面將節省大量的社會資源。例如，假設建立以土地登記為基礎的不動產登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權利即可。對房地產開發小區內業主只要登記其房屋所有權，對小區使用土地范圍只要登記機構一次統一登記備案即可。上文提到的小區土地使用權分攤等問題也就迎刃而解。

22擴大土地登記自我舉證范圍

《物權法》確立了不動產登記自我舉證制度，不動產登記申請人有提供申請登記事項的權屬證明和不動產界址面積情況的義務。在當前的土地登記體制下，不動產界址面積等情況以登記機關下屬的承辦機構進行地籍調查取得。從土地登記的角度看，土地權利人的自我舉證資料主要包括土地權屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權屬證明文件應明確由土地登記申請人負責提交并對其真實性負責，而土地界址面積的認定，可以采取由登記機構的地籍調查逐步向有土地登記代理資質的中介機構負責收集過渡。在理順土地登記機構后，再全面轉由土地登記代理機構開展上述工作。

23制定過渡時期的土地登記收費辦法

《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度。原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作。現有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。

24《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度

原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作。現有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。

總之，筆者認為我們必須從根本上提高認識，理順其管理體制，明細審批程序，提供便捷服務，為土地市場的健康繁榮提供保障。

參考文獻：

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