對保障房彌補商品房發展不足的研究

王繼源　馬沖

摘要：從房地產市場供需矛盾的長期性入手，分析當前商品房市場發展存在的不足及其負面影響，著重研究了保障性住房的優點及其對商品房不足的彌補，特別是保障性住房作為轉移支付的有效平臺對調整國民收入分配的積極作用，最后給出商品房和保障房協調發展的政策建議。

關鍵詞：房地產；保障房；轉移支付

中圖分類號：F832.51文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一輪的房地產市場調控已滿兩年，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，部分地區的房價開始松動，但溫總理也表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。近期央行發布的《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》顯示，有68.5%的居民認為房價“高，難以接受”。受居民收入提高、城鎮化加快、原材料價格上漲等多重因素影響，長期內房價上漲的壓力將持續存在，未來我國的住房形勢將依然嚴峻。因此，我們需要住房制度的“頂層設計”，完善住房制度建設，特別是強化住房保障的作用，彌補商品房市場發展的不足與缺陷，促進房地產業合理健康發展，早日實現國民“住有所居”的夢想。

一、房地產市場存在長期的供需矛盾

（一）城鎮化的加快發展將極大增加對住房的首次需求

作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產需求從長期講是剛性的。2011年底，我國城鎮化率達到51.27% ，但較發達國家70%以上的水平還有很大提升空間。誠然，當前的城鎮化質量偏低，大量的農村產業工人雖然居住在城市，卻無法同等享受到城市的基本保障和公共服務。但隨著戶籍政策的逐步改革，醫療社保的全覆蓋，城鄉二元結構勢必將被打破，這部分人群最終將成為真正的市民。同時，未來15年中國城鎮化將保持年均0.8—1個百分點的增長速度，農村勞動力的大規模轉移，接近2億農民變為市民，在城市安家落戶，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）居民住宅消費結構升級帶來的改善型需求

從國際上看，人均GDP達到5 000美元，意味著居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發展型。這也是房地產起飛和快速發展時期，并將延續到人均GDP13 000美元的水平才會出現下降。2011年我國人均GDP達到5 500美元，正是步入地產高速發展的軌道中。隨著經濟快速發展和個人可支配收入的提高，居民不僅對住房需求的數量越來越大，而且對住房質量和功能的要求也會越來越高。然而許多老舊住宅由于面積偏小，設計落后，配套設施不完善等原因，已經無法滿足現代生活需要，因此，對新房的需求會穩步提升。

（三）我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足

相對于快速城鎮化進程所帶來的住房需求，我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足。2001年至今的10年內，構成我國房地產供給的四項重要指標，除施工面積外，土地購置面積、完成開發面積和竣工面積的增幅均呈整體下降趨勢。10年間，除2008年和2011年外，其余年份的商品房銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢從2006年以后更為明顯。近5年來，商品房銷售面積比竣工面積多出10.04億平方米。從長期看，我國土地資源相對不足，新建商品房數量趨于減少。二手房交易市場缺乏規范，租賃市場仍不完善，難以將存量住房有效轉化為實際供給。綜上所述，房價上漲、房地產供需矛盾在現階段和未來一段時間內都將十分突出。

二、目前商品房市場發展不足對經濟的負面影響

（一）造成房價過快上漲進一步拉大居民收入差距

進入新世紀以來，我國的房地產行業出現連續多年高速增長，盡管中央政府屢次調控，但價格總體呈不斷攀升之勢。當前我國不同階層的收入差距很大，出現了典型的二元結構房地產市場。一方面，高收入人群對房地產的強烈投資需求，拉動房地產價格不斷上漲；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已經失去購房能力[1]。這是典型的“馬太效應”：貧者愈貧，富者愈富，反映贏家通吃的經濟學中收入分配不公的現象[2]。房價快速上漲進一步擴大了不同收入階層在財富創造和財富積累上的差距。

（二）“土地財政”的發展模式抑制消費水平

從宏觀層面看，土地財政下的粗放型經濟增長模式所積累的結構性問題和矛盾仍在加劇，地方政府為完成中央GDP考核，加大固定資產投資力度，特別是依靠房地產這架馬車，既拉動經濟增長又帶來財政稅收。2011年，全社會固定資產投資30.19萬億，占GDP的64%，其中房地產開發投資高達6.17萬億。投資過快對消費造成了擠出效應，使居民消費支出占GDP比重持續下降，從1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地財政引發的高房價則進一步抑制了居民消費，目前我國城鄉居民正處在消費升級時期，房價過高會從兩方面抑制消費：第一，高房貸使一部分購房者淪為房奴，過高的月供壓縮了日常開支，造成沒錢消費。第二，不斷上漲的房價改變了消費者的心理預期，增加了預防性儲蓄，造成不敢消費。

（三）泡沫積累威脅宏觀經濟穩定

房地產業的突出特點是產業鏈延伸較長，上下關聯度強，長期以來，我國一直以房地產為支柱產業，拉動經濟快速發展。但眾所周知，房地產市場屬于商品市場的一部分，遵循商品市場一般規律，本身并不能避免市場失靈的出現，無法自行遏制泡沫的產生和破滅。在中國，由于土地壟斷性，供需雙方信息不對稱，交易缺乏透明等多重因素影響，市場失靈的問題更加突出。市場失靈造成的房地產泡沫，直接威脅我國經濟平穩健康發展，甚至產生經濟危機。美國次貸危機、日本90年代地產泡沫均警示了泡沫破裂后對宏觀經濟的災難性影響，必須加以警惕。

三、保障房在經濟發展中對商品房不足的彌補

（一）保障性住房通過轉移支付手段調節國民收入分配

在我國，住房問題是重要的民生問題，住房保障是社會保障的重要組成部分。根據“十二五”規劃綱要，到2015年，我國要建成保障性住房3 600萬套，覆蓋面達到20%左右。保障房在建設過程中享有土地和稅收上的優惠，地產開發利潤也相對較低，建成后的運轉還得到政府的部分補貼，這些優惠最終均以低住房成本的形式轉移給享受保障房服務的低收入群體。因此，保障房是一個國家轉移支付的有效平臺，對促進收入分配公平至關重要。保障房覆蓋面的大小，將直接決定該轉移支付機制對調整收入分配的力度和效果，我國已經基本建立起廉租房、公租房、經濟適用房的住房保障體系，對維護社會穩定，促進社會和諧具有戰略性意義。

（二）住房保障有利于提升低收入家庭的消費水平，擴大消費需求

構建擴大內需長效機制。擴大內需的關鍵在于提高居民消費率。目前，中國國內消費需求不足制約經濟發展方式轉變的根本原因之一在于：包括住房保障在內的社會保障體系發展滯后。住房是人類生存、生活的基本需求。根據國際經驗，一般25%—30%的家庭收入用于住房方面的開支，廣大中低收入家庭為購置昂貴的住房而縮減消費、增加儲蓄，造成了收入的“邊際消費傾向”偏低。通過加大住房保障力度解決中低收入家庭的住房問題，可以有效增強廣大居民的消費信心，逐步減少其“預防性儲蓄”，使蘊含在廣大居民中的消費需求得以真正釋放，進而改善消費在經濟結構中的比率。

（三）住房保障有助于調整住房投資結構，提高經濟發展的穩定性

以政府的保障性住房建設投資部分替代房地產企業的商品房開發投資，使住房結構產生轉化，由于保障房的居住需求要明顯高于商品房，其帶動家電、裝修等下游產業的能力將更強，直接優化了投資結構。保障房的建設將有助于改變地方政府過于倚重商品房開發拉動GDP的增長模式，減輕了國民經濟發展對房地產市場的依賴程度，有利于經濟的平穩發展。當前，受歐債危機、美國經濟疲軟和我國經濟結構調整等多重因素影響，經濟下行趨勢確立。3 600萬套保障房加上配套道路、管網、商貿等城市基礎設施的建設，總投資將超過10萬億元，這將強有力的拉動內需，在外需不穩的情況下，為經濟結構戰略調整提供一個穩定的國內經濟環境。

四、促進商品房和保障房協調發展的建議

（一）理順商品房和保障房在調控下的關系

保障房建設可以避免因商品房市場劇烈波動而影響整體宏觀經濟穩定，為商品房發展提供更加穩定的預期，將有利于商品房市場的平穩發展。當前的房地產調控下，房價下行趨勢確立，地價下跌，此時將土地用于保障房建設，實際上降低了使用土地的機會成本。商品房市場健康發展的核心在于控制好發展速度和泡沫大小。要考慮中國不同區域和省份的發展階段差異性，既要發揮房地產在現階段對經濟的帶動作用，滿足居民自主和改善的合理需求，也要對地產泡沫加以檢測和防范，避免房價劇烈波動威脅宏觀經濟穩定。

（二）加快房產稅試點規模的擴大

隨著保障房的大量建設，十二五期間，房產稅大規模開征的條件逐步具備。房產稅的推廣具有重要意義。首先，房產稅針對住房持有環節征稅，它的引入會加大購房者的住房持有成本，特別是當房產稅負超過房屋租金時，將會打破投機者的僥幸心理，改變市場預期。其次，房產稅對房價和宏觀經濟具有雙重自動穩定器作用。稅率應采用浮動制，對房地產市場起到動態調節作用，改善房地產市場的供需結構，抑制投機，調節過高收入，保護合理購房需求。最后，房產稅可以為地方政府提供穩定的稅源，有助于改變“土地財政”的發展模式。因此，應該盡快加快房產稅試點規模的擴大。

（三）加強房地產制度建設和市場監管

我國需要立足國情制定兼顧社會各階層的住房制度，對不同收入的居民實行不同的住房價格政策。鼓勵高收入家庭購買、租賃商品房，中低收入家庭通過不同方式的補貼，購買保障房，最低收入家庭租賃由政府提供補貼的廉租住房。最終實現“居者有其房”的目標。對于商品房市場，要完善市場機制，規范市場環境，加強信息透明，破除壟斷，減少交易成本，監控房屋質量；加快閑置土地開發進度，嚴厲打擊囤地行為。推進全國存量房普查工作，建立全國個人住房信息聯網系統。同時，要搞好住房保障，完善住房保障中的政府職能，完善管理機制，健全多層次住房供應體系準入制度。加大融資力度，多渠道籌集保障房建設資金。

參考文獻：

[1]王玉璋.房地產業的發展與居民收入差距[J].網絡財富，2010，（7）.

[2]張茉楠.房地產的第三次財富分配效應[J].中國經濟時報，2010，（12）.[責任編輯李可]