關(guān)于高校物業(yè)管理探析

許耀

摘要：高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的漸次深入，高校物業(yè)管理開始由行政事業(yè)管理模式向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變。本文分析了高校物業(yè)管理的內(nèi)涵與特點，并進(jìn)一步指出了存在的相關(guān)問題及提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；新思路

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。

一、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵與特點

高校物業(yè)管理是指依照國家有關(guān)法律法規(guī)，學(xué)校與物業(yè)管理實體簽訂物業(yè)管理合同，合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)管理實體實施專業(yè)化的物業(yè)管理。高校物業(yè)管理自身的內(nèi)涵決定了高校物業(yè)管理與社會上物業(yè)管理相比具有其自身的特殊性。具體表變?yōu)椋?/p>

（1）服務(wù)對象的特定性。高校物業(yè)服務(wù)的對象始終是高校的廣大師生員工，比起社會物業(yè)管理，其服務(wù)對象相對固定，這就決定了高校物業(yè)管理必須遵循教育規(guī)律，堅持以人文本的管理理念。

（2）效益追求的特殊性。企業(yè)的生存與發(fā)展以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，這是企業(yè)的生存之道，但由于高校物業(yè)依托與高校這一特殊的環(huán)境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益時，也要堅持高校物業(yè)管理的社會效益。

（3）多數(shù)高校物業(yè)實行校內(nèi)乙方管理模式。盡管少數(shù)高校物業(yè)順應(yīng)了時代的潮流，成立了獨立的法人企業(yè)的后勤實力，完全從高校后勤管理部門母體中脫離出來，但多數(shù)高校仍沿用了以往的傳統(tǒng)管理模式，實施校內(nèi)乙方管理模式，即由學(xué)校后勤處作為甲方代表，由學(xué)校后勤集團(tuán)下屬的幾個部門作為乙方，以簽約合同的形式，來實現(xiàn)甲方對乙方的管理。

二、高校物業(yè)管理存在問題

（1）高校物業(yè)發(fā)展難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌。多數(shù)高校的物業(yè)管理仍實施校內(nèi)乙方管理模式，這與高校后勤部門的相對分離，撥款方式依照合同的約定，按固定期限支付物業(yè)管理費用；部分高校后勤管理人員是學(xué)校行政編制、福利待遇等歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業(yè)部門并不能真正獨立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，制約了高校物業(yè)管理管理實體經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)與自身的發(fā)展。

（2）高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。

三、加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路

（1）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，成立獨立法人。加強(qiáng)與提高高校物業(yè)管理水平，首先要真正建立其產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代化企業(yè)也制度，讓物業(yè)管理實體從原有高校后勤管理部門中獨立出來，真正參與代社會競爭的洪流中去。

（2） 引入競爭機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)快速發(fā)展。目前大部分高校實行的事校內(nèi)乙方模式。這種模式有幾個不利因素：一是校內(nèi)甲乙方的關(guān)系基本上以行政關(guān)系為紐帶，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不夠明確，學(xué)校一定程度上還需直接承擔(dān)物業(yè)管理實體的部分運(yùn)營風(fēng)險；二是校內(nèi)乙方?jīng)]有完全的經(jīng)營自主權(quán)，不具備獨立的企業(yè)法人資格，不能參與真正的市場運(yùn)作。為促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的快速提高，學(xué)校有必要有選擇地開放部分校內(nèi)市場，讓社會有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。

（3） 健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化。制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。

（4）加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場競爭力。隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。

（5）走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力。在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費用由校方包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來通過后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（6） 以人為本，共建和諧校園。物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對象的滿意度。加強(qiáng)與服務(wù)對象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。

高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強(qiáng)他們的社會實踐經(jīng)驗。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會，給以他們關(guān)愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。（作者單位：西安交通大學(xué)城市學(xué)院）

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