關于高校物業管理探析

許耀

摘要：高校物業管理是高校后勤社會化改革的漸次深入，高校物業管理開始由行政事業管理模式向專業化的物業管理模式轉變。本文分析了高校物業管理的內涵與特點，并進一步指出了存在的相關問題及提出了相關政策建議。

關鍵詞：高校；物業管理；新思路

高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。但高校后勤物業也有別于社會其他類型物業的地方，一個顯著的特點就是高校物業具有教育性和功能性相統一。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現和諧的統一。

一、高校物業管理的內涵與特點

高校物業管理是指依照國家有關法律法規，學校與物業管理實體簽訂物業管理合同，合同約定物業服務內容、服務范圍、服務項目、服務標準等，物業管理實體實施專業化的物業管理。高校物業管理自身的內涵決定了高校物業管理與社會上物業管理相比具有其自身的特殊性。具體表變為：

（1）服務對象的特定性。高校物業服務的對象始終是高校的廣大師生員工，比起社會物業管理，其服務對象相對固定，這就決定了高校物業管理必須遵循教育規律，堅持以人文本的管理理念。

（2）效益追求的特殊性。企業的生存與發展以追求經濟效益最大化為目標，這是企業的生存之道，但由于高校物業依托與高校這一特殊的環境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業自身經濟效益時，也要堅持高校物業管理的社會效益。

（3）多數高校物業實行校內乙方管理模式。盡管少數高校物業順應了時代的潮流，成立了獨立的法人企業的后勤實力，完全從高校后勤管理部門母體中脫離出來，但多數高校仍沿用了以往的傳統管理模式，實施校內乙方管理模式，即由學校后勤處作為甲方代表，由學校后勤集團下屬的幾個部門作為乙方，以簽約合同的形式，來實現甲方對乙方的管理。

二、高校物業管理存在問題

（1）高校物業發展難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌。多數高校的物業管理仍實施校內乙方管理模式，這與高校后勤部門的相對分離，撥款方式依照合同的約定，按固定期限支付物業管理費用；部分高校后勤管理人員是學校行政編制、福利待遇等歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業部門并不能真正獨立按企業規律運作，制約了高校物業管理管理實體經濟效益的實現與自身的發展。

（2）高校物業公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。

三、加強現階段高校物業管理的思路

（1）建立現代企業制度，成立獨立法人。加強與提高高校物業管理水平，首先要真正建立其產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代化企業也制度，讓物業管理實體從原有高校后勤管理部門中獨立出來，真正參與代社會競爭的洪流中去。

（2） 引入競爭機制，促進高校物業快速發展。目前大部分高校實行的事校內乙方模式。這種模式有幾個不利因素：一是校內甲乙方的關系基本上以行政關系為紐帶，資產的產權不夠明確，學校一定程度上還需直接承擔物業管理實體的部分運營風險；二是校內乙方沒有完全的經營自主權，不具備獨立的企業法人資格，不能參與真正的市場運作。為促進高校物業管理水平的快速提高，學校有必要有選擇地開放部分校內市場，讓社會有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。

（3） 健全各項管理制度，加快后勤物業管理的規范化。制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。

（4）加強高校物業管理公司的品牌建設，增強市場競爭力。隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。

（5）走市場化經營道路，提高盈利能力。在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由校方包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。

（6） 以人為本，共建和諧校園。物業管理公司管理的是物業，服務對象是人。物業管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質量的意見是提高物業管理水平的一種重要途徑。

高校物業管理有著有別于其他物業管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業管理中，讓部分大學生參與到物業管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經驗。另一方面可以加強與服務對象——廣大師生的溝通，提高物業服務的質量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。（作者單位：西安交通大學城市學院）

參考文獻

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