物業管理企業實行全面預算管理的理論與方法

關晶

摘要：物業管理在我國算是一個新興行業，在這最近20多年的發展壯大當中已經逐漸的邁上了正軌，走上了產業化的道路。物業管理企業的全面預算在物業管理當中有著重要的作用，本文針對物業管理企業的全面預算的流程作簡要的說明。

關鍵詞：物業管理；預算流程；流程設計

一、預算編制的原則

1.1目標導向原則。

企業的董事會和上級公司會根據公司的情況來制定出短期規劃和長期的發展戰略，結合公司當下的情況來制定企業年度的預算。各個下屬部門依據自己的情況再來制定各自的財務預算。

1.2綜合平衡原則。

兼顧處理好局部和總體的關系，綜合的對各個部門平衡預算。

1.3成本費用完全化原則。

各個部門將成本費收入到預算管理當中去。

1.4重點支出項目重點控制原則。

要想企業達到長期發展的目標，就需要對企業當中的核心競爭力進行重點培養，那些比較重要的項目要著重控制，不可隨便的進行更改。

二、預算管理的內容

2.1營業收入預算

營業收入預算所指的是預算期當中的物業管理企業所提供的各種勞務的業務量或者是銷售量方面的預算，這部分的預算主要就是根據年度的目標利潤或者是勞務需要等方面的市場價格來進行編制的。

2.2物業管理成本預算

成本就是在預算期當中為了實現營業預算而在人力物力財力方面所產生的直接成本，這些成本價格企業內部都有相關的規定和標準，再結合物價水平等因素進行成本預算。

2.3期間費用預算

期間費用指的是在預算期當中企業活動所必要的管理費用、營業費用、財務費用等相關費用的預算，不僅要區分開變動費用與固定費用的本質區別，還要區分可控費用與不可控費用的本質區別。根據上一年的實際費用和預算期當中的可變化因素，綜合起來考慮從而制定預算費用，按照項目及單位進行編制。

2.4物資采購預算

采購物資是預算期當中必須要的過程，其中包括了購買各類的商品、價值低的易消耗品、各項的材料等等。

2.5固定資產預算

這類的預算是指在預算期當中購置或建造固定資產的預算，預算的時候必須要分明細則。

三、預算編制的步驟

3.1審查平衡

財務管理部會和其他的有關部門對物業管理企業的各個單位的預算進行審查（有必要的時候可以進行復查），有必要的話可以給他們提出適合的平衡建議，而且企業還要發布工作目標責任書，年度工作目標可以作為各個部門預算的修正依據。

3.2審議批準

通過對各個部門的預算方案進行分析整理，企業的財務部門才能上報公司上級進行審議，報道給董事會。

3.3下達執行

企業對董事會進行年度預算審批，然后下發到各個部門當中去，各部門的財務進行分解后實行。

四、預算編審程序

企業編制預算按照“上下結合、分級編制、逐級匯總”的程序進行。來年預算的編審工作在每年度的9月份開始進行，并盡量考慮執行中的易操作性，具體程序如下：

4.1項目預算的物業管理辦公室工作組組長（物業管理處總經理）在物業管理處舉行的第一次預算會議，傳達開發商在預算當中的精神，預算執行委員會工作組的執行委員（物業管理處經理）對今年的預算分析報告，制定該年的財產目標框架和功能布局，部門總經理制定年度工作目標和計劃。

4.2在一個月過后，項目預算酬金制的物業管理辦公室工作組組長（物業管理處總經理）可以召開物業管理處的第二次預算的會議，各個部門可以先發表自己的年度工作計劃，管理處根據進行總目標和分目標的計劃擬定材料，并且制成表格式的編制上報給發展商。

4.3項目預算酬金制的物業管理辦公室工作組組長（物業管理處總經理）組織舉行物業管理辦公室第三次預算會議，根據開發商調整部門和公司的整體經營計劃以及預算的平衡整理成資料，并且制成表格式編制預算稿上報給發展商，上報文件應當備份。

4.4預算管理委員會主任（董事長）組織舉行第一次預算會議，會議可以是電話會議、視頻會議等多種形式的會議。向各級各部門傳達企業的戰略預算規劃，討論整體目標框架，確定預算編制方法和來年的預算程序，向下面各個部門發送預算編制通知。

4.5每個部門的工作預算組負責人組織舉行第一次預算會議，向下級傳達總部的預算編制精神，預算工作組執行委員（財務經理）對本年度預算及分析報告提出建議。由部門預算組負責人對來年的工作目標框架進行結構布置。

五、全面預算管理的理論中的激勵理論

列溫（Lewin）教授是一位著名的社會心理學家，他曾經提出過一個著名的公式是關于人的行為的。這個公式是：B=f（P，E）其中，B代表行為（Behavior）；P代表個人（Person）；E代表環境（Environment）；f代表上述三者之間的函數關系。

上面的公式就給出了一個結果，這個結果就是：個人和環境共同作用才促成了人的行為。這也就是說即使是同一個人，如果他所處的環境不同也將會導致不同的行為。正是因為特定的人和特定的環境會導致特定的行為，公司不僅僅要不斷地激勵員工，更重要的是要給員工創造一個促使某種行為的特定環境。目的就是便于激發對預算執行的有力行為。僅僅只是完成預算的編制過程只是全面預算的基本要求，全面預算還要不斷地創造條件和營造良好的氛圍，這樣不僅有利于預算管理施行而且也能很好的鼓勵廣大員工積極地參與到全面預算管理中來。

無論是早期的X理論和Y理論，需求層次理論、雙因素理論等，從激勵理論的發展過程來看，都強調的是一種“以人為本”的管理理念，就是加強了解員工的各種需求，再將公司的戰略目標同這種需求聯系起來，促使員工努力工作完成公司目標的同時，也滿足了自己的各種需求。

管理預算的一個重要因素是人，它鼓勵每一位員工都參與到預算中來，這使得執行者沒有一種被上級強迫去做一個任務的感覺，從而對工作不會有排斥的情緒，能夠更有效的去主動完成工作。同時公司再制定一種對各預算責任主體執行情況進行考核的制度，激發并調動員工的積極性。由此可見，預算管理同激勵理論息息相關。

結語：

物業管理企業在做好預算方面是必要的。結合上文所述，預算編制的原則、預算管理的內容、預算編制的步驟、預算編審程序、預算理論當中激勵理論等方面進行全面的考慮，把預算做到精確。（作者單位：億達物業管理有限公司）

參考文獻：

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