新加坡保障性住房管理的經驗與啟示

摘要 通過介紹新加坡在保障性住房管理方面的經驗，結合我國保障性住房管理的實際，提出可供我國借鑒的經驗。

關鍵詞 新加坡 保障性住房 管理 啟示

為了解決中低收入群體的住房困難問題，我國開始實施提升居住水平的惠民工程，并逐漸加大了保障性住房的建設規模。新加坡在保障性住房（公共組屋）管理方面積累了豐富的經驗和智慧，值得學習和借鑒。

一、新加坡保障性住房管理的做法和經驗

（一）以民為本的管理宗旨

新加坡政府始終堅持以民為本、為民服務的執政理念，發展政府公共組屋。公共租屋是政府為了保障低收入人群住房問題而興建的廉價公共住房。自年推行“居者有其屋”計劃以來，已有超過88%的家庭居住在公共租屋中。政府通過建屋發展局投資興建住房，以低廉價格出租或出售給中低收入階層，組屋的銷售價格既不按建設成本計算，更不按市場行情決定，而是根據市民的購房經濟承擔能力來決定。若建筑成本、市場土地價格上升導致保障房總成本高于普通老百姓能夠接受的價格水平，則建屋發展局可向財政部申請貸款或援助，但不能提高保障性住房市場價格，從而保證了大多數中低收入家庭都能具有其屋。

（二）科學合理的發展規劃

新加坡保障性住房發展規劃科學性、遠瞻性、整體性特點明顯，對未來城市的空間布局、交通網絡、產業發展等均具有戰略指導意義。一是堅持“避開大道、直取兩廂”建設方針，住房均勻地分布在全國各地，大大降低了組屋建設的開發成本。二是住房選址大都在公交車站、地鐵出口附近方便居民出行；按住宅區建設規模配套不同服務設施，方便居民生活。三是在規劃、新建保障房時，既考慮建筑體形的高低錯落，充分利用室內面積，同時保存城市中的綠地，布局相對合理。

（三）務實詳盡的保障政策

為實現“居者有其屋”計劃的目標，新加坡政府加大管理力度，并制定詳細保障政策。土地方面，政府出臺土地征收政策嚴格控制土地資源，確保公共組屋土地供應。金融方面，強制性的中央公積金制度不僅解決了保障房建設資金問題，也解決了中低收入家庭購買力不足的問題；以提供低息貸款的形式給建屋發展局提供財政資金支持，以維持保障房順暢運作。購房方面，準入上按照公平原則進行合理分配，保證80%以上家庭能夠買到廉價保障房；程序上符合配房條件的家庭有序排隊等候，依據收入水平高低或購或租；補貼上按家庭收入情況確定享受住房保障補貼的級別，高收入少補貼，低收入多補貼。明確“基本生活保障型住房由政府負責，質量提升改善型住房由市場解決”。

（四）健全完善的法律法規

為確保保障性住房政策的順利實施，新加坡制定了《建屋與發展法》《特別物權法》《建屋局法》等慎密而嚴格的法律法規，這些法令法規共同組成了新加坡的住房法律體系，它對購買人申請條件、購買程序、住宅補貼等均做出嚴格規定，嚴控居民炒房行為，有效解決了保障房轉售轉租問題。法律規定，一個家庭只能擁有一套保障房，買新退舊；新保障房5年內不得轉售，不能用于商業性經營；政府與居民依法簽訂住房保障租賃合同，嚴格審核住房保障的準入和退出對象，住房保障及管理情況適時向公眾公示。

二、對我國保障性住房管理的啟示與建議

（一）政府應該作為保障性住房建設的主體。

近年來，我國采取了一系列房 產市場調控措施，通過建設經濟適用房、廉租房、政策性租賃房，有效緩解了部分中低收入群體住房難問題。但是，單靠市場調控并不能真正改善低收入群體的居住條件，新加坡的成功經驗也表明，我國全面解決保障性住房問題不能完全依賴市場，政府應作為保障房供給主體，承擔起為中低收入家庭提供住房保障的責任，充分發揮政府宏觀調控職能，控制土地過量開發，遏制商品房價過快增長，緩解大部分國民住房難題。

（二）組建獨立的非盈利性主管住房機構。

新加坡的建屋發展局是國家法定機構，實行自主經營的政策，可以自行決定房價，但不以盈利為目的。我國可以參照這種模式，在中央政府統一領導下，組建一個獨立的保障性住房建設與運營專門機構，在各省市設立分支機構，專門分管各城市廉租房和經濟適用房的建設、運營、維修。同時，整合現有國有大中型房產公司，培育它們成為專門負責保障性住房建設的主體，既便于政府統一管理，又可以在此過程中不斷發展壯大，充分體現國有經濟在支柱產業中的控制力與影響力。

（三）從金融土地等多方面構建保障性住房管理體系。

住房公積金制度對推行保障性住房政策的良性循環具有非常重要的作用。相比新加坡成熟中央公積金制度，我國住房公積金制度需要在多個方面進行改進：增加繳納住房公積金人數，擴大覆蓋面；針對中低收入者提供低首付、低利率的住房貸款；對非盈利保障性住房建設機構進行一定補貼。除金融支持體系以外，我國還要嚴控土地資源，保證大規模建設保障房所需的土地；保障房售價由靠成本定價，變為政府根據中低收入階層的承受能力來確定。另外，針對購房者日益增多現象，依據公平有序市場分配原則，制定具體詳盡管理政策，完善購房者與租房者資格審查制度、房屋出租與出售監管制度，禁止投資行為，保障低收入家庭合法權益。

（四）健全和完善我國住房保障制度法律體系的建設。

盡管我國在城鎮住房保障法律體系方面建立了包括《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《住房公積金管理條例》等相關的規范性文件，但始終缺乏像新加坡那樣統一而完善的住房保障法律體系，因此，我國相關部門應根據我國發展實際，制定出符合我國國情的、統一的住房保障法律法規，從立法上規定住房保障的對象、保障標準、保障資金來源等方面的內容，并通過專門住房機構來管理和運作住房保障方面的工作，確保住房保障資金和保障房真正發放在那些中低收入群體手中，解決住房領域的公平問題。

在我國大規模進行保障性住房建設的新形勢下，以廉租房和公共租賃房為主的住房保障管理，還只是處于探索階段。學習和借鑒新加坡保障性房產調控的成功實踐，對于確保我國保障性住房穩定健康發展，具有重要的現實意義。

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