對(duì)保障房彌補(bǔ)商品房發(fā)展不足的研究

王繼源　馬沖

摘要：從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的長(zhǎng)期性入手，分析當(dāng)前商品房市場(chǎng)發(fā)展存在的不足及其負(fù)面影響，著重研究了保障性住房的優(yōu)點(diǎn)及其對(duì)商品房不足的彌補(bǔ)，特別是保障性住房作為轉(zhuǎn)移支付的有效平臺(tái)對(duì)調(diào)整國(guó)民收入分配的積極作用，最后給出商品房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保障房；轉(zhuǎn)移支付

中圖分類號(hào)：F832.51文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已滿兩年，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，但溫總理也表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。近期央行發(fā)布的《2012年第2季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，有68.5%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“高，難以接受”。受居民收入提高、城鎮(zhèn)化加快、原材料價(jià)格上漲等多重因素影響，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的壓力將持續(xù)存在，未來我國(guó)的住房形勢(shì)將依然嚴(yán)峻。因此，我們需要住房制度的“頂層設(shè)計(jì)”，完善住房制度建設(shè)，特別是強(qiáng)化住房保障的作用，彌補(bǔ)商品房市場(chǎng)發(fā)展的不足與缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)合理健康發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)國(guó)民“住有所居”的夢(mèng)想。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長(zhǎng)期的供需矛盾

（一）城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展將極大增加對(duì)住房的首次需求

作為13億人口的大國(guó)，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)需求從長(zhǎng)期講是剛性的。2011年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27% ，但較發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的水平還有很大提升空間。誠(chéng)然，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，大量的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)工人雖然居住在城市，卻無法同等享受到城市的基本保障和公共服務(wù)。但隨著戶籍政策的逐步改革，醫(yī)療社保的全覆蓋，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必將被打破，這部分人群最終將成為真正的市民。同時(shí)，未來15年中國(guó)城鎮(zhèn)化將保持年均0.8—1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度，農(nóng)村勞動(dòng)力的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，接近2億農(nóng)民變?yōu)槭忻瘢诔鞘邪布衣鋺簦@些都將帶來巨大的住房需求。

（二）居民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的改善型需求

從國(guó)際上看，人均GDP達(dá)到5 000美元，意味著居民消費(fèi)將從溫飽型向小康型升級(jí)，步入享受型、發(fā)展型。這也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時(shí)期，并將延續(xù)到人均GDP13 000美元的水平才會(huì)出現(xiàn)下降。2011年我國(guó)人均GDP達(dá)到5 500美元，正是步入地產(chǎn)高速發(fā)展的軌道中。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和個(gè)人可支配收入的提高，居民不僅對(duì)住房需求的數(shù)量越來越大，而且對(duì)住房質(zhì)量和功能的要求也會(huì)越來越高。然而許多老舊住宅由于面積偏小，設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施不完善等原因，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代生活需要，因此，對(duì)新房的需求會(huì)穩(wěn)步提升。

（三）我國(guó)主要城市對(duì)土地和住房有效供給明顯不足

相對(duì)于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程所帶來的住房需求，我國(guó)主要城市對(duì)土地和住房有效供給明顯不足。2001年至今的10年內(nèi)，構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)供給的四項(xiàng)重要指標(biāo)，除施工面積外，土地購(gòu)置面積、完成開發(fā)面積和竣工面積的增幅均呈整體下降趨勢(shì)。10年間，除2008年和2011年外，其余年份的商品房銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢(shì)從2006年以后更為明顯。近5年來，商品房銷售面積比竣工面積多出10.04億平方米。從長(zhǎng)期看，我國(guó)土地資源相對(duì)不足，新建商品房數(shù)量趨于減少。二手房交易市場(chǎng)缺乏規(guī)范，租賃市場(chǎng)仍不完善，難以將存量住房有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際供給。綜上所述，房?jī)r(jià)上漲、房地產(chǎn)供需矛盾在現(xiàn)階段和未來一段時(shí)間內(nèi)都將十分突出。

二、目前商品房市場(chǎng)發(fā)展不足對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響

（一）造成房?jī)r(jià)過快上漲進(jìn)一步拉大居民收入差距

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，盡管中央政府屢次調(diào)控，但價(jià)格總體呈不斷攀升之勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)不同階層的收入差距很大，出現(xiàn)了典型的二元結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，高收入人群對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)烈投資需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已經(jīng)失去購(gòu)房能力[1]。這是典型的“馬太效應(yīng)”：貧者愈貧，富者愈富，反映贏家通吃的經(jīng)濟(jì)學(xué)中收入分配不公的現(xiàn)象[2]。房?jī)r(jià)快速上漲進(jìn)一步擴(kuò)大了不同收入階層在財(cái)富創(chuàng)造和財(cái)富積累上的差距。

（二）“土地財(cái)政”的發(fā)展模式抑制消費(fèi)水平

從宏觀層面看，土地財(cái)政下的粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式所積累的結(jié)構(gòu)性問題和矛盾仍在加劇，地方政府為完成中央GDP考核，加大固定資產(chǎn)投資力度，特別是依靠房地產(chǎn)這架馬車，既拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又帶來財(cái)政稅收。2011年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資30.19萬億，占GDP的64%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)6.17萬億。投資過快對(duì)消費(fèi)造成了擠出效應(yīng)，使居民消費(fèi)支出占GDP比重持續(xù)下降，從1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地財(cái)政引發(fā)的高房?jī)r(jià)則進(jìn)一步抑制了居民消費(fèi)，目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民正處在消費(fèi)升級(jí)時(shí)期，房?jī)r(jià)過高會(huì)從兩方面抑制消費(fèi)：第一，高房貸使一部分購(gòu)房者淪為房奴，過高的月供壓縮了日常開支，造成沒錢消費(fèi)。第二，不斷上漲的房?jī)r(jià)改變了消費(fèi)者的心理預(yù)期，增加了預(yù)防性儲(chǔ)蓄，造成不敢消費(fèi)。

（三）泡沫積累威脅宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定

房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長(zhǎng)，上下關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，長(zhǎng)期以來，我國(guó)一直以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于商品市場(chǎng)的一部分，遵循商品市場(chǎng)一般規(guī)律，本身并不能避免市場(chǎng)失靈的出現(xiàn)，無法自行遏制泡沫的產(chǎn)生和破滅。在中國(guó)，由于土地壟斷性，供需雙方信息不對(duì)稱，交易缺乏透明等多重因素影響，市場(chǎng)失靈的問題更加突出。市場(chǎng)失靈造成的房地產(chǎn)泡沫，直接威脅我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)、日本90年代地產(chǎn)泡沫均警示了泡沫破裂后對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難性影響，必須加以警惕。

三、保障房在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)商品房不足的彌補(bǔ)

（一）保障性住房通過轉(zhuǎn)移支付手段調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配

在我國(guó)，住房問題是重要的民生問題，住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，到2015年，我國(guó)要建成保障性住房3 600萬套，覆蓋面達(dá)到20%左右。保障房在建設(shè)過程中享有土地和稅收上的優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)也相對(duì)較低，建成后的運(yùn)轉(zhuǎn)還得到政府的部分補(bǔ)貼，這些優(yōu)惠最終均以低住房成本的形式轉(zhuǎn)移給享受保障房服務(wù)的低收入群體。因此，保障房是一個(gè)國(guó)家轉(zhuǎn)移支付的有效平臺(tái)，對(duì)促進(jìn)收入分配公平至關(guān)重要。保障房覆蓋面的大小，將直接決定該轉(zhuǎn)移支付機(jī)制對(duì)調(diào)整收入分配的力度和效果，我國(guó)已經(jīng)基本建立起廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障體系，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)和諧具有戰(zhàn)略性意義。

（二）住房保障有利于提升低收入家庭的消費(fèi)水平，擴(kuò)大消費(fèi)需求

構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制。擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵在于提高居民消費(fèi)率。目前，中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求不足制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的根本原因之一在于：包括住房保障在內(nèi)的社會(huì)保障體系發(fā)展滯后。住房是人類生存、生活的基本需求。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一般25%—30%的家庭收入用于住房方面的開支，廣大中低收入家庭為購(gòu)置昂貴的住房而縮減消費(fèi)、增加儲(chǔ)蓄，造成了收入的“邊際消費(fèi)傾向”偏低。通過加大住房保障力度解決中低收入家庭的住房問題，可以有效增強(qiáng)廣大居民的消費(fèi)信心，逐步減少其“預(yù)防性儲(chǔ)蓄”，使蘊(yùn)含在廣大居民中的消費(fèi)需求得以真正釋放，進(jìn)而改善消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比率。

（三）住房保障有助于調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性

以政府的保障性住房建設(shè)投資部分替代房地產(chǎn)企業(yè)的商品房開發(fā)投資，使住房結(jié)構(gòu)產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，由于保障房的居住需求要明顯高于商品房，其帶動(dòng)家電、裝修等下游產(chǎn)業(yè)的能力將更強(qiáng)，直接優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)。保障房的建設(shè)將有助于改變地方政府過于倚重商品房開發(fā)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)模式，減輕了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴程度，有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前，受歐債危機(jī)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)疲軟和我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重因素影響，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)確立。3 600萬套保障房加上配套道路、管網(wǎng)、商貿(mào)等城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，總投資將超過10萬億元，這將強(qiáng)有力的拉動(dòng)內(nèi)需，在外需不穩(wěn)的情況下，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整提供一個(gè)穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、促進(jìn)商品房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

（一）理順商品房和保障房在調(diào)控下的關(guān)系

保障房建設(shè)可以避免因商品房市場(chǎng)劇烈波動(dòng)而影響整體宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，為商品房發(fā)展提供更加穩(wěn)定的預(yù)期，將有利于商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控下，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)確立，地價(jià)下跌，此時(shí)將土地用于保障房建設(shè)，實(shí)際上降低了使用土地的機(jī)會(huì)成本。商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的核心在于控制好發(fā)展速度和泡沫大小。要考慮中國(guó)不同區(qū)域和省份的發(fā)展階段差異性，既要發(fā)揮房地產(chǎn)在現(xiàn)階段對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，滿足居民自主和改善的合理需求，也要對(duì)地產(chǎn)泡沫加以檢測(cè)和防范，避免房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)威脅宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（二）加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)模的擴(kuò)大

隨著保障房的大量建設(shè)，十二五期間，房產(chǎn)稅大規(guī)模開征的條件逐步具備。房產(chǎn)稅的推廣具有重要意義。首先，房產(chǎn)稅針對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，它的引入會(huì)加大購(gòu)房者的住房持有成本，特別是當(dāng)房產(chǎn)稅負(fù)超過房屋租金時(shí)，將會(huì)打破投機(jī)者的僥幸心理，改變市場(chǎng)預(yù)期。其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)具有雙重自動(dòng)穩(wěn)定器作用。稅率應(yīng)采用浮動(dòng)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)作用，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)，調(diào)節(jié)過高收入，保護(hù)合理購(gòu)房需求。最后，房產(chǎn)稅可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，有助于改變“土地財(cái)政”的發(fā)展模式。因此，應(yīng)該盡快加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)模的擴(kuò)大。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)制度建設(shè)和市場(chǎng)監(jiān)管

我國(guó)需要立足國(guó)情制定兼顧社會(huì)各階層的住房制度，對(duì)不同收入的居民實(shí)行不同的住房?jī)r(jià)格政策。鼓勵(lì)高收入家庭購(gòu)買、租賃商品房，中低收入家庭通過不同方式的補(bǔ)貼，購(gòu)買保障房，最低收入家庭租賃由政府提供補(bǔ)貼的廉租住房。最終實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的目標(biāo)。對(duì)于商品房市場(chǎng)，要完善市場(chǎng)機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，加強(qiáng)信息透明，破除壟斷，減少交易成本，監(jiān)控房屋質(zhì)量；加快閑置土地開發(fā)進(jìn)度，嚴(yán)厲打擊囤地行為。推進(jìn)全國(guó)存量房普查工作，建立全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。同時(shí)，要搞好住房保障，完善住房保障中的政府職能，完善管理機(jī)制，健全多層次住房供應(yīng)體系準(zhǔn)入制度。加大融資力度，多渠道籌集保障房建設(shè)資金。

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